Condominio Edilicio

CURITIBA

2014

1. CONDOMÍNIO EDILÍCIO: FORMA DE RATEIO DAS DESPESAS

Temos como conceito de Condomínio Edilício o conjunto de edificações que possui partes exclusivas e partes de uso comum, o texto de lei surgir para regulamentar esse tipo de edificação tão presente em nossa atualidade, tendo em vista que com o crescimento das cidades, ficam as pessoas sujeitas a dividir espaços de uso comum.

Para o bom funcionamento dessa instituição, temos pessoas que atuam como representantes legais perante a lei, o sindico é uma figura importante e estudaremos as suas responsabilidades, bem como as pessoas que o auxiliam em sua jornada de administração de um condomínio. No condomínio, há a delimitação das quotas-partes em que se divide a coisa entre os condôminos. O condomínio horizontal é denominado assim, quando apresenta-se como uma propriedade exclusiva e autônoma das unidades que o compõem, juntamente com um condomínio do terreno e das partes comuns do prédio.

A disciplina legal do condomínio edilício está atualmente prevista no Código Civil, em seus

artigos 1.331 a 1.358, e também na Lei nº 4.591/1964, artigos 1 a 27. Esta Lei, embora consista no anterior diploma legal acerca do condomínio edilício, não foi revogada pelo Código Civil de 2002, possivelmente até por um descuido do legislador ordinário.

O condomínio em edificações, ou condomínio edilício, é constituído por meio de convenção,

a qual é requisito para o registro do memorial de incorporação imobiliária (art. 32, alínea “j”, Lei nº 4.591/1964) e deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, tornandose, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Também, deve ser registrada em Cartório de Registro de Imóvel, passando, então, a ser oponível contra terceiros (art. 1.333, CC), mas, se não levada a registro, ainda assim se presta a regular as relações entre os condôminos, conforme Súmula 260 do STJ .

A convenção é a viga mestra do condomínio, devendo nela conter: a discriminação e

individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; o fim a que as unidades se destinam (art. 1.332, CC); a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; a forma de administração do condomínio, o modo de escolher o síndico e o conselho fiscal, as atribuições do síndico, além das legais, a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções; a competência das assembleias, forma e prazo de sua convocação e quórum exigido para as deliberações; a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva; as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; e a determinação do regimento interno, com a forma e o quórum para a sua aprovação, quando não incluído na própria convenção (art. 1.334, CC e art. 9º, § 3º, Lei nº 4.591/1964).

Além disso, a convenção condominial tem natureza de contrato, o que não significa que não

deve respeitar a lei, mas deve ser concebida e lida às luzes da lei.

Por outro lado, em que pese a convenção corresponda à “Constituição” do condomínio, é

possível alterar quaisquer das duas disposições por meio da assembleia geral condominial desde que observados os requisitos previstos em lei e na convenção (quanto à convocação e quórum para deliberações, por exemplo), consagrando, assim, o chamado princípio da autonomia da assembleia geral.

Dentre as normas que obrigatoriamente devem estar contidas na convenção condominial e

que, posteriormente, podem vir a ser modificadas por meio de assembleia geral, está a norma referente à forma de rateio das despesas do condomínio, tema este que atualmente tem gerado muitas controvérsias, o que tem levado essa questão à apreciação pelo Poder Judiciário, resultando em decisões judiciais em sentidos diversos, conforme se demonstrará mais adiante.

Na redação original do art. 1.336, inciso I, do Código Civil, estava disposto que era dever do

condômino: “I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;”. A redação desse dispositivo legal foi alterada por meio da Lei nº 10.931/2004, nos seguintes termos: “I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;”. No mesmo sentido da nova redação, o art. 12, § 1º, Lei nº 4.591/1964 prevê: “§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.”

Dessa forma, consoante atual expressa previsão legal, tanto no Código Civil, quanto na Lei

nº 4.591/1964, os condôminos deverão contribuir com as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio na proporção das suas frações ideais e, assim, quem é proprietário ou possuidor de uma unidade autônoma com área maior pagará a mais proporcionalmente frente às demais unidades. Porém, ambos os diplomas legais permitem que a convenção disponha de modo contrário, ou seja, todos os condôminos, independentemente do tamanho das suas frações ideais, podem contribuir no mesmo valor ou em quantias distintas com fulcro em outro critério de distribuição.

Ocorre que condôminos de frações ideais maiores têm questionado a distribuição

proporcional das despesas condominiais, ainda que a convenção ratifique, implícita ou expressamente, a regra geral de rateio prevista em lei.

No que tange a esse questionamento, com relação aos apartamentos de cobertura, há

aqueles que defendem que o rateio das despesas baseado na proporção da fração ideal pode não corresponder ao método mais justo e equitativo e ofende ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, pelos seguintes motivos: os elevadores não são utilizados a mais pelos condôminos moradores da cobertura; os condôminos das coberturas não usufruem mais da área comum do condomínio e de seus serviços