Parecer jurídico – Reintegração de Posse

Parecer jurídico – Reintegração de Posse

Anderson Carneiro e Wamberto Almeida

Advogados – Consultores Jurídicos em Guarabira/PB

Direito Civil

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C O N S U L T A

Examinando o processo de reintegração de posse, formulado por MARIO BORGES, constatamos que a autor firmou com GIOVANA ALENCAR – um contrato de locação de imóvel, com término previsto para janeiro de 2018, relativo a um imóvel situado à rua Flor de lis, 8 – bairro flores, de acordo com as cláusulas e condições avençados no contrato juntado, pela parte autora.

Alega-se, na inicial que, caso a ré viesse a inadimplir em suas obrigações, sobretudo pecuniárias, além de tal fato deflagrar o vencimento antecipado do contrato de locação, ficaria ela, ré, obrigada a devolução do bem locado, no prazo de 5 dias, sob pena de configuração de esbulho possessório, ensejador da respectiva reintegração de posse, por parte do autor.

Assim, o autor conclui que, considerando que a ré não vinha cumprindo, cabal e fielmente, todas as suas obrigações emergentes do contrato, eis que se achava em débito com as contraprestações pactuadas e, inobstante a notificação extrajudicial para liquidação das pendências, nada providenciou, dando azo, assim, ao esbulho, fato este que ensejava o direito de o autor ser reintegrado na posse do bem alugado.

Assim, o senhor MARIO BORGES, deseja um parecer jurídico de forma que, examinando o processo em questão, especifique o que pode ser reivindicado em seu favor.

PARECER JURÍDICO

A jurisprudência de nossos tribunais é no mesmo sentido:

LOCAÇÃO, COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – NULIDADE DA CLÁUSULA DE PERDA DE TODAS AS QUANTIAS PAGAS – É nula a cláusula de contrato de promessa de compra e venda de imóvel que impõe a perda por parte do locador em favor do locatário em todas as prestações pagas (art. 82 e 145, do CC, 53, do CDC). A norma do art. 53 do CDC, é de ordem pública. Atinge os contratos de trato sucessivo, tornando impossível, na sua vigência, o exercício de cláusula por ele considerada nula, ainda que celebrada anteriormente………. A locatária deve devolver todas as prestações recebidas do locador, corrigidas monetariamente, de uma só vez, posto que ao recebê-las parceladamente investiu-as auferindo elevado rendimento com o dinheiro alheio. (TJDF – AC 29.102 – (Reg. Ac. 64.944) – 1ª T. – Rel. Des. Jerônymo de Souza – DJU 04.08.93)

Assim, reconhecido que o promitente-locador tem direito à devolução do imóvel, na hipótese de rescisão contratual, obviamente, as partes, no contrato de locação, também haverão de ser repostas no estado anterior. E há possibilidade de se determinar a quitação das quantias devidas, sem necessidade de reconvenção.

É entendimento consagrado que, quando se trate de casos, por exemplo, de procedência de pedido de anulação de contrato, de que decorreram prestações recíprocas, não se exigirá do locador, que resiste àquele pedido, deva formular reconvenção para receber de volta o imóvel, caso rejeitada sua defesa. Esse resultado será a consequência natural do acolhimento do pedido do autor. O mesmo haverá de suceder, quando se cuide de rescisão de contrato quando deve ficar estabelecido que a consequência natural será a recomposição do status quo ante. Não se faz necessária reconvenção que, aliás, não se coaduna com a posição da ré que se opõe à rescisão.

Na hipótese em causa, a parte autora pediu, ainda que de forma implícita, que fosse declarada a reintegração de posse a esse pedido, certamente, será rejeitado. De qualquer forma, o locador deverá insistir no retorno das partes ao statu quo ante, com a quitação de todas quantias devidas, com juros e correção monetária.

Em prosseguindo, a clausulação remuneratória do contrato de locação está adstrita ao regime jurídico das obrigações de pagar em dinheiro ou depósito bancário, âmbito em que, independentemente do tipo e natureza do negócio jurídico realizado, deve ser observada, na fixação do preço do dinheiro, a disciplina jurídica pública mandatória que regula a remuneração do capital no País.

Neste diapasão, reitera este parecerista que as regras do código de proteção ao consumidor são aplicáveis aos contratos firmados entre locadores e locatários e os usuários de seus serviços (art. 3º, § 2º, da Lei nº 8.078/90), importando a declaração de nulidade absoluta das cláusulas ilícitas, abusivas, excessivas e/ou enganosas inseridas no contrato (art. 51, caput, e incisos, e § 1), cuja validade remanesce, quantum satis e no âmbito de litígio judicializado, mediante a aplicação do princípio da preservação dos negócios (art. 51, § 2), com o suprimento da vontade viciada através de integração jurisdicional provocada ou necessária, pois diante da presença de nulidades a matéria inquinada e cognoscível de ofício e em qualquer grau de jurisdição, âmbito em que o CDC sufraga a aplicação, dentre outros, do princípio da inversão do ônus da prova em benefício do consumidor-aderente, em face da sua hipossuficiência volitiva nas relações de consumo de abrangência massiva (artigo 6, inc. VIII, e art. 51, inc. VI).

O sistema protetivo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor penaliza com a nulidade, dentre outras, a constante no art. 51 da Lei nº 8.078/90, nos artigos 12, 13, 14, 22 e 56 do Decreto nº 2.181/97, e nos articulados números 3º, 5º, 6º, 7º, 10 e 11, da Portaria nº 4/98, da Secretaria de Direito Econômico, do Ministério da Justiça. Esse sistema tutelar proibe e nulifica, em abstrato, a pactuação de cláusulas que caracterizem abusividade negocial, que resultem em onerosidade excessiva dos encargos financeiros previstos, que deneguem, impeçam ou restrinjam direitos do consumidor, que prevejam a perda total ou desproporcionada das prestações por ele pagas, ou do bem objeto da avença, em benefício do credor, e que estabeleçam sanções somente em desfavor do consumidor, em caso de atraso ou descumprimento de obrigação.

Em consequência, esse sistema também rejeita e declara nulos os efeitos materiais concretos gerados por cláusulas que estabeleçam a negação de direitos públicos indisponíveis conferidos ao consumidor, ou quando ela subtrai do negócio jurídico o seu equilíbrio comutativo, configurando nulidade decorrente do abuso de poder negocial mandatoriamente proibido nas relações de consumo, por força do disposto no art. 47, combinado com o art. 51, caput e incisos I, IV, e IX, § 1º, incisos II e III, e § 2º, e art. 53, do Código de Defesa do Consumidor.