AS CLÁUSULAS ESPECIAIS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

TRABALHO SOBRE AS CLÁUSULAS ESPECIAIS

DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

CURITIBA

2017

1. INTRODUÇÃO

Para falar sobre as cláusulas especiais do contrato de compra e venda, se faz necessário analisar a evolução, desde o surgimento do contrato e os elementos essenciais que o cercam. Nos primórdios da civilização, os homens se restringiam a troca de objeto que lhes sobravam, por outros de que necessitavam, sendo assim, a troca era a única maneira de movimentação de bens. Com a evolução dos tempos e o aumento das populações, as necessidades iam aumentando e impondo novos critérios para a troca de produtos e bens. Foi-se utilizado um mental como fator representativo de valor. Ao notar-se a necessidade de estabelecer um valor determinado, surgiu a moeda e com ela a compra e venda. Sendo então, a grande responsável pelo desenvolvimento de países e de todos os contratos.

Se as partes consentirem, o contrato de compra e venda pode acompanhar as ‘’cláusulas especiais’’ que alteram sua expressão e demandam a observância das normas particulares. Sendo o contrato de compra e venda um dos negócios jurídicos mais utilizados na esfera civil, por conta disso, o legislador tomou certos cuidados na hora de inseri-lo no Código Civil. Dentre as peculiaridades deste dispositivo temos as chamadas “cláusulas especiais” da compra e venda que são um conjunto de algumas circunstâncias especiais que se tornaram comuns ao longo dos tempos nesse tipo de contrato, e que se encontram descritas dentre os artigos 505 e 532 do Código Civil. Tais cláusulas não são de caráter obrigatório ao contrato de compra e venda, porém uma vez acordadas entre as partes, estes ficam obrigados a respeita-las. Abaixo discorreremos sobre estas cláusulas.

2. CLÁUSULAS ESPECIAIS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA:

2.1. RETROVENDA (art. 505 ao 508, CC)

Essa cláusula se limita a venda de bens imóveis, e é utilizada quando o vendedor quer se reservar o direito de reivindicar o bem - dentro de um limite máximo de 03 anos após a venda - ressarcindo o comprador pelo valor pago e pelas despesas que este teve com o imóvel, incluindo despesas com benfeitorias necessárias. Sendo assim, o comprador é dono da coisa, porém sua propriedade é resolúvel, pois pode ser extinta por vontade do vendedor, se transformando em propriedade plena só depois de passado o prazo pra decadência do direito de retrato do vendedor e sem que este venha reivindicar o bem.

A cláusula de retrovenda deve ser registrada no Cartório de Imóveis e, portanto, terá seus efeitos estendidos a terceiros, ou seja, o vendedor poderá reivindicar o imóvel mesmo se o comprador tenha passado a propriedade deste – por qualquer motivo - a um terceiro. Caso o comprador, ou o terceiro, venha a recusar a receber a quantia e devolver o imóvel, o vendedor poderá depositar o valor judicialmente. O direito de retrato do vendedor se estende aos seus herdeiros.

2.2. VENDA A CONTENTO E SUJEITA A PROVA (art. 509 ao 512, CC)

Venda a contento é a transferência que depende da aprovação do comprador, sendo assim uma condição suspensiva para a efetividade do negócio, mesmo que a coisa tenha sido entregue. Como previsto no artigo 509 do Código Civil, a venda a contento,

salvo convenção em contrário, depende da exclusiva declaração de vontade do comprador, sendo somente reputada perfeita quando o adquirente manifestar sua aceitação, que é subjetiva, não se sujeitando a um critério objetivo, como a aprovação do homem adulto e civilizado.

A segunda modalidade é a venda sujeita a prova, que se configura quando é estipulada uma condição suspensiva ao negócio realizado, que permite que o comprador possa verificar se o objeto compreende as qualidades anunciadas pelo vendedor, sendo idônea para o fim a que se destina. Tal hipótese encontra-se prevista no artigo 510 do Código Civil.

O artigo 511 do código civil estabelece que em ambas as hipóteses, se o autor não se manifestar se aceita ou não a coisa, ele será considerado comodatário, ou seja, possuidor do bem a título gratuito.

A lei não estipula prazo para que o comprador manifeste interesse na confirmação ou não do negócio na venda sujeita aprovação e na venda a contento, desse modo o prazo para o comprador manifestar sua aceitação ou não da coisa, deve ser estabelecido contratualmente, conforme o disposto no artigo 512 do Código Civil. E, caso seja, o limite temporal será estabelecido por meio de indagação do vendedor ao comprador.

2.3. PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA (art. 513 ao 520, CC)

A cláusula de preempção da um direito de preferência ao vendedor caso o comprador da coisa venha querer futuramente vendê-la. Há de se estipular dois tipos de prazo nessa cláusula: um prazo de validade para a cláusula e um prazo de manifestação do vendedor em exercer o direito de prelação (recompra). O primeiro prazo então é o prazo de decadência do direito do vendedor, ou seja, é o tempo pelo qual o comprador, após a aquisição do bem, se vê obrigado a dar preferência ao vendedor se vier a querer vender o bem. Nos contratos de bens móveis esse prazo máximo é de 180 dias, enquanto que nos de bens imóveis é de 02 anos. O segundo prazo se refere ao tempo que o vendedor tem para, a partir da notificação dada pelo comprador sobre o interesse da venda do bem, comunicar