Vazios Urbanos e Função Social da Propriedade

01/09/2022

Joel Ferreira dos Santos Junior

CARDOSO, Adauto Lucio. et al. Título: Vazios urbanos e função social da propriedade (pg 19-28). Caderno didático: políticas públicas e direito à cidade: política habitacional e o direito à moradia digna: programa interdisciplinar de formação de agentes sociais e conselheiros municipais / Regina Fátima C. F. Ferreira, Rosane Coreixas Biasotto organizadores. - Rio de Janeiro: Letra Capital, 2012.

Vazios urbanos e função social da propriedade

Adauto Lucio Cardoso

O debate sobre as vagas urbanas surgiu no Brasil na década de 1970, quando uma análise da urbanização capitalista mostrou como as cidades se desenvolveram para a periferia e permaneceram nas brechas desse crescimento. Terrenos devolutos, aguardando valorização imobiliária, os documentos de planejamento da época indicavam que cerca de 40% da região metropolitana da Grande São Paulo seria composta por áreas vagas. Esta forma de especulação está relacionada com a forma de intervenção do Estado nas áreas urbanas, seguida do loteamento e apropriação do solo. Na década de 1970, em resposta a essa avaliação, o IPTU Progressivo foi incluído na nova ferramenta proposta pelo Conselho Nacional de Desenvolvimento Urbano na Lei de Desenvolvimento Urbano para aplicação em terrenos baldios.

No entanto, como mostraram pesquisas realizadas na década de 1980, o capital envolvido na produção de moradias incluía os lucros operacionais da terra como um componente central dos lucros imobiliários. Assim, o capital não está interessado em controlar o processo especulativo, como ficou evidente nos anos em que o BNH esteve no comando da política habitacional, impulsionado pelas atividades capitalistas de produção habitacional e financiamento público. Ao mesmo tempo, a demanda trazida pelo financiamento habitacional abundante também determina fortemente o aumento dos preços dos terrenos. Assim, a lei reconhece a condenação da especulação que coloca áreas que aguardam valorização à margem do desenvolvimento urbano.

No entanto, o texto constitucional vai além das considerações à época do CNDU ao articular explicitamente o uso da terra em benefício da sociedade, ou seja, não se trata apenas de ocupar terrenos baldios, ou buscar alternativas para alcançar um mercado, mas prestação de habitação a preços acessíveis ou os serviços e equipamentos que lhe são prestados dão corpo à sua função social, garantindo assim o direito à habitação e às cidades sustentáveis. No entanto, no longo amadurecimento desse debate, desde a introdução do CNDU até a promulgação da Lei das Cidades, as cidades brasileiras mudaram consideravelmente. Os números analisados também mostram que lotes maiores estão sendo usados com mais intensidade para projetos maiores, substituindo a prática mais tradicional de recuperação de lotes menores. Como regra geral, as lacunas de preenchimento de mercado são feitas usando edifícios de padrão superior ao da comunidade, o que afeta as avaliações gerais.

Reabilitação urbana em áreas centrais – o debate internacional

Começou na década de 1960, quando artistas ocuparam as decadentes áreas industriais do Soho - lofts - em busca de espaço, aluguéis baixos, morar perto de empregos etc. À medida que o número de artistas aumentava, aumentava também o número de bares e cafés, processo que exacerbou a expulsão das restantes pequenas indústrias, distribuidores e grossistas. O espaço ocupado pelos imigrantes porto-riquenhos após a Segunda Guerra Mundial foi objeto de investimento público na década de 1960 para famílias de baixa e média renda. Na década de 1980, a área era procurada por novos profissionais, mas também por uma revalorização simbólica dos espaços construídos - casas pardas e casas geminadas - e proximidade dos locais de trabalho. A situação no Lower East Side também é importante.