Caderno de Direito Civil VIII

Direito Civil VIII

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30/08/2016

Condomínio Edilício

Duas aulas anteriores: condomínio ordinário

O condomínio ordinário é o condomínio que conhecemos normalmente (ex: 4 pessoas compram uma fazenda e a administram, pagam despesas, etc).

Ao lado do condomínio ordinário, há o Condomínio Especial ou Edilício. Tal denominação foi uma inovação do CC02.

Caio Mário elaborou um anteprojeto que visava regular um condomínio de edifícios que, posteriormente, transformou-se na Lei 4.591/64 e passou a ser chamado de Condomínio Horizontal. Mais tarde, o CC02 mudou a nomenclatura.

Esse tipo de condomínio era todo regulado pela Lei 4.591. Hoje, no entanto, a maioria da doutrina e jurisprudência entende que ele é regulado tão somente pelo CC.

Dessa Lei, ficou a parte que disciplina uma das formas de criação do condomínio edilício.

A primeira forma de criação de um condomínio edilício está no art. 28 da Lei 4.591. Trata-se da operação chamada incorporação imobiliária (é o processo de comprar um terreno, vender/prometer vender unidades de apartamento, construir com a verba da venda ao longo de um determinado tempo). Sendo assim, embora esta Lei não discipline mais o condomínio edilício (arts. 1331 e ss do Código Civil), ela continua a disciplinar a incorporação imobiliária em seus arts. 28 e ss. Muitos defendem, porém, que nos assuntos em que o CC se omite, a Lei 4.591 poderia ser aplicada.

- Características

•  Unidades autônomas

É o apartamento em que se mora. Sobre ela há propriedade exclusiva do dono do imóvel. Todo o regime de propriedade se aplica à unidade autônoma.

•  Frações ideais

As unidades autônomas não podem existir sem fração ideal, e vice-versa.

Quando se diz que um apartamento (unidade autônoma) corresponde a uma fração ideal, ou seja, uma fração do solo e das partes comuns (de forma ideal, fictícia).  

•  Acesso à via pública

Um proprietário não pode ter que passar pela unidade de outro morador para chegar à rua.

•  Parte Comum

Também faz parte da fração ideal a que estão ligadas as unidades autônomas. Todos os condôminos têm acesso a ela.

Esses são os quatro elementos que compõem o condomínio edilício. Caso um deles não esteja presente, não estaremos tratando desta modalidade.

Obs.: Garagem. Pode ser uma unidade autônoma, pode ser parte comum ou parte acessória ao apartamento. Tudo vai depender da Instituição do Condomínio (documento que define o número de unidades, de vagas, o regime das vagas, etc.).

A maioria dos condomínios edilícios que conhecemos são formados por prédios, mas as vilas, por exemplo, também podem ser assim classificadas. Cada casa (unidade autônoma) tem acesso à via pública e é dono de uma fração ideal do solo e das partes comuns.

Os condomínios fechados também são exemplos de condomínio edilício. São terrenos não muito grandes que pessoas compram e constroem suas casas, passando a ser proprietárias de uma fração ideal do solo e não do terreno em que cada casa está construída.

Eles não se confundem com os chamados loteamentos (regulamentados pela Lei 6766/79). Nesse caso, há um terreno grande que é dividido em lotes, cuja propriedade sobre o solo é exclusiva. Portanto, não há fração ideal.

Quando regularmente constituído o loteamento, não há áreas comuns dos condôminos, mas sim áreas públicas, de acesso livre de qualquer pessoa do povo.

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