Os Títulos de Garantia Imobiliária

Introdução

Os Títulos de Crédito Impróprios são documentos representativos de obrigação que seguem parcialmente as regras do direito cambiário. Estes títulos não objetivam a circulação do crédito, pois o portador tem o direito de receber uma prestação de coisa ou serviço.

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Assim como a atividade rural, a atividade imobiliária possui certas peculiaridades que ensejaram a criação de título de próprios, seja para agilizar a circulação dos créditos, seja para permitir a melhor captação de recursos.

I. Letra Imobiliária

As letras imobiliárias são promessas de pagamento emitidas pelas sociedades de crédito imobiliário, que conferem aos seus titulares o direito ao recebimento do valor prometido, acrescido de juros e correção monetária. Tais títulos são regidos pela Lei nº 4380/64 (arts. 44 a 53) e se destinam essencialmente à captação de recursos junto ao mercado, permitindo o acesso a mais capital, com custos menores.

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Trata-se de um instrumento muito similar aos das debêntures, que representam empréstimos públicos feitos pela sociedade, outorgando apenas direitos de crédito e não direitos de acionistas.

 Emissão

As sociedades de crédito imobiliário são instituições financeiras integrantes do Sistema Financeiro Nacional, constituídas sob a forma de sociedade anônima, que se destinam a operações de financiamento imobiliário. No exercício da sua função, é óbvio que ela precisam de recursos para conceder o crédito necessário à atividade imobiliária. Tais recursos poderão ser próprios ou de terceiros. Neste último caso, podem advir de diversas fontes, inclusive da captação junto ao público por meio da emissão de letras imobiliárias, dada a vedação de utilização de debêntures por tais instituições (Lei nº 4.380/64, art. 44, § 3º).

Quem adquire as letras imobiliárias repassa recursos a sociedade de crédito imobiliário e, em contrapartida, em contrapartida, passa ter um direito de crédito contra ela, consiste no valor do título, mais juros, de no máximo 8% ao ano, e correção. Para o beneficiário da letra imobiliária, ela representa uma alternativa de investimento com risco baixo, dada a segurança das operações desenvolvidas por tais entidades. Ademais, trata-se de título executivo (Lei nº 4.380/64 – art. 45, parágrafo único), permitindo medidas mais rápidas para a satisfação do crédito.

Outrossim, a Lei nº 4380/64 afirma que o credor da letra imobiliária tem preferência em relação a quaisquer outros créditos contra a sociedade, inclusive os de natureza fiscal (art. 44, § 2º). A nosso ver, contudo, tal privilégio não mais existe tendo em vista o advento do Código Tributário Nacional (Lei 5.172/66), cujo artigo 186, estabelece que o “crédito tributário prefere a qualquer outro, seja qual for sua natureza ou o tempo de sua constituição, ressalvados os créditos decorrentes da legislação do trabalho ou do acidente de trabalho”. Diante dessa disposição, os credores da letra imobiliária não terão privilégios em relação aos credores fiscais, trabalhistas e de acidente de trabalho.

 Aplicabilidade A letra de crédito imobiliário nada mais é do que emprestar dinheiro para o banco. Ao se emprestar dinheiro para o banco, o mesmo utilizará este dinheiro para

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emprestar a outras pessoas. É assim que funciona o sistema financeiro, de um lado estão as pessoas que possuem sobras de recursos dispostos a investir e de outro estão as pessoas com carência de recursos, que precisam de dinheiro emprestado.

O grande diferencial é que o banco não pode se dar ao luxo de emprestar o dinheiro investido para qualquer finalidade. Por lei, ele só pode emprestar para outras pessoas quando o empréstimo possuir vínculo com algum crédito imobiliário, por isso é comum dizer que a LCI tem lastro ou é lastreada em crédito imobiliário, isso significa dizer que aquele dinheiro emprestado ao banco foi usado para alguma operação de crédito, tendo como garantia um imóvel.

A LCI é um título de crédito privado e ao adquiri-lo passa-se a ter direito sobre a quantia inicial emprestada ao banco mais os juros acordados no momento da aplicação.

Existem basicamente 3 fatores que influenciam a rentabilidade da LCI:

 Risco da aplicação;  Prazo da aplicação;  Taxa acordada com a instituição financeira. O risco de crédito vem associado com um risco da instituição financeira escolhida para aplicar em LCI quebrar ou falir. Em geral, quanto menor for o porte da instituição financeira, maior o risco dela quebrar. Desta maneira, para compensar este risco as instituições menores tendem a oferecer rentabilidades bem maiores que os grandes bancos.

Com o objetivo de incentivar as aplicações em LCI, o governo decidiu isentar o imposto de renda de pessoas físicas.

A rentabilidade final no momento de resgate tenderá a ser aquela negociada com o banco no momento da aplicação. Incide IOF sobre a LCI somente se acontecer resgate num período de 30 dias a partir da aplicação inicial. O imposto é alto nos primeiros dias após a aplicação, e decresce até zerar no trigésimo dia.

A LCI assim como todo investimento tem os seus riscos, os principais são: o risco de crédito e risco de liquidez. O risco de crédito é o risco de a instituição financeira quebrar ou falir. Porém a LCI conta com o FGC (Fundo Garantidor de

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Crédito) que é uma entidade privada, sem fins lucrativos que garante aplicações no valor de até R$ 250.000,00 por CPF em cada instituição financeira. Isto quer dizer que em caso de falência da instituição que foi aplicado o dinheiro, se o valor for inferior a R$ 250 mil o investidor terá seu dinheiro