O Parecer Jurídico

PARECER OPNATIVO

1. ASSUNTO: Informação acerca das Intermediações Imobiliárias nos Compromissos de Compra e Venda do Paris Park nos termos da Lei 13.786/2018.

1. CONSIDERAÇÕES: Cumpre inicialmente parabenizar o grupo pela iniciativa de parceria comercial com a empresa Citti Imóveis EIRELI ME, desde o início dos trabalhos a Citti vêm demonstrando muito profissionalismo e dedicação. Os trabalhos desenvolvidos em conjunto com a Administração da Carteira, especificamente, têm sido de muita harmonia e respeito, posso afirmar que praticamente não tivemos percalços e os poucos que tivemos foram resolvidos em conjunto, com bom senso e de forma rápida.

Porém, existe uma situação específica que já há algum tempo vêm dando um pouco de preocupação e algumas complicações na hora de emissão do contrato – A FORMA COMO A “ENTRADA” FOI PROPOSTA NA TABELA DE VENDAS.

1. EXPLICAÇÃO: Assim que iniciaram as tratativas com a Citti, tenho conhecimento de que foram feitas algumas reuniões onde foram discutidas algumas propostas para a execução dos trabalhos do comercial, que no presente parecer destaca-se a aprovação das Tabelas de Vendas.

Sabe-se que em dezembro de 2018 foi sancionada a Lei 13.786 para regulamentar os contratos de compra e venda de imóveis em regime de incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano e estabelece, de maneira geral, parâmetros para a resolução desses contratos na hipótese de inadimplemento por parte do comprador/adquirente.

A lei de 2018 acrescentou os artigos 26-A e 32-A à Lei de Parcelamento de Solo, a nº 6.799/79, que regulamentam os contratos de compra e venda do Paris Park.

No primeiro artigo, em conjunto com o art. 26, temos o Quadro de Resumos com as indicações das principais informações do contrato:

I - nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;

II - denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;

III - descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e outras características;

IV - preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do sinal;

V - taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;

VI - indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado;

VII - declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.

I - o preço total a ser pago pelo imóvel; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

II - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

III - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

IV - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

V - as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

VI - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

VII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

VIII - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do termo de vistoria de obras; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

IX - informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

X - o número do registro do loteamento ou do desmembramento, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

XI - o termo final para a execução do projeto referido no § 1º do art. 12 desta Lei e a data do protocolo do pedido de emissão do termo de vistoria de obras. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 1o Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

Contudo, a lei prevê que a falta de quaisquer das informações, todavia, não gera repercussões jurídicas severas, somente poderá o comprador, nesse caso, pedir o aditamento do contrato em até 30 dias para, num ato meramente estético, o quadro resumo poderá ser complementado com as informações faltantes, que estão no corpo do texto do contrato. E numa remotíssima hipótese se o incorporador não sanar esse retoque cosmético, poderá o comprador pedir a resolução do contrato por culpa do incorporador, e isso na prática não acontece.

Os casos recorrentes que existem, relacionados à omissão em quadro de resumo, no judiciário estão relacionados com as informações: da corretagem (inciso II) e do desfazimento do contrato (inciso V). Como se observa nos seguintes julgamentos:

DIREITO CIVIL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO ADEQUADA.

1 - Comissão de corretagem. Promessa de compra e venda de imóvel. A informação sobre a obrigação de o consumidor arcar com a comissão de corretagem em contratos de promessa de compra e venda de imóvel deve ser prévia e destacada do valor da aquisição, conforme entendimento fixado no STJ em sede de recurso repetitivo (REsp 1599511 / SP 2016/0129715-8 Relator (a) Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO). No caso, o contrato relativo à corretagem foi assinado posteriormente ao contrato de promessa de compra e venda, o qual não contém qualquer informação acerca do pagamento da verba de intermediação. Tal circunstância impede a transferência para o promitente comprador da obrigação de arcar com a comissão de corretagem. (...) (TJ-DF 20170710039519 DF 0003951-19.2017.8.07.0007, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, Data de Julgamento: 06/11/2017, 1ª TURMA RECURSAL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 17/04/2018 . Pág.: 594/601)