Os Condominios Edilicios

CONDOMÍNIO EDILÍCIO

1. INTRODUÇÃO

Inicialmente, antes de adentramos ao estudo específico do condomínio edilício, é interessante ponderarmos, de modo introdutório, o que seria o instituto do condomínio, definindo o conceito, a natureza e estrutura jurídica, e, por fim, uma classificação de acordo com a melhor doutrina.

Temos que ter em mente que o condomínio é a situação em que duas ou mais pessoas, de modo comum, são titulares do direito de propriedade sobre determinado bem, de modo que todos têm, ao mesmo tempo, os atributos inerentes à propriedade.

Neste sentido, Washington de Barros Monteiro afirma que o Direito Civil Brasileiro consagrou a teoria da propriedade integral ou total, de modo que o direito de cada condômino, em face de terceiros, abrange a totalidade dos poderes inerentes à propriedade, sendo certo que o condomínio consiste em uma relação jurídica de direito real composta por diversos sujeitos ativo, que se consubstancia em um direito de propriedade único.

Portanto, concluímos que o condomínio é uma situação jurídica de natureza real, posto que está diretamente ligado com a ideia de copropriedade, em que há a comunhão de várias relações de domínio sobre um único bem ao mesmo tempo.

Por fim, é interessante estabelecermos uma classificação, que será baseada nos ensinamento de Flávio Tartuce, que a estruturou com base em três diferentes critérios, o da origem, o do conteúdo, e o da divisão.

Quanto ao critério da origem, o condomínio pode ser classificação em: condomínio voluntário ou convencional, condomínio incidental ou eventual, e condomínio necessário ou forçado.

(a) É considerado como condomínio voluntário ou convencional aquele resultante de um acordo de vontade, em que dois ou mais sujeitos, no exercício da autonomia privada, celebram um negócio jurídico bilateral ou plurilateral.

Neste contexto, oportuno esclarecer que, embora, em regra, o condomínio edilício tem essa origem, ele foi disciplinado em separado pelo Código, sendo o condomínio voluntário disciplinado pelo Código nos artigos 1.314 a 1.326.

(b) Por sua vez, considera-se como condomínio incidental ou eventual aquele que decorre de circunstâncias alheias à vontade das partes, como, p.ex., em caso de sucessão hereditária.

(c) Por fim, o condomínio necessário ou forçado é aquele que tem origem por determinação legal, sendo uma consequência inevitável da essência indivisível do bem.

Quanto ao critério do conteúdo, o condomínio pode ser classificado em: condomínio universal ou total e condomínio particular ou parcial.

(a) Considera-se como condomínio universal ou total a situação em que há a abrangência da totalidade do bem, inclusive os seus acessórios.

(b) Por sua vez, o condomínio particular ou parcial consiste na situação em a abrangência de determinada coisa ou efeito, sendo certo que geralmente a delimitação é estabelecida no ato da instituição do condomínio ou, posteriormente, por acordo de vontade entre as partes.

Por fim, quanto ao critério da divisão, o condomínio pode ser classificado em: condomínio pro diviso e condomínio pro indiviso.

(a) É considerado como condomínio pro diviso a situação fática em que há a possibilidade corpórea de se identificar o direito de propriedade de cada condômino, de modo que cada um terá uma fração real da coisa.

(b) Já o condomínio pro indiviso, não há a possibilidade corpórea de se identificar o direito de propriedade de cada condômino, de modo que casa um terá uma fração ideal da coisa.

Ultrapassados os apontamentos introdutórios, adentraremos ao estudo específico do objeto do presente trabalho, o condomínio edilício, esclarecendo, desde já, que trata-se de um tema de profundo interesse jurídico, muito em razão do momento habitacional contemporâneo.

1. CONCEITO E ESTRUTURA

Foi dito acima que o condomínio edilício é um assunto que desperta o interesse da comunidade jurídica muito em razão do momento habitacional contemporâneo. Entretanto, o instituto tem sua origem no Direito Romano, com as insulas, que consistiam em casas construídas por andares, em que viviam coletivamente os plebeus.

Em que pese a origem seja atribuída ao Direito Romano, o desenvolvimento do instituto ocorreu com a crise habitacional instalada especialmente após a Primeira Guerra Mundial, em razão da expansão demográfica e ausência de moradias.

Com a necessidade de um maior aproveitamento do solo, os condomínios edilícios, também chamados de propriedade horizontal, despertaram muito interesse, como uma forma de solução da crise habitacional, havendo, assim, a necessidade de regulamentação pela lei privada.

Não obstante, temos que o condomínio edilício consiste na situação jurídica composta por duas ou mais pessoas, de modo que, em razão de sua estrutura interna, há a possibilidade de cada condômino ser, ao mesmo tempo, proprietário de, pelo menos, uma fração real e uma fração ideal.

Embora o condomínio edilício tenha uma estrutura interna muito peculiar, o Enunciado n. 89, da I Jornada de Direito Civil, sedimenta o entendimento de que é possível, no que couber, a aplicação dos dispositivos que regulamentam o condomínio horizontal às hipóteses assemelhadas de condomínio, como, p.ex., o loteamento fechado e a multipropriedade imobiliária.

Como já dito, o condomínio edilício possui uma estrutura interna própria e diferente das demais espécies de condomínio, sendo certo que há a possibilidade do condômino ser, ao mesmo tempo, proprietário de, pelo menos, uma fração real e uma fração ideal da coisa. Assim, concluímos que, neste caso, há duas modalidades de propriedade, a pro diviso e a pro indiviso.