Aula Direito Imobiliário Despejo

1ª Parte: A LOCAÇÃO:

• Espécies de Locação:
• 1. locação residencial – art. 46
• 2. locação por temporada – art. 48
• 3. locação não residencial (comum) – art. 57

     4. locação não residencial (especial) – art. 53

     5. Contrato “built to suit” – artigo 54 -A

artigo 5º da Lei 8245/91:

  “ seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo”... 

DENÚNCIA VAZIA:

•        a) locação por temporada
•        b) locação não residencial comum
•        c) locação residencial com prazo de 30 meses

            d) descumprimento do mútuo acordo

            e) a falta de garantia, quando o fiador estiver exonerado e o locatário, devidamente notificado, deixa de indicar outra modalidade de garantia ou outro fiador no prazo de 30 dias.

OUTRAS HIPÓTESES DE DENÚNCIA VAZIA:

Artigo 78 da Lei 8245/91

Artigo 8º da Lei 8245/91

CONDIÇÃO ESPECIAL PARA A PROPOSITURA DA AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA:

Notificação extrajudicial / judicial

A NOTIFICAÇÃO:

É a “denúncia” do contrato, imprescindível para a retomada imotivada!

Exceção:

1. Na locação por temporada, se a ação for ajuizada dentro dos 30 dias subseqüentes ao término da locação.
2. Findado o contrato por tempo determinado, se proposta a demanda no prazo de 30 dias contados do término da locação.
3. No descumprimento do mútuo acordo.

O PRAZO NA NOTIFICAÇÃO:

1. Na locação residencial/não residencial – 30 dias
2. Na alienação do imóvel – art. 8º - 90 dias
3. Na denúncia do artigo 89 – 12 meses

DENÚNCIA CHEIA

a) falta de pagamento do aluguel e demais encargos

b) em decorrência da prática de infração legal ou contratual

c) para realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público

• d) em decorrência da extinção do contrato de trabalho
• e) uso próprio / do cônjuge / companheiro
• f) uso residencial de ascendente/ descendente
• g) demolição e edificação / obras (20%) obras em hotel / pensão (50%)
• i) vigência ininterrupta ultrapassar 5 anos

LOCAÇÕES NÃO RESIDENCIAIS ESPECIAIS

• Artigo 53 da lei 8245/91 
• a) hospitais
• b) unidades sanitárias
• c) asilos
• d)estabelecimentos de saúde e ensino autorizados,  fiscalizados pelo Poder Público

1. entidades religiosas registradas

RETOMADA NAS LOCAÇÕES NÃO RESIDENCIAIS ESPECIAIS 

• a) nas hipóteses do artigo 9º
• b) necessitando para demolição, edificação licenciada ou reforma (50%)

PROCEDIMENTOS PROCESSUAIS ESPECÍFICOS

• 1) Regras Gerais:
•      a) legitimidade das partes
•      b) competência: absoluta / relativa
•      c) valor da causa
•      d) rito

1. intimação do sublocatário (inclui-se o sublocatário, o cessionário da locação e o comodato (empréstimo) entre locatário e terceiro).

O PROCEDIMENTO DA AÇÃO DE DESPEJO

• 1. LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO IMEDIATA:
• a) no descumprimento do mútuo acordo;
• b) na rescisão do contrato de trabalho;
• c) no término da locação por temporada;
• d) morte do locatário sem sucessor legítimo na locação;

1. na permanência do sublocatário no imóvel
2. f) reparos determinados pelo Poder Público;
3. g) deixando de apresentar nova garantia no prazo do artigo 40;
4. h) o término da locação não residencial
5. i) a falta de pagamento de aluguel e acessórios

Condição específica à concessão da liminar em ação de despejo

• a) caução de 3 meses
• b) deverá demonstrar o valor do aluguel

• Procedimento da liminar: a) intimação judicial do locatário no mandado de citação;
• b) cabe recurso de agravo;
• c) cabe despejo compulsório;

1. retomada do prédio pelo inquilino ???!!!

PRESSSUPOSTOS ESPECÍFICOS NAS DIVERSAS DESPEJATÓRIAS

• 1. Ação de Despejo por Falta de Pagamento:
•     1.1 – Inicial:
•           a) memória de cálculo do débito
•           b)cumulado com ação de cobrança
•           c) na cumulação haverá litisconsórcio necessário com o fiador
•           d) antecipação de tutela???!!!
• Exemplo de memória de cálculo:
• Vencimento    aluguel   multa   encargos  correção monet.   juros    subtotal
• 10.08.2010     500,00    50,00     125,00         10,00                  5,00     690,00
• 10.09.2010     500,00    50,00     140,00        12,00                  4,80      750,00
•  10.10.2010    500,00    50,00     140,00        10,00                  4,20      704,20
•                                                                                                    TOTAL- R$   2.144,20
• 1.2. – Resposta do Réu na Despejatória por Falta de Pagamento:
•               a) purgar a mora
•               b) contestação / reconvenção
•      1.3. - Sentença
•               - efeitos

              - despejo compulsório

PRESSUPOSTOS ESPECÍFICOS DA AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA CHEIA

• 1. Ação de Despejo para Uso Próprio/Cônjuge
•  Companheiro / Ascendente / Descendente:

                           

1. comprovação da propriedade      
2. presunção de sinceridade

• 2. Ação de Despejo Para Demolição e Edificação Licenciada ou Para a Realização de Obras pelo Poder Público:
• a) em caso de demolição e edificação (súmula 374 do STF)
• b) em caso de realização de obras determinadas pelo Poder Público
• c) liminar / antecipação de tutela
• d) imprescindível prova da propriedade

RESPOSTA DO RÉU NA DENÚNCIA CHEIA

• a) concordância em desocupar o imóvel no prazo de 6 meses:
•     hipóteses:
• 1.  na denúncia condicionada – (art.46,§2º)
• 2. em caso de uso próprio/do cônjuge/do companheiro/do ascendente/do descendente
• 3. em caso de demolição e edificação licenciada
• 4. realização de obras determinadas pelo Poder Público
• b) efeitos:
• 1. juiz homologa a concordância, fixando a sucumbência e o despejo compulsório;
• 2. réu fica isento do pagamento da sucumbência, se desocupar no prazo fixado;