Penhora do Bem de Família de Fiador de Contrato de Locação

PENHORA DO BEM DE FAMILIA DO FIADOR NO CASO DE LOCAÇÃO

FRANCESCON, Luis Gustavo^[1]

COLDEBELLA, Fernanda Raquel^[2]

 HOFFMANN, Glauci Aline^[3]

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RESUMO

Muito se fala a respeito da penhora do bem de família no ordenamento jurídico brasileiro, principalmente quanto ao Direito Civil, Processual Civil e Constitucional. Nesta perspectiva, o presente artigo propôs uma análise acerca da possibilidade de penhora do bem de família do fiador, por dívida proveniente puramente do contrato de locação. No texto, é apresentado uma breve explanação sobre a Lei de Locação (Lei nº 8.245/91), a responsabilidade do fiador, bem como o conceito de bem de família e sua importância para o acordo de fiança dentro do contrato de locação. Além disso, serão apresentadas considerações quanto ao entendimento majoritário dos Tribunais Superiores sobre a penhorabilidade do bem de família do fiador, analisando os fundamentos legais e doutrinários das decisões.

Palavras-chave:  Locação. Bem de Família. Penhora.

                

INTRODUÇÃO

O presente artigo tem como objeto de análise a possibilidade de penhora do bem de família do fiador em contrato de locação, visto que há discordância entre as jurisprudências, doutrinas e leis.

A finalidade desta pesquisa é investigar a responsabilidade patrimonial do fiador por dívida do locatário, buscando na lei, na doutrina e na jurisprudência os argumentos que pairam sobre o debate referente a constitucionalidade da norma descrita pelo inciso VII do art. 3º da Lei 8.009/90, que permite a descrita penhora.

De início será abordada a Lei de Locação ou Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), bem como seu alcance dentro do ordenamento jurídico atual. Após será apresentado o conceito e a legislação correspondente ao bem de família, bem como a responsabilidade do fiador perante o contrato de locação.

 Encerra-se este texto esclarecendo qual o entendimento majoritário adotado pelos tribunais superiores do país referente a penhora do bem de família do fiador, assim como os argumentos em que se baseiam tais decisões.  

1. LEI DE LOCAÇÃO

        

        O contrato de locação é uma das modalidades contratuais mais utilizadas atualmente, descrito por Clóvis Bevilácqua (1975, p. 289 apud ASSIS NETO, 2016, p. 1077) como um

[...] contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração, que a outra paga, se compromete a fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo, ou o uso e gozo de uma coisa infungível (locação de coisas), ou a prestação de um serviço (locação de serviços), ou a execução de algum trabalho determinado (empreitada).

        Neste sentido o referido autor, enumera as modalidades de locação existentes atualmente, sendo a locação de coisas (móveis e imóveis), prestação de serviços (prestação de serviço mediante remuneração), empreitada e arrendamento. O referido autor ainda estabelece como natureza jurídica do contrato o fato dele ser “bilateral, oneroso, consensual (depende do consenso para criar a obrigação), não solene, comutativo e de trato sucessivo” (ASSIS NETO, 2016, p. 1078).

No ordenamento jurídico brasileiro, quem tutela este contrato é o Código Civil de 2002, em seus arts. 565 a 578, no qual regulamenta a locação de coisas em geral. Já a locação de imóveis urbanos é regida pela Lei n 8.245/91, aplicando-se a ela o Código Civil apenas de maneira subsidiária, isto é, em caso de omissão da legislação especial (ASSIS NETO, 2016, p. 1078).

Com a promulgação do Código Civil, 2002, a Lei do Inquilinato, 1991, não teve em seu conteúdo grandes modificações, no entanto tem que respeitar os princípios norteadores da nova legislação a boa-fé objetiva, o da função social dos contratos e o da conservação da base econômica das convenções (NADER, 2016, p. 345).

        Portanto, no decorrer deste capítulo dar-se-á ênfase na Lei de Locação ou Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) que conforme sua ementa “dispõe sobre a locação de imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes”.

Como descrito por Nader (2016, p. 345) existe uma diferença entre o Código Civil, que considera o princípio da igualdade na relação entre os contratantes, e a Lei do Inquilinato, que tem como objetivo o equilíbrio social, ou seja, entende como a parte economicamente mais fraca do contrato o locatário, de modo que a visão sobre esta Lei é a de que não é somente as partes contratantes que são afetadas pela pactuação do contrato, mas sim a sociedade em geral, pois seus efeitos são amplos e afetam as áreas políticas, econômicas e sociais.

Para a Lei 8.245/91, são três as espécies de contratos consideradas, sendo estas a residencial, a não residencial e a locação para temporada (SOUZA, 2014, p. s/n).

Do mesmo modo para a efetivação do contrato de locação, é necessário que se tenham definidos a coisa a pactuar, o preço e consenso de ambas as partes. Como descrito por Fiuza (2016, p. 396)

A coisa deve ser infungível, ou seja, não substituível por outra da mesma espécie, qualidade e quantidade. Se o bem for  fungível, o contrato não será de locação, mas de empréstimo [...].  

O preço é a contraprestação do locatário, denominada aluguel, aluguer ou renda. Pode ser em dinheiro ou em qualquer outro bem. Será certo e geralmente vinculado a índice que lhe determinará os reajustes, caso a locação seja por período maior de tempo, como ocorre com a locação de bens imóveis. É proibida, de qualquer forma, a vinculação ao salário mínimo e às moedas estrangeiras, assim como aos metais preciosos.

Por se tratar de um contrato bilateral, onde ambas as partes já sabem de suas obrigações e benefícios, é de extrema importância que ambas as partes acordem de forma livre e espontânea (FIUZA, 2016, p. 396).

Por fim os contratos de locação podem ser firmados por tempo determinado ou indeterminado, aqui entende-se que não há que se falar em caráter vitalício (GAGLIANO; FILHO, 2013, p. 194).

Em outras palavras, se o contrato for por tempo determinado, ao findar o prazo acordado, entende-se como resolvido o contrato e o bem é devolvido ao proprietário. Ao passo que em casos em que o locador não manifesta seu interesse em retomar a posse do locatário do bem, se presume que houve a prorrogação da locação pelo mesmo valor, no entanto o prazo altera-se para indeterminado (GAGLIANO; FILHO, 2013, p. 194-195).