COVID 19 e os contratos de locação

[pic 1]	FACULDADE INDEPENDENTE DO NORDESTE CURSO DE DIREITO
Direito Civil III – 2020.1
Docente:	José Ricardo Souza Rebouças Bulhões	Semestre:	4º	Data:	18/06/2020
Discentes:	Caio Henrique Caldeira Gaspar Santos	Turno:	Matutino	Matrícula:	042004218

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O impacto da Covid-19 nos contratos de locação comercial

Em razão do coronavírus (COVID-19) e por determinação das autoridades públicas, muitos centros comerciais, shoppings, lojas de ruas tiveram que fechar as portas, impossibilitando que os comerciantes dos serviços não essenciais pudessem atender e vender presencialmente. Restaurantes e empresas em geral também estão vendo seus faturamentos despencarem ladeira abaixo pela proibição de funcionamento. Com isso, é natural atrasar os vencimentos dos alugueis durante esse período, e os locatários se perguntarem como pagarão os alugueis durante esse período de pandemia, e até mesmo após, se praticamente não haverá entrada de receitas para que façam tal pagamento. Diversas medidas tem sido adotadas pelo Governo Federal e pelas empresas para evitar um colapso econômico, tais como: a suspensão dos contratos de trabalho e a concessão de férias coletivas, as quais visam reduzir os custos da empresa para evitar o fechamento absoluto das suas atividades. Além disso, muitos empresários estão passando a adotar o regime “home office”, o atendimento por whatsApp e, até mesmo, entregas à domicílio. Contudo, é inegável que muitos micros, pequenos e médios empresários sofrerão fortes impactos econômicos durante esse período de crise mundial.

A fim de resolver a problemática dos contratos de locação, a Associação Brasileira de Lojistas de Shopping (Alshop) consolidou um acordo com a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), por  meio do qual os lojistas que tenham lojas em shopping centers afiliados à associação estarão isentos do pagamento de aluguel durante o período em que os estabelecimentos estiverem fechados por conta da pandemia do coronavírus. Porém, para os demais lojistas, que não serão abrangidos por esse acordo, o que resta é buscar outras alternativas para a resolver esse problema.  Inicialmente, a primeiro passo a seguir é sempre o da negociação amigável entre as partes. Faz parte da relação contratual o princípio da boa-fé e o bom senso, sendo necessário que as partes sempre negociem. Tentar entrar em um acordo para reduzir o valor do aluguel, seria um excelente começo. Segundo o artigo 18, da Lei do Inquilinato: “É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.”. Caso as partes não cheguem a um acordo, é possível recorrer ao Poder Judiciário. O artigo 317 do Código Civil prevê a possibilidade de revisão contratual, quando, “por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução”. Além disso nos casos mais extremos, é possível ir em juízo requerer o fim do contrato. A onerosidade excessiva aparece nos artigos 478 e 479, também do CC, que determinam que caso haja desequilíbrio contratual nos termos previstos pelo artigo 393 supra mencionado, o devedor poderá requerer a resolução do contrato, que poderá ser evitada mediante a modificação equitativa das cláusulas contratuais. É inegável que a pandemia do coronavírus e suas consequências como a imposição de quarentena, isolamento social e determinação de fechamento do comércio, podem ser classificados como fatos imprevisíveis que alteraram sobremaneira a situação fática, enquadrando-se, inclusive no conceito de força maior. No entanto, para além da aplicação das teorias da imprevisão e da onerosidade excessiva, há que se pautar o caso concreto no princípio da boa-fé objetiva, estabelecendo um padrão ético nas relações negociais. Decorre ainda da boa-fé objetiva o subprincípio do dever de mitigar a perda. De acordo com este princípio, o credor, sempre que possível, deve tomar atitudes que visem a diminuição da extensão do dano.