Condominio Edilicio

Condomínio Edilício: Problemas e Soluções

O condomínio geral é uma forma de propriedade estabelecida quando uma coisa indivisa possui mais de um proprietário em comum. Embora a regra seja de que a propriedade pertença a uma só pessoa, existem casos em que uma coisa pertence a duas ou mais pessoas simultaneamente, ocorrendo assim a chamada copropriedade, comunhão ou condomínio, o qual possui respaldo legal nos artigos 1.314 ao 1.330 do Código Civil.

O Código Civil disciplina o condomínio geral (tradicional ou comum) que pode ser voluntário (artigo 1.314), necessário ou legal (artigo 1.327), ou ainda, condomínio edilício ou em edificações (artigo 1.331).

O condomínio edilício trata-se de uma modalidade de condomínio, onde cada condômino é proprietário individual de sua unidade autônoma, mas ao mesmo tempo é proprietário em comum com outros condôminos, de determinadas áreas do prédio, de uso coletivo.

        Tal assunto é relativamente novo, e sequer estava previsto no Código Civil de 1916, uma vez que naquela época não se fazia necessário pois quase não haviam prédios de apartamentos ou lojas.  Assim, o primeiro diploma legal a tratar do tema foi o decreto n° 5.481 de 25/06/1928. Em seguida tem-se a revogação deste Decreto e a entrada em vigor da lei n° 4.591 de 16/12/1964. Atualmente o Código Civil de 2002 é quem rege os condomínios edilícios em seus artigos 1.331 ao 1.360, contudo, apenas parte da lei n° 4.591 foi revogada, podendo, portanto, ser aplicada subsidiariamente naquilo em que o Código for omisso, complementa-o.

Basicamente, a ideia de condomínio edilício seria de que se trata de uma edificação, na qual parte é propriedade exclusiva, chamada de unidades autônomas, (por exemplo o apartamento, escritório, lojas, salas) e outra parte é de propriedade em comum, a área é comum (por exemplo o solo, telhados, corredores, rede de esgoto).

Apesar de ser desprovido de personalidade jurídica, possui capacidade processual, podendo o condomínio ser representado em juízo por seu sindico, seja ativa ou passivamente, conforme dispõe o artigo 12, IX do Código de Processo Civil.

No âmbito interno, cada um dos condôminos tem seu direito limitado pelos direitos dos demais proprietários, valendo o famoso ditado “seu direito começa onde o do outro termina”. Perante terceiros, cada um é considerado, ao menos teoricamente, como proprietário de toda a coisa.

É essencial diferenciar e individualizar as áreas de propriedade exclusiva e as de propriedade em comum, estabelecendo-se as frações ideais, estabelecendo também o fim a que se destina tal condomínio.

Entretanto, muitos problemas surgem quando mais de uma pessoa é proprietário simultaneamente com outro.

Um grande exemplo são as vagas de garagem, as quais devem ser analisadas caso a caso, pois existem dois tipos de vagas para estacionamento de veículos, uma sendo parte autônoma (parte exclusiva), ou seja, aquela que corresponde a uma fração ideal e individualizada em relação as outras vagas, possui exclusivamente o condômino sua vaga, a qual é certa e determinada, devendo possuir tal vaga a matricula própria, diferente da matricula do imóvel, no Registro de Imóveis. Porém, existe também a vaga em área comum, que pode ser utilizada por qualquer condômino, não tendo a matricula própria no registro de imóveis.