RESUMO DE ESTUDOS PRÁTICA CIVIL

AÇÕES DE DESPEJO

FUNDAMENTOS: Lei 8245/91 – Tudo que esta relacionado à locação de imóvel

Alteraçao lei 12101, e 12112/09 – Possibilidade de concessão de liminar em ação de despejo por falta de pagamento.

As ações possessórias não são aplicadas em relação de locação, art. 5º lei 8.245. Seja qual for o fundamento para romper a locação, o que cabe é a ação de despejo.

Considerações gerais a respeito da locação:

Dependendo da finalidade da locação, do prazo do contrato.

CABIMENTO:

A locação pode ser desfeita por várias causas:

- Término do fideicomisso.

- Extinção do usufruto.

- Em decorrência de alienação, mas pode não ser desfeita se houver clausula no contrato que preveja que no caso de alienação a locação será respeitada, mas o contrato deve esta registrado no registro do imóvel, sejam fins residenciais, ou comerciais.

- Por mutuo acordo, trata-se de direito disponivel

- Decorrencia do termo.

- Para fins de reforma, para atender solicitações do poder público;

- A falta de pagamento de alugueis ou encargos;

- Por infração legal, ou contratual.

- Termino do contrato de locação não residencial – art. 56

- Término do contrato de locação por temporada – Art. 59, III

- Contrato de locação não residencial por prazo indeterminado – Art. 57.

OBSERVAÇÕES:

Destaque para a Renovação automática do contrato de locação:

Os contratos não renovam automaticamente, o que acontece é a prorrogação por prazo indeterminado, pois a prorrogação prevê ato formal. Existem prazos a serem observados:

- Imoveis residenciais, contrato de 30 meses, escoado esse prazo, o locador tem prazo de 30 dias para propor a ação de despejo, com fundamento no termo, sob pena de prorrogação por prazo indeterminado. A mesma situação ocorre em contratos para fins não residenciais.

RITO: TODAS AS AÇÕES DE DESPEJO SEGUEM O RITO ORDINÁRIO, inclusive aquelas por falta de pagamento.

COMPETÊNCIA: Foro do local do imóvel, salvo se estabelecido outro.

VALOR DA CAUSA: 12 vezes o valor do aluguel, ou no caso do art.47, II (extinção do contrato de trabalho, locação relacionada com o emprego), três ultimos salários vigentes a época.

É possível cumular na ação de despejo o pedido de rescisão do contrato, e o pagamento das prestações em atraso, neste caso se pede a citação do locatário para responder com relação a rescisão, e o locatário e fiadores para responderem quanto ao pagamento.

Julgada procedente a ação, o juiz expedirá o mandado de despejo, que deve ser cumprido em 30 dias.

PURGAR A MORA: o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão do contrato, se no prazo de 15 dias da citação, efetuarem depósito judicial do valor atualizado, independente de cálculo. Não se admitira a emenda da mora se o locatário já tiver se utilizado dela nos ultimos 24 meses.

HIPÓTESES DE CABIMENTO DA LIMINAR: § 1º do Art. 59.

PEDIDO: Julgar procedente o pedido, rescisão do contrato, desocupaçao do imovel dentro do prazo sob pena de multa diaria, sucumbência, e quando for o caso pagamento das prestaçoes em atraso e das vincendas.

REQUERIMENTO: Citação do réu, admissão de provas.

EXEMPLO DE PEDIDO:

EXEMPLO DE REQUERIMENTO:

AÇÃO RENOVATÓRIA

FUNDAMENTAÇÃO: Art. 51, art. 71 da lei de 8245/91.

Cabe apenas em locações NÂO residenciais. Imóvel para exercer atividade empresária.

Art. 51 da Lei de locações:

Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

• I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

• II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

• III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

PRAZO: intervalo de um anos a seis meses antes do fim do contrato. É decadêncial, não pode ser alterado.

COMPETÊNCIA: Foro do local do imóvel, salvo se determinado outro local no contrato.

VALOR DA CAUSA: 12 vezes o valor do aluguel.

PECULIARIDADES:

• prova dos requisitos do art. 51, I, II e III (art. 71, I);

• prova do cumprimento do contrato (art. 71, II);

• prova da quitação dos impostos e taxas (art. 71, III);

• condições para a renovação da locação (art. 71, IV);

• indicação de fiador e requisitos (art. 71, V e VI);

PEDIDO: Renovação compulsória do contrato por igual periodo, informando o valor dos alugueis, e também para que o contrato seja registrado na matrícula do imóvel.

REQUERIMENTO: Citação por via postal, e produção de provas.

MODELO DE DIREITO:

MODELO DE PEDIDO E REQUERIMENTOS:

AÇÃO REVISIONAL

RITO: Sumário

COMPETÊNCIA: Foro do local do imóvel, salvo se disposto ao contrário.

VALOR DA CAUSA: 12 vezes o valor do aluguel.

Prazo