O Direito Civil VIII

Direito Civil VIII

Aula do dia 04/04/18

Condomínio

O condomínio não é uma figura jurídica nova, mas vem ganhando cada vez mais importância no mundo contemporâneo em função da alta densidade populacional dos centros urbanos e da necessidade progressiva de adaptações da propriedade a novas situações surgidas, sobretudo na vida urbana na cidade e em seu entorno. Tradicionalmente classicamente a propriedade foi pensada como algo exclusivo dotado de unidade tanto na titularidade quanto no domínio que é expressão econômica “conteúdo interno” do direito de propriedade.

Na usucapião fica clara a diferença entre titularidade e domínio. Portanto ainda que a figura do condomínio não seja nova a função social dos institutos jurídicos tem no condomínio uma de suas máximas expressões uma vez que permite a uma pluralidade de pessoas a convivência harmônica, ordenada e segura no mesmo espaço potencializando economicamente a noção de titularidade e suavizando e diminuindo o problema da moradia nas grandes cidades.

Divide-se em condomínio tradicional, que é o condomínio, por exemplo, entre sócios em uma fazenda, entre herdeiros do patrimônio deixado pelo morto, entre marido e mulher nos bens do casal, entre coproprietários de um animal, de uma obra de arte, de uma casa e o condomínio edilício que é o condomínio de apartamentos. Inicialmente nos veremos o condomínio tradicional, mas antes, algumas noções introdutórias sobre propriedade condominial em geral, o condomínio envolve uma pluralidade de sujeitos, uma comunhão de pessoas e uma unicidade de objeto, é semelhante na ideia ao que estudamos quando vimos a composse, que exigia a unidade de objeto e a pluralidade de possuidores, mas aqui a coisa torna-se mais complexa porque envolve a copropriedade. A base legal para analise do condomínio é o CC art 1314 a 1358 e a lei dos condomínios que é a lei 4591/64.

Para doutrina majoritária com base inclusive no que dispõe o CC de 2002 e na mesma linha do que dispunha o código anterior o cc não excepciona a teoria da propriedade integral ou total porem há autores a exemplo de Washington de Barros Monteiro e Maria Helena Diniz que defendem que a natureza jurídica do condomínio é mais bem descrita pela teoria das propriedades plúrimas parciais, por essa teoria cada condômino é dono apenas da sua parte ideal havendo, portanto no condomínio, diversas propriedades intelectualmente parciais que quando somadas geram a propriedade condominial. 

Já a teoria da propriedade total ou integral apregoa que no condomínio todos os indivíduos tem um só direito e exerce esse direito sobre a totalidade da propriedade esse exercício porem não é ilimitado já que encontra sem dimensionamento no direito dos demais condôminos, afirma-se, portanto que o condomínio parte de uma relação de igualdade que mutuamente se limitam. Ex: coproprietários em um condomínio tradicional em proporções diferentes de 50/50 quinhões desiguais a qualidade de condôminos é a mesma para os dois atrai as mesmas obrigações e os mesmos direitos, mas há uma diferença quantitativa nessas co-titularidades.

 Espécies de condomínio

 Condomínio comum ou tradicional em que a propriedade é integralmente comum, sem individualização jurídica das titularidades embora na prática possa ocorrer aquilo que a doutrina chama de condomínio pro-diviso que é indivisão jurídica mas divisão fática. Em regra não há usucapião na seara da relação condominial, porém há uma parcela da doutrina que diz que sim como Chaves + Rosenvald. Em situações com posse pro-diviso poderá haver. O condomínio tradicional ou comum tem como exemplos o patrimônio adquirido por casais, seja por união estável ou casamento, pode ter condomínio edilício dentro da noção de condomínio tradicional, marido e mulher donos de um apartamento dentro de um prédio, com relação ao prédio, condomínio edilício, mas um com relação ao outro tem situação de condomínio tradicional.

A propriedade da herança e sempre condominial ate a partilha independente da coisa deixada pelo morto ser na pratica totalmente divisível Ex: dinheiro. Também são exemplos de condomínio tradicional o condomínio de bens moveis quaisquer que sejam eles desde que tenha havido uma aquisição conjunta, joias, obra de arte, animais. Condomínio Edilício ou de edifícios ou por unidades autônomas em que haverá a coexistência de uma propriedade comum com as propriedades individuais dos condôminos as chamas unidades autônomas, é o exemplo do condomínio residencial, comercial, da vila de casas.  

Condomínio comum ou condomínio horizontal – Algumas pessoas chamam de condomínio horizontal, mas não está correto. Segundo Fernando Coelho, pertencendo o direito de propriedade, pertencendo o direito de propriedade há varias pessoas ao mesmo tempo têm- se a hipótese do condomínio que poderá ser em razão da comunhão pro-indiviso que perdura por circunstancias de fato e de direito permanecendo em estado de indivisão entre os condôminos sem localização das partes sobre a coisa. O exercício de direito de propriedade se da mediante as cotas ou frações ideais.

Direitos x Deveres dos condôminos – Direito dos condôminos art. 1314 todos os condôminos tem direito de usar a coisa e de frui-la de acordo com a destinação da coisa independente da quota parte de cada um e sem impedir que os demais condôminos também o façam. Nenhum dos condôminos pode mudar a destinação da coisa comum nem atribuir seu uso, gozo ou posse a terceiros sem autorização dos demais sobre a discussão da usucapião e sua possibilidade, caso vide resp 10.978/rj (voto de Luís Felipe Salomão) Desde que comprovada os requisitos legais atinentes a usucapião e tenha sido exercido posse exclusiva com efeito animus domini e pelo prazo determinado em lei e sem qualquer oposição dos demais proprietários, ainda que a coisa seja comum, se um deles comprovar os requisitos e aposse exclusiva da coisa, poderá usucapir contra os demais, jurisprudência do TJ. 

Segundo o direito também previsto no art. 1314 os condôminos têm direito de reivindicar, e esse só poderá ser exercido contra terceiro. Quem é legitimado ativo para propor ação de reivindicação? (fala sobre ser uma boa questão de prova) Você não reivindica um proprietário contra o outro o que pode acontecer é uma reintegração de posse, pois a titularidade você já tem, se o outro esbulha você, é só com uma posse, reintegração é possível um contra o outro, reivindicação não. Em caso de perda de posse ou de turbação também é cabível o manejo das ações de manutenção ou reintegração um comunheiro contra o outro ou contra terceiros. O art. 1420 Paragrafo 2º do cc estabelece que os condôminos tenham o direito de alienar ou dar em garantia a coisa comum desde que com o consentimento de todos, mas cada condômino pode hipotecar, por exemplo, ou oferecer em penhor a sua quota parte ou fração ideal individualmente, a recusa imotivada do outro comunheiro pode configurar nos termos do art.187 cc abuso de direito.