Promessa de compra e venda

        

Sumário

1.Promessa de compra e venda.....................................................................3

1.1.Breve histórico.....................................................................................................3

1.2 Natureza jurídica do direito do promitente comprador.........................................4

1.4.Adjudicação compulsória.....................................................................................4

1.4.1.A outorga da escritura definitiva como ato devido......................................4

1.4.2.Adjunção compulsória de compromisso de venda registrado.....................5

1.4.3.Execução especifica do compromisso de venda não registrado................6

1.6.Extinção do contrato...........................................................................................7 

Referencias.................................................................................................................9

---

1.Promessa de compra e venda

1.1.Breve histórico

Para proteger o bem-estar coletivo e a segurança da ordem social, coibindo uma série de abusos, o Decreto-lei n. 58/37 conferiu ao compromisário-comprador direito real sobre o bem compromissado, pondo fim ao enriquecimento oriundo do arrependimento do compromissário-vendedor permitido pelo art. 1088 do Código Civil de 1916, antes da celebração do contrato definitivo, desde que respondesse por perdas e danos, não tendo o comprador nenhum direito sobre o imóvel, nem meios jurídicos para fazer com que o vendedor lhe desse a escritura prometida. Atualmente, tem os compromissários-compradores direito real sobre o imóvel comprado, direito a adjudicação compulsória, desde que adimplentes e desde que tenham seus contratos averbados no Registro de Imóveis.

1.2.Conceito

O Contrato de promessa ou compromisso de compra e venda, está previsto expressamente no Código Civil de 2002, precisamente em seus arts.1417 e 1418. Consiste em um contrato preliminar que tem como objeto um contrato futuro de venda e compra. Por meio dele, o vendedor continua titular do domínio que somente será transferido após a quitação integral do preço, constituindo excelente garantia para o alienante. Difere, portanto, do contrato de compra e venda, pois este é o contrato principal pelo qual uma das partes se obriga a transferir a propriedade de uma coisa móvel ou imóvel à outra mediante o pagamento de uma quantia em dinheiro.

Trata-se, como já dito, de um contrato preliminar especial consistente em uma verdadeira promessa bilateral sui generis, na medida em que gera eficácia real e comporta execução específica. Ou seja, as partes envolvidas assumem a obrigação de fazer o contrato definitivo de compra e venda, mediante a outorga de escritura de venda do imóvel compromissado, após o adimplemento das obrigações financeiras assumidas.

Resta claro, que se o promitente-comprador não cumprir as obrigações financeiras que lhes foram impostas, poderá ele, após devidamente constituído em mora, vir a perder a posse do bem, por meio da resolução do contrato.

De acordo com o art. 1417 a forma desse contrato poderá ser pública ou particular, insta salientar, que esse artigo é de aplicação especifica em face do art. 108, o qual exige a escritura pública nos atos de alienação ou constituição de direitos reais imobiliários que superem o teto de 30 salários mínimos; o que se torna uma grande vantagem, pois possibilita a formalização do contrato sem os rigores do instrumento público, o que, de certa forma, evita a ocorrência de nulidades formais.

1.2 Natureza jurídica do direito do promitente comprador

Segundo Pablo Stolze a natureza jurídica do direito do promitente não se encaixa, perfeitamente, na subcategoria de direitos de gozo ou garantia, devendo, portanto, ser colocado em uma categoria própria, qual seja direito real à aquisição da coisa (ad rem). Ele complementa ainda dizendo que:

“De fato, encontraríamos intransponíveis barreiras ao tentarmos enquadrá-lo como simples direito de gozo ou fruição, uma vez que a sua precípua finalidade é a consolidação da propriedade, circunstância esta não verificada nos direitos reais limitados. Na mesma linha, direito de garantia também não seria, na medida em que a sua constituição não geraria necessariamente uma obrigação acessória, atrelada a uma principal.” (STOLZE, 2009).

1.4.Adjudicação compulsória

A promessa irretratável de venda somente gera eficácia real quando não houver sido pactuada clausula de arrependimento e se proceder ao seu registro no Cartório de Registro de Imóveis.

1.4.1.A outorga da escritura definitiva como ato devido

A outorga da escritura definitiva afigura-se, para o compromissário-vendedor que teve todas as parcelas devidamente adimplidas, como sendo um ato devido.

Os pressupostos gerais de validade do negócio jurídico, assim como a exigência de outorga uxória para o promitente-vendedor, são aspectos a serem considerados apenas quando da celebração do contrato preliminar, e não quando da outorga de escritura definitiva.

Imaginemos a hipótese de o promitente-comprador, solteiro, pactuar uma promessa, e, após a quitação das suas prestações, mas antes da outorga de escritura, casar-se, em regime de comunhão parcial de bens. A sua esposa, no divorcio, não poderia exigir a meação do imóvel compromissado, argumentando que o mesmo somente se integrou ao patrimônio do seu marido após o casamento, pois como já mencionado, a escritura definitiva apenas concretiza, exaure, finaliza um negocio jurídico anterior, perfeito e acabado, e não pode ser alterado por fatos ocorridos posteriormente à sua celebração.

Sobre esse assunto dispõe também o art. 1661 do CC, que são incomunicáveis os bens cuja aquisição tiver por titulo uma causa anterior ao casamento.

Entretanto, se o compromissário-comprador casar-se no curso da execução do contrato do contrato, as parcelas pagas firmarão uma presunção de esforço comum, possibilitando, portanto, que a esposa tenha sobre o imóvel direito correspondente à meação das prestações adimplidas no curso do casamento.

Assim, se o adquirente pagou 10 das 20 parcelas, antes do casamento, a sua esposa terá direito, por metade, ao valor correspondente  às 10 parcelas pagas no curso do casamento.