Direito Civil VIII. I-Do condomínio voluntário

Direito Civil VIII – Renato 25\07\2012

I-Do condomínio voluntário

1)Conceito e espécies. O condomínio fechado.

Condomínio é o direito de propriedade exercido por mais de uma pessoa simultaneamente, essa situação também recebe o nome de indivisao, compropriedade ou comunhão.

Condomínio geral é uma comunhão de propriedade, não há uma unidade autônoma entre os condôminos, há uma comunhão de servidão, usufruto, uso e habitação.

Pode surgir por falecimento do proprietário deixando a mais de um herdeiro, alienação de um proprietário a mais de um comprador, aquisição feita por mais de um comprador, ocupação de um bem sem dono por mais de uma pessoa, e dissolução de uma sociedade, seguida da fase de liquidação, mas só enquanto esta não concluir.

Existirá o condomínio quando determinado bem pertencer a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas direito idealmente igual ao todo (para se protegerem de terceiros) e a cada uma de suas partes, frações, para que se torne possível a coexistência.

*Dá-se o condomínio quando em uma relação de direito de propriedade, diversos são os sujeitos ativos, onde cada um dos coproprietários tem uma parte ideal.

O condomínio geral (tradicional ou comum), é dividido em voluntário (Artigos 1.314 e s.CC) e necessário ou legal (Artigos1. 327 e s.CC), e o condomínio edilício ou em edificações (Artigos 1.331 e s.CC)

Discussão acerca do condomínio fechado

É atípico, não tem lei que o regule, apenas é modalidade de parcelamento do solo urbano, como ficam os pagamentos das taxas de manutenção?

-A jurisprudência tem reconhecido legitimidade a essas associações de proprietários para a cobrança de pagamentos para as despesas com a manutenção para evitar o enriquecimento sem causa, para o proprietário de loteamento aberto ou fechado, sem condomínio formalmente instituído.

-Outros dizem que as taxas de manutenção criadas pelas associações não podem ser exigidas dos proprietários que não e associado.

-Outra posição diz que se uma associação se forma posteriormente e um proprietário já habitava antes dessa associação não pode compeli-lo a participar fundamentado no principio da liberdade de associação.

2)Direito dos condomínios - Artigo 1.314, CC. (Artigo 1228, CC, Direito de propriedade)

1-Usar da coisa conforme sua destinação, e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisao.

Não pode atrapalhar o uso dos demais coproprietários, pode valer-se para proteger a sua quota do interdito possessório ou da legitima defesa.

Pro-diviso – Há uma divisão fática entre os condôminos e o proprietário.

Pro-indiviso – Pode usar tudo, não prejudicando os outros.

Artigo 1.314, § único – Não pode mudar destinação da coisa sem o consenso de todos.

Artigo 1.319, CC – cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum e pelo dano que lhe causou, assim podem exigir aluguel se o imóvel urbano estiver sendo ocupado por um dos condôminos.

Hipótese de separação no casamento

-Enquanto não houver separação há a hipótese de comunhão sobre a área edificada e não de condomínio, neste caso não há cabimento, o apelante pedir o direito a receber aluguel ainda mais se a apelada residir com filhos.

-Já o TJSP fala que o casamento nada mais produz quando estão em casas separadas, deixou de existir, podendo ate constituírem outra união estável, neste caso imóvel indivisível de casal separado e não partilhado ainda, há possibilidade de se cobrar aluguel sob pena de enriquecimento injustificado.

*Se o imóvel estiver com terceiro, o condômino pode reivindicá-lo para uso próprio por simples despejo, embora tenha direito a uso sobre terceiro, tem que sujeita-se a deliberação da maioria. Também não pode sem a anuência dos outros condôminos dar uso, gozo ou posse a estranhos em previa autorização pessoal dos demais.

2-Reivindicar de terceiro a coisa comum.

Não pode um condômino reivindicar, ação reivindicatória, um contra os outros. Só e cabível de proprietário para não proprietário e somente sobre o imóvel todo e não sobre a quota do reivindicante somente. Contra outro condômino só poderá caber ação possessória. A mesma regra vale para os bens de herança em poder de terceiros (Artigo 1.827, CC) e aos coerdeiros antes da partilha (Artigo 1.791,CC).

3-Defender a sua posse contra outrem

Não basta ser condômino para estar legitimado, precisa estar como possuidor para ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no esbulho e segurado de violência, se tiver justo receio de ser molestado. Artigo 1.210, CC.

4-Alhear a sua parte indivisa – alienar.

É necessário dar preferência a outro condômino antes de vender. Artigo 504, CC e 1322, CC. O artigo 504 ainda dá um prazo de 180 dias contados a partir da ciência da venda pelo condômino interessado para efetuar o pagamento sob pena de decadência desse preferencial. Artigo 1.793, CC só será eficaz a cessão se o quinhão vendido for o mesmo da divisa futura.

5-Gravar a sua parte ideal, indivisa.

Instituir ônus. Artigo 1420, parágrafo 2, CC. Pode, portanto, hipotecá-la.

6-Exigir a divisão da coisa comum

É possível clausula de impossibilidade de desfazimento do condomínio, por até 5 anos. Pode-se renovar.

3)Deveres dos condôminos - Artigo 1.316 a 1.318, CC.

Em cada direito há um dever. Porem existe um básico.

Os deveres limitam-se a concorrer na proporção de sua parte para as despesas de conservação ou divisão da coisa. Artigo 1.315, CC.

Obrigação propter rem se é condômino, tem que pagar despesas.

-USAR a coisa de maneira que não a deteriore.

-PAGAR taxas. Entretanto pode eximir-se de pagá-las renunciando a sua parte ideal. Artigo 1.316, CC.

Artigo 1.317, CC – dívida contraída por todos os condôminos, sem discriminação