SEMANA 1 - Edilene Araújo Dos Santos - 4º Período - Direito - Manhã - Campus Menezes Côrtes

Aplicação Prática Teórica - Caso concreto 01

Francisco Farias celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial, localizado em Belém-Pará, com Antônia Almeida em 20 de maio de 2008, no qual o promitente-vendedor comprometia-se a transferir a propriedade do imóvel em questão em março de 2010, quando a promitente-compradora terminaria de pagar o valor ajustado em R$ 360.000,00.

No prazo previsto contratualmente, Antônia foi providenciar a transferência da propriedade do imóvel aos promitentes vendedores, tendo sido informada pelo Cartório de Registro de Imóveis que, dentre os encargos da transferência, havia um referente a um ônus real que incidia sobre o imóvel (enfiteuse), que deveria ser pago a Coden, pagamento sem o qual não poderia ser feita a escritura pública de propriedade do imóvel.

O funcionário do Cartório informou a Antônia que o pagamento relativo a esse ônus real, pela lei, cabia ao atual proprietário, ou seja, ao promitente-vendedor, mas que no contrato assinado entre as partes poderia conter estipulação em sentido diverso.

Antônia, que em momento algum foi informada desse ônus real, procurou Francisco e comunicou que esse pagamento deveria ser feito. Francisco também revelou desconhecimento desse ônus e alegou que, de acordo com a cláusula sétima do instrumento público de promessa de compra e venda, quem deveria pagar o valor era Antônia.

É importante destacar duas cláusulas do contrato em questão:

Cláusula terceira: Que possuindo ele PROMITENTE VENDEDOR o imóvel descrito nas cláusulas anteriores, livre e desembaraçado de quaisquer ônus legais, convencionais, encargos, judiciais ou extrajudiciais, foro, pensão ou hipoteca, bem como quite de impostos e taxas, assim prometem vendê-lo, como prometido, tem o PROMITENTE COMPRADOR, que por sua vez promete comprá-lo, de conformidade com o preço e condições seguintes.

Cláusula sétima: Todas as despesas com a eventual legalização desta Promessa de Compra e Venda e com a legalização da Escritura Definitiva de Compra e Venda serão de total e exclusiva responsabilidade do PROMITENTE COMPRADOR, salvo comissão de corretagem.

Considerando o contexto acima descrito e tomando por parâmetro a teoria geral dos contratos, responda JUSTIFICADA E FUNDAMENTADAMENTE:

A) Explique o princípio da boa-fé objetiva e sua tríplice função.

Resposta: É o efetivo comportamento do sujeito que deve agir de acordo com o contrato assinado. A tríplice função do contrato é: interpretativa (a interpretação deve sempre favorecer a boa-fé ética); criadora de deveres anexos (que são lealdade, cooperação, informação, solidariedade entre outros. Função que cria direitos e obrigações); e limitantes do exercício de direitos subjetivos (a intenção não é levada em conta, para evitar abuso de direito, já que a quebra da boa-fé gera responsabilidade civil)

B) À luz da boa-fé objetiva, quem deve efetuar o pagamento decorrente do ônus real do imóvel? Utilize a(s) função(ões) da boa-fé objetiva existente(s) no caso.

Resposta: Deve ser pago o encargo do ônus real pelo promitente-vendedor, Francisco. A cláusula 3ª declara que o imóvel estaria desembaraçado de qualquer ônus legal bem como quite de impostos e taxas. E a cláusula 7ª (é genérica) diz que Antonia, promitente-compradora é responsável por todas as despesas com a legalização da promessa de compra e venda e da legalização da escritura definitiva, ou seja, desde que os impostos e taxas já estivessem pagos. Aplica-se o princípio da boa-fé objetiva com a função interpretativa e a limitadora do exercício de direitos subjetivos. Nenhuma das cláusulas menciona especificamente a existência do ônus. Ao contrário, a cláusula 3ª. menciona que o imóvel está livre de qq. Ônus, a cláusula 7ª. Transfere à promitente compradora o dever de pagar as despesas relativas à transmissão, mas a interpretação conjunta das regras, de acordo com a boa-fé, faz crer que ela só se responsabiliza pelas despesas ordinárias.

Questão objetiva 01

(AGU – procurador 2007) No campo das obrigações e dos contratos,