Condominio Edilicio

Sumário

1. Conceito............................................................................................ 2

2. Natureza Jurídica...............................................................................3

3. Personalidade Jurídica......................................................................3

4. Aspectos Tributários..........................................................................4

5. Instituição..........................................................................................6

6. Constituição do Condomínio.............................................................7

7. Convenção do Condomínio.............................................................10

8. Direitos e Deveres do Condomínio..................................................11

9. Realização de Obras.......................................................................12

10. Administração do Condomínio.........................................................14

11. Assembléia Geral: Momento da Decisão.........................................14

12. Síndico.............................................................................................18

13. Abrigo de Veículos (Garagens)........................................................21

14. Alienação das Unidades Imobiliárias................................................23

15. Extinção do Condomínio..................................................................25

16. Bibliografia.......................................................................................28

 

1. Conceito

Dentre os aspectos apresentados no código civil de 2002, o que se apresenta com mais controvérsia é o que se fala a respeito de condomínio edilício ou condomínio horizontal, de forma mais popular, o que diz respeito ao “condomínio em edifício”.

1.1 Do Condomínio

De acordo com o Código Civil, quando os direitos elementares do proprietário, art. 1228, pertencerem a mais de um titular, existirá o condomínio ou domínio comum de um bem.

O condomínio é uma modalidade de propriedade sui generis em que diversas pessoas se tornam donas de um determinado bem, sendo que cada uma delas possui direitos idênticos sobre o todo e cada uma das suas partes, considerando as partes ideais de cada uma, sob o ponto de vista qualitativo e não, quantitativo. (PRATES, 2008: 13).

1.2 Sobre a Lei anterior 4.591/64

O novo Código Civil entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, e seus artigos referentes a condomínios modificaram a Lei que regia o setor, a 4.591/64.

Conceitualmente, o condomínio edilício caracteriza-se pela coexistência de áreas de propriedade particular (unidades autônomas), e áreas comuns, titularizadas por mais de um co-proprietário, segundo uma convenção previamente estabelecida. Dispõe o Art. 1331 do CC: “pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedades comuns dos condôminos”.

1.3 Exemplos de algumas mudanças importantes em relação à Lei anterior 4.591/64:

Convenção (Art.1.333)

Se a Convenção do seu condomínio contiver cláusulas que contrariem o novo Código, elas perdem automaticamente a validade.

Multa/inadimplência(Art.1.336)

Multa por atraso em pagamento: O teto máximo cai de 20% para 2%. Para as taxas condominiais em atraso, com vencimentos anteriores à data de 11 de janeiro de 2003, prevalece a multa prevista na Convenção. O teto de 2% referente à multa por atraso em pagamento, como estabelece o Novo Código Civl, é válido apenas para vencimentos pós 11 de janeiro de 2003.

Multa/anti-social(Art.1.337)

Multa por conduta anti-social: Criada pela nova legislação, poderá ser de 10 vezes o valor da taxa condominial.

Multa/ descumprimento das normas (Art. 1.337)

Multa por descumprimento de normas: Com aprovação de 3/4 dos condôminos, será possível aplicar multa de até 5 vezes o valor da taxa condominial para infratores reincidentes

Destituição do síndico: (Art. 1.349)

Será preciso maioria absoluta do condomínio (metade mais um) para destituir o síndico, e não mais 2/3.

2. Natureza Jurídica

A Natureza Jurídica é a teoria da comunhão de bens, é afastada porque cada condômino é titular de uma unidade autônoma e ao mesmo tempo utiliza área em comum. Se torna comunhão porque todos reúnem direitos e obrigações, sua personalização do patrimônio comum e porém insustentável pois não existe uma única pessoa jurídica titular das unidades, que são independentes e das partes comuns do edifício. Sendo que o condomínio não tem personalidade jurídica, entretanto está legitimado a atuar em juízo ativo e passivamente representado pelo síndico. Os titulares dos direitos que sobre as unidades autônomas que sobre as partes das coisas comuns são os condôminos e não uma inexistente ou fictícia pessoa jurídica. O principal argumento em favor da teoria da personalização do condomínio edilício, encontra-se no artigo 63 § 3º da lei 5.591 / 64 que não foi revogada pelo código civil de 2002 concede-se preferência após a realização de leilão final ao condomínio ao qual serão adjudicados os bens. Ao condomínio adquirente dos bens levado a leilão não confere a este os tributos de pessoa jurídica, a situação é similar a do espólio que embora não tenha personalidade jurídica é representado pelo seu inventariante comparece em escritura de alienação da massa falida. Previsto no código civil de 2002 nos artigos 1.331, 1332 e 1335 que não existe personalidade jurídica nos condomínios.