AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA

AO JUÍZO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE NOVA FRIBURGO/RJ

JOAQUIM MARANHÃO, brasileiro, estado civil, profissão, RG nº. ..., CPF nº. ..., residente e domiciliado à ... (endereço completo), Nova Friburgo/RJ; ANTÔNIO MARANHÃO, brasileiro, estado civil, profissão, RG nº. ..., CPF nº. ..., residente e domiciliado à ... (endereço completo), Nova Friburgo/RJ; e MARTA MARANHÃO, brasileira, estado civil, profissão, RG nº. ..., CPF nº. ..., residente e domiciliado à ... (endereço completo), Nova Friburgo/RJ, por meio de seu procurador que ao final subscreve (procuração em anexo), vem, perante este Juízo propor a presente

AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA

com fulcro no art. 496 do CC/02, em face de MANUEL MARANHÃO, brasileiro, casado, profissão, RG nº. ..., CPF nº. ..., residente e domiciliado à ... (endereço completo), Nova Friburgo/RJ; FLORINDA MARANHÃO, brasileira, casada, profissão, RG nº. ..., CPF nº. ..., residente e domiciliado à ... (endereço completo), Nova Friburgo/RJ; e RICARDO MARANHÃO, brasileiro, estado civil, profissão, RG nº. ..., CPF nº. ..., residente e domiciliado à ... (endereço completo), Nova Friburgo/RJ, pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.

DOS FATOS

Os autores são os três filhos dos senhores Manuel Maranhão e Florinda Maranhão (réus e alienantes). Já o terceiro requerido, Ricardo Maranhão, é filho da autora Marta Maranhão e, portanto, neto dos seus corréus.

Ocorre que Manuel e Florinda alienaram o imóvel situado à Rua Bromelia, nº. 138, Centro, Petrópolis/RJ, por valor bem inferior ao de mercado do imóvel, sem anuência de seus filhos e herdeiros (requerentes), violando, assim, o disposto na legislação pátria, mormente no art. 496 do CC/02.

Destaque-se que o valor de mercado do referido imóvel à época do negócio era, na verdade, de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais), conforme demonstrado pela avaliação em anexo, mas a compra e venda foi realizada com o preço ajustado de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), através da Escritura de Compra e Venda lavrada no dia 20 de setembro de 2015, no Cartório dos 4º Ofício de Nova Friburgo, transcrita no Registro de Imóveis competente, sem que os filhos se manifestassem previamente sobre o referido negócio, o que o torna inválido e passível de anulação.

DO DIREITO

O negócio jurídico em querela encontra-se em desacordo com as determinações do ordenamento jurídico brasileiro, tendo em conta que as formalidades previstas na lei não foram atendidas e o negócio foi celebrado por valor incompatível com o de mercado, gerando a invalidade e a necessidade de anulação do negócio.

De início, é necessário observar que o art. 166 do CC/02 dispõe acerca das causas de nulidade do negócio jurídico, enquadrando-se o caso em questão nos incisos V e VI, senão vejamos:

Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:

[...]

V – for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;

VI – tiver por objetivo fraudar lei imperativa.

No caso, os avós, sem atender à expressa determinação prevista no art. 496 do CC/02, formaram negócio jurídico com o neto sem o prévio consentimento dos demais descendentes em relação à venda do imóvel, deixando de cumprir, portanto, uma solenidade essencial à validade do negócio. Ademais, como já destacado, a venda do imóvel foi realizada por valor bem abaixo do de mercado, ficando claro a tentativa de fraude dos requeridos, tanto por transmutar uma doação (ainda que parcial, em relação ao valor residual) dos avós a um neto em compra e venda, preterindo direitos de outros descendentes, como para diminuir o valor dos tributos devidos em razão da aquisição do imóvel.

Em complemento, resta cristalino que o negócio em questão é passível de anulação, quando da análise do disposto no art. 496 do CC/02, o qual determina que “é anulável a venda de ascendente à descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido”.

Conforme já exaustivamente destacado, os requerentes, filhos dos alienantes, não foram consultados em momento algum acerca da compra e venda do referido imóvel para o neto Ricardo, não tendo dado sua aquiescência, de forma a querela claramente se encaixa na hipótese prevista no art. 496 do CC/02, sendo, assim, passível de anulação. Assim é também o entendimento jurisprudência pátrio:

APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA ENTRE ASCENDENTES E DESCENDENTES.

Nos termos do artigo 496 do CC é anulável a venda de ascendentes e descendentes se não houver consentimento expresso dos outros descendentes. No caso concreto, diferentemente dos casos em o Poder Judiciário supre o consentimento dos demais descendentes (incapazes ou ausentes), os autores-ascendentes buscam suplantar a recusa expressa à pretendida compra e venda de imóvel, o que é inadmissível. Sentença mantida. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS. Ao julgar o recurso, o Tribunal deve majorar os honorários fixados anteriormente ao advogado do vencedor, devendo considerar o trabalho adicional realizado em grau recursal (art. 85, § 11, do CPC/2015). APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70073100372, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS,