Dissertação Economia Regional e Urbana Para Arquitetura

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Arquitetura & Urbanismo

Presidente Prudente – SP

2019

        Nesta disciplina viemos estudando como as forças econômicas e as dinâmicas que envolvem o capital imobiliário e incorporador aparecem no ambiente urbano.

        O texto de Mariana Fix (2007) apresenta-se como um estudo de caso da cidade de São Paulo, buscando com exemplos concretos identificar as formas específicas que assume a produção e o consumo do espaço urbano, com o objetivo de investigação das formas como a globalização e financeirização atuam no ambiente construído.

        Para isso, a autora toma como objeto de análise o setor imobiliário e o eixo de negócios que corresponde à margem do Rio Pinheiros, símbolo da expansão do mercado imobiliário. Assim, ao estudar esse recorte espacial, Fix (2007) expõe os mecanismos e forças que levaram à produção desse cenário, marcado pelos grandes empreendimentos imobiliários.

        Além disso, o texto busca investigar e analisar as estratégias de diversos agentes econômicos e sociais na constituição da área estudada, como: as estratégias do mercado imobiliário, que traçam seu destino; os circuitos de financeirização, que estimulam o boom imobiliário; as tentativas de ingresso do capital internacional; a ação do poder público e as novas formas de acesso ao fundo público; e as tentativas de resistência da população local

        A autora aponta ainda a existência de um “sistema de agentes voltados ao meio ambiente construído”, isto é, não existe apenas um capitalista responsável por realizar um empreendimento, mas um conjunto de atores. Por meio de entrevistas realizadas com os envolvidos nesses processos, conseguimos nos aproximar de forma realista dessas questões

        No primeiro capítulo, “A dinâmica imobiliária na “face mundial” da metrópole paulistana”, a autora apresenta e caracteriza os promotores imobiliários situando-os, historicamente, e descrevendo alguns aspectos da dinâmica imobiliária, da qual fazem parte.

Alguns dos agentes econômicos são destacados, como a incorporadora Birmann que usou dos recursos do fundo de pensão e joint venture (parcerias) com empresas norte americanas para a realização de seus empreendimentos.

Assim, percebemos como determinadas tipologias de edificação, como as novas torres de escritório que se originaram no fim dos anos 1970 e se multiplicaram intensamente na década de 1990, são capazes de alterar a paisagem da cidade e refletir os aspectos econômicos de uma época.

A autora ainda faz referência ao termo “máquina de crescimento”, usado por Logan, J e Molotch, H para se referir a cidade. A utilização do termo se justifica com a intenção de comparar a cidade à uma organização empresarial que tem como objetivo aumentar o volume de renda agregada por meio da intensificação do uso do solo.

Ainda fazendo referência aos autores Logan e Molotch, Fix (2007) aponta a existência de três tipos de agentes econômicos ativistas: o acidental, o ativo e o estrutural. O primeiro é representado por uma pessoa proprietária que adquiriu o imóvel ou terra para outros fins, por exemplo, de moradia, mas devido à valorização do local acaba enxergando uma oportunidade de negócio. Esse agente, portanto é passivo, pois não participa ativamente dos movimentos de incorporação. O segundo, por sua vez, é especulador, e participa ativamente da dinâmica, antecipando as mudanças de uso do solo. Sua atuação caracteriza-se pela especulação sobre o futuro de determinadas áreas, antecipando tendência e futuras áreas de valorização.

Veremos mais adiante como Abramo (1989) irá destacar a especulação como característica importante do capital incorporador. Podemos exemplificar esse tipo de agente com as empresas que ocupam determinadas áreas da cidade por meio da valorização da renda diferencial da terra.

Por fim, o terceiro tipo de agente compõe a estrutura da dinâmica que interfere no ambiente construído, posto que, além de tomar as decisões que irão nortear a forma do desenvolvimento da cidade, é capaz de alterá-los, criando rendas diferenciais (criando vantagens de uma área com relação à outra), e rendas de monopólio.

Portanto, é possível perceber que estamos diante de três tipos de agentes, que participam em escalas diferentes da dinâmica imobiliária, sendo o passivo apenas uma consequência dos demais, em que notamos um elevado grau de poder sobre as decisões que estruturam a cidade. De fato, o papel do poder público não é citado entre os agentes. Nesse sentido é possível relacionar tal postura aos demais autores que analisaram os diferentes papéis dos agentes na configuração da paisagem urbana, como Paul Singer aborda o Estado de forma a reduzi-lo.

        No segundo capítulo os “megaprojetos” e grandes empreendimentos são analisados como elementos chave para identificar o fenômeno urbano.

“A forma atual de produção e consumo do espaço, o processo de financeirização, a estética pós-moderna, o apartheid social e as relações centro-periferia estão, de algum modo, considerados nesses edifícios.” (FIX, M. 2007)

        

        No trecho acima, a autora evidencia como um modelo de produção de cidade, inclusive nas tipologia dos edifícios, como as torres e megaprojetos, de forma que os grandes edifícios e empreendimentos sejam capazes de representar os interesses de uma determinada época.

        O capital incorporador e suas formas de atuação, será tema central do texto de Smolka (1987), sendo dividido em cinco capítulos, em que o primeiro discorre sobre o funcionamento do mercado imobiliário, principalmente sobre a relação entre a geração de renda e o uso do solo urbano, isto é, como o solo, que não possui a força de trabalho embutida para a geração de lucro, é capaz de gerar um valor excedente. Assim, é por meio dessa relação entre formação de renda e uso do solo que que extraímos os elementos que caracterizam o capital incorporador, eixo temático do texto.

        Já no segundo capítulo, o autor discorre sobre o capital incorporador, analisando suas bases de atuação e os limites de seus movimentos de valorização, além disso nos apresenta uma divisão em três momentos e como esse tipo específico de capital gera segregação social do espaço.

        No capítulo um, “O preço do terreno”, o autor retoma a lógica específica de mercado a que a terra está subordinada, principalmente pelo fato de seus componentes particulares e o fato da terra não conter a força de trabalho na geração de lucro. Assim, Smolka (1987) define o terreno como um “objeto singular”, referindo-se às suas características exclusivas, que podem vir a gerar rendas diferenciais e de monopólio.