HIPOTECA

HIPOTECA

A Hipoteca, penhor e anticrese são direitos reais de garantia sobre coisas alheias previstos no Código Civil. São meios do credor da obrigação assegurar a responsabilidade patrimonial de certos bens do devedor. A hipoteca tem como garantia um bem imóvel; no penhor se dá em garantia um objeto móvel mediante a efetiva entrega ao credor; e a anticrese consiste na entrega ao credor um imóvel para que este perceba os frutos e rendimentos dele provenientes para compensação da dívida.

Art. 1.419. “Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação.”

Tal dispositivo reafirma que o penhor, a hipoteca e a anticrese são direitos reais de garantia, que podem ser definidos como o patrimônio do devedor que venha assegurar o pagamento de seus credores. Como direitos reais de garantia, têm o credor como titular do direito de penhor, anticrese e hipoteca e como sujeitos passivos todos que mantêm relação jurídica com a coisa, em razão da eficácia erga omnes.

HIPOTECA

Segundo Carlos Roberto Gonçalves, hipoteca é o direito real de garantia que tem por objeto bens imóveis, navio ou avião pertencentes ao devedor ou a terceiro e que, embora não entregues ao credor, asseguram-lhe, preferencialmente, o recebimento de seu credito.

É Direito Real sobre bem imóvel e móveis infungíveis, que dispensando a tradição, mantém ao devedor na posse do bem, exigindo-se tão somente a solenidade do registro, e não a tradição. A hipoteca não implica tradição haja vista que sua pretensão é a de que o bem permaneça na posse do devedor para que esse possa retirar os frutos da coisa e pagar a dívida. Deste modo, este instituto não impede o real aproveitamento da coisa. Ou seja, o devedor continua exercendo todos os seus direitos de proprietário, retirando todas as utilidades do bem, exercendo todos os poderes da propriedade, todas as vantagens, sejam elas: uso, disposição, fruição etc. Destarte, o devedor hipotecário pode até alienar a coisa, dar em garantia novamente, pois é nula a cláusula que impede a livre disposição desse bem hipotecado.

No direito moderno, a hipoteca é concebida e regulada, de modo geral, como direito real de garantia que consiste em sujeitar um imóvel , preferentemente, ao pagamento de uma dívida de outrem, sem retirá- lo da posse do dono. Incorrendo a solutio, o credor pode executá-lo, alienando-o judicialmente e tendo primazia sobre o produto de arrematação, para cobrar-se da totalidade da dívida e de seus acessórios.

A hipoteca possui natureza civil, é direito real, colocando-se ao lado de penhor e da anticrese na categoria das garantias que submetem uma coisa ao pagamento de dívida. Tem por objeto coisa imóvel, que fica sujeito à solução do débito, podendo incidir ainda sobre navio ou avião, como já dito. Pode recair também sobre bens móveis, enquanto estes são acessórios de um imóvel, no caso dos imóveis por acessão intelectual ou destinação do proprietário, como sucede com as máquinas utilizadas nas empresas e os animais mantidos em uso nos serviços de uma fazenda ( CC, ARTS 1473,I e 1474), uma vez que as pertenças, como denominados no artigo 93 do mesmo diploma, não constituem partes integrantes

Caso, no entanto, são separadas do imóvel, recebendo destinação diversa, assumem o caráter de coisas móveis, insuscetíveis de hipoteca. Se o proprietário promove, de má-fé, o desligamento do acessório em relação à coisa, e com isto reduz a garantia, é facultado ao credor pleitear reforço da hipoteca e em caso de recusa, promover a execução hipotecária.

O devedor continua na posse do bem hipotecado. Tal circunstância representa fator relevante na constituição da hipoteca. Ao contrário do que ocorre no penhor, o hipotecante conserva em seu poder o bem dado em garantia e sobre ele exerce todos os seus poderes, usando-o segundo a sua destinação e percebendo-lhes os frutos. O devedor hipotecário pode até alienar a coisa, dar em garantia novamente, pois é nula a clausula que impede a livre disposição desse bem hipotecado. A venda não atinge a garantia, dado o principio de sequela, inerente ao instituto, ou seja, mesmo que o imóvel hipotecado seja vendido, a hipoteca continua, por isso se diz que é acessório pois acompanha o bem principal e só extingue de acordo com as regras instituídas no art. 1.499 do Código Civil. Erige-se a hipoteca em direito real, oponível erga omnes , provida de sequela e que gera para o credor o poder de excutir o bem hipotecado, para se pagar preferencialmente com sua venda em hasta pública.

A hipoteca é indivisível, pois grava o bem em sua totalidade conforme dispõe o artigo 1.421, não acarretando exoneração correspondente da garantia o pagamento parcial da dívida, logo, enquanto não liquidada, a hipoteca subsiste por inteiro sobre a totalidade dos bens gravados, salvo convenção em contrário. Se for diversos os devedores, o ônus hipotecário não se extingue sem o pagamento integral do débito garantido, ainda que a obrigação não seja solidária.

De acordo com o artigo 1473 do Código Civil, podem ser objeto de hipoteca:

“I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles;

II - o domínio direto;

III - o domínio útil;

IV - as estradas de ferro;

V - os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham;

VI - os navios;

VII - as aeronaves

VIII - o direito de uso especial para fins de moradia; (Acrescentado pela L-011.481-2007)

IX - o direito real de uso;

X - a propriedade superficiária.

§ 1º. A hipoteca dos navios e das aeronaves reger-se-á pelo disposto em lei especial .§ 2º Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses dos incisos IX e X do caput deste artigo ficam limitados à duração da concessão ou direito de superfície, caso tenham sido transferidos por período determinado”.

A hipoteca dos navios e das aeronaves rege-se pelo disposto em lei especial, como assinala o parágrafo único do citado dispositivo. Embora sejam móveis, é admitida a hipoteca, por conveniência econômica e porque são suscetíveis de identificação e individuação, tendo registro peculiar, possibilitando a especialização e a publicidade, princípios que norteiam o direito real de garantia.

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