O dolo na alienação de imóveis

DEFEITOS DO NEGÓCIO JURÍDICO: O DOLO NA ALIENAÇÃO DE IMÓVEIS

Elaine Gomes dos Santos*

Daniela Vargas Rodrigues^[1]∗^[2]∗

RESUMO  

O presente artigo tem por objetivo tecer considerações concernentes ao dolo no Direito Civil e suas principais características e classificações doutrinaria, abordando inclusive os requisitos necessários para sua configuração. E também aborda o dolo nos negócios jurídicos com relação a alienação de imóveis, quando é necessário o registro por meio da escritura pública podendo ser lavrada em qualquer cartório e não somente naquele que está registrado o imóvel em questão. É inegável ainda que Escritura Pública traz segurança jurídica, pois a forma pública constitui o modo mais eficaz na validação dos negócios jurídicos imobiliários.  Porém, deve haver outros meios que comuniquem essa escritura com o registro do imóvel, possibilitando a parte que tiver adquirindo o imóvel, a sua verificação imediata por meio de sistemas eletrônicos.

ABSTRACT

This article aims to generalize concerning fraud in Civil law and its main features and ratings, including the doctrinal requirements for your configuration. And also discusses the intent in legal transactions regarding the sale of real estate, when it is necessary the registry by means of a public deed and may be recorded in any registry and not only in that which is registered the property in question. It is undeniable that Deed still brings legal certainty, since the public form is the most effective way of business real estate legal validation. However, there must be other ways to communicate this Scripture with the property registry, enabling the part that has acquired the property, your immediate verification by means of electronic systems.

PALAVRAS CHAVES: Dolo; Negócio Jurídico; Alienação de Imóveis; Escritura Pública; Vícios Sociais; Vícios de Consentimento; Nulidade do Negócio Jurídico; Ato ilícito; Direito Civil.

INTRODUÇÃO

Os negócios jurídicos para que tenham legitimidade é imprescindível que atendam aos requisitos necessários dos planos de existência e validade. Caso algum dos elementos sejam viciados, ou estejam com algum defeito, o negócio jurídico poderá se tornar nulo ou anulável.  

Antes de adentrarmos ao tema específico, vale lembrar que o negócio jurídico surge no mundo jurídico a partir da concretização da intenção específica de atos que venham a gerar efeitos jurídicos, ou seja, atos que resultem em obtenção, resguarda, transmissão, alteração ou extinção de direitos.   

Assim, os defeitos do negócio jurídico ocorrem quando à vontade manifestada está viciada, tornando o negócio nulo ou passível de anulação.  

O Código Civil traz as hipóteses desses defeitos, quais sejam:  erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão e fraude contra credores. Tais hipóteses são também denominados de vícios de consentimento e vícios sociais.

Os vícios de consentimento são aqueles que possuem uma manifestação de vontade que não correspondem com o íntimo e verdadeiro querer do agente, pois criam uma divergência, um conflito entre a vontade manifestada e a real intenção de quem a exteriorizou.  Essa vontade não é expressada de maneira livre. Neste contexto são considerados vícios de consentimento:   erro, dolo, coação, estado de perigo e lesão.  

Já os vícios sociais são aqueles na qual a vontade manifestada é exteriorizada com a intenção de prejudicar terceiros, pois o agente quer o resultado e violar a lei.  Neste se classificam a fraude contra credores e a simulação.

O Artigo 178 do Código Civil menciona que é de quatro anos o prazo de decadência para pleitear-se a anulação do negócio jurídico, contado a partir do dia em que foi celebrado o negócio, exceto a coação em que o prazo se inicia quando cessar esse vício.

Diante de tais conceitos, será exposto as definições do Vício do Dolo e quais a suas consequências nas relações negociais na alienação de imóveis.

1. Conceituações sobre o dolo

Segundo Pablo Stolze, “o dolo é todo artifício malicioso empregado por umas das partes ou por terceiro com o propósito de prejudicar outrem, quando da celebração do negócio jurídico”^[3].  Já para Clóvis Beviláqua, “dolo é o emprego de um artifício ou expediente astucioso para induzir alguém à prática de um ato que o prejudica e aproveita o autor do dolo ou a terceiro”^[4].

 Esses conceitos trazidos pelos doutrinadores, traduzem que o dolo é a intenção desejada, um golpe aplicado nos negócios jurídicos pela parte que tem por objetivo enganar e prejudicar a outro/terceiro da relação jurídica, com o propósito de adquirir proveito ou benefício próprio ou até mesmo para terceiro.  O dolo está regulado nos artigos 145 a 150 do Código Civil Brasileiro.  

A doutrina a luz do Código Civil, traz algumas classificações e espécies sobre o dolo.  Quanto à extensão dos seus efeitos no negócio jurídico, o dolo poderá ser: principal ou acidental.  Dispõe os artigos 145 e 146 do referido Código que:

Art. 145. Os negócios jurídicos anuláveis por dolo, quando este for a sua causa.

Art. 146. O dolo acidental só obriga à satisfação das perdas e danos, e é acidental quando, a seu despeito, o negócio seria realizado, embora por outro modo.

O dolo conceituado no artigo 145 mencionado é o dolo principal, essencial e determinante. Ou seja, o dolo é a essência do negócio jurídico celebrado, sem o qual ele não se teria concluído.

Os elementos que tornam o dolo principal na visão de Espínola são:

1. Finalidade de levar o declarante a praticar um ato jurídico;
2. Gravidade do artifício fraudulento utilizado; e
3. O artifício como causa da declaração de vontade.^[5]

Já o dolo acidental disposto no artigo 146 do código civil, é aquele em que o negócio seria realizado embora de outro modo.  A esse respeito, Maria Helena Diniz diz que:

“o dolo acidental ou dolo incidente é o que leva a vítima a realizar o negócio, porém, em condições mais onerosas ou menos vantajosas, não afetando sua declaração de vontade, embora provoque desvios, não se constituindo vício de consentimento, por não influir diretamente na realização do ato, que se teria praticado independentemente do emprego de artifícios astuciosos”^[6].