O Parecer Jurídico

Parecer Jurídico

EMENTA: CIVIL, EMPRESARIAL, FLORESTAL. VENDA DE IMÓVEL EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANETE. INTEGRALIZAÇÃO DE IMÓVEL A SOCIEDADE LIMITADA. INVENTÁRIO. IMPOSSIBILIDADE DE CONSTRUÇÃO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. LEIS 12.651/2002 E 3.410/2012. SUGESTÃO DE EMPREENDIMENTO COM BAIXO IMPACTO AMBIENTAL.

Interessada: Sociedade empresarial XYX LTDA

Trata-se de consulta formulada por Sociedade Empresarial XYX LTDA, Pessoa Jurídica de Direito Privado, acerca de:

1) Se o imóvel poderia ser integralizado no patrimônio da sociedade e como proceder?

2) Se a empresa poderia efetuar a compra do terreno para implantar empreendimento imobiliário no mesmo, utilizando a totalidade da área;

3) Caso não fosse possível empreendimento imobiliário, qual outra forma de utilização da área;

4) Se o contrato de compra e venda poderia ser efetuado diretamente com o Sr. Virgulino e seus irmãos ou se haveria procedimento anterior a ser efetuado.

É o relatório. Passo a opinar:

1. O imóvel pode ser integralizado ao patrimônio da Sociedade em questão. Tal realização feita pelo sócio poderá ser no bem imóvel questionado, desde que previamente acordado entre os demais sócios, podendo a integralização, ocorrer à vista ou dividida em parcelas.

Na integralização através de imóveis, objeto do presente questionamento, opera-se a transferência com a simples tradição (efetiva entrega) para compor o patrimônio da empresa, não sendo necessária a escritura pública para incorporação do bem. Tal ato pode ocorrer no próprio instrumento particular do Contrato Social ou alteração, desde que constem todos os elementos que seriam necessários para uma escritura pública.

Na ausência de algum desses requisitos, nos termos do o art. 35 e inciso VII, alíneas ‘a’ e ‘b’, da lei 8.934/94, tal documento não poderá ser registrado. Uma vez aceito e aprovado o seu registro pela Junta Comercial ou Cartório de Registro de Pessoas Jurídicas Competente, o Contrato Social ou a sua alteração, será hábil para proceder a transferência da propriedade junto ao Cartório de Registro de Imóveis em que se encontra registrada a matrícula do imóvel, conforme o disposto no art. 64 da lei 8.934/94, combinado com o art. 1.245 do CC/2002 e art. 167 da lei 6.015/73. Ressalta-se que o Cartório de Registro de Imóveis, poderá, no seu âmbito, requerer, além da apresentação do Contrato Social ou a sua alteração, a apresentação de demais documentos pertinentes, mormente a apresentação da quitação ou imunidade do ITBI.

1. A empresa pode efetuar a compra do imóvel, com ressalvas, a de não poder emprega-lo para empreendimento imobiliário e nem utilizar a totalidade da sua área dependendo da metragem de fundo, largura e espessura do terreno.

Segundo o art 61-b, I, do Código Florestal – Para imóveis rurais com área de até 2 módulos fiscais, 10% da área total do imóvel. Os módulos fiscais, são valores estabelecidos pelo INCRA, para cada município levando em conta as particularidades locais.

1. No caso narrado, não há possibilidade de empreendimento imobiliário uma vez que se trata de Área de Preservação Permanente – APP, pois obras feitas próximas a cursos d’agua naturais, perenes e intermitente, a distância permitida pelo Código Florestal é de 30 a 500 metros, dependendo da largura do curso d’agua.

Sugere-se construções com baixo impacto ambiental, estando elencadas no art 3º, X, do supracitado Código Florestal, uma delas seria a implantação de trilhas para o desenvolvimento do ecoturismo, estando na línea c, do referido art.

1. O referido contrato de compra e venda não pode ser celebrado diretamente com Virgulino e seus irmãos, tendo necessidade de proceder-se um inventário para formalizar a divisão e transferência da universalidade do bem.

Diante o exposto, respondendo a cada um dos questionamentos formulados na consulta, opino pelo procedimento inicial do inventário por parte de Virgulino e seus irmãos, em seguida, a empresa poderá integralizar o imóvel ao patrimônio da Sociedade. Como já relatado sugere-se que seja desenvolvido ecoturismo na região por ser construção de baixo impacto ambiental, sendo uma forma de gerar lucro para a sociedade supracitada, em substituição a ideia original de criação de empreendimento imobiliário onde o mesmo é vedado à luz do Código Florestal por se tratar de uma Área de Preservação Permanente – APP.