A Evolução Tecnológica e o Direito Cambial na Modernidade

Renovatória de locação

A ação renovatória tem como principal finalidade proteger o fundo de comércio criado pelo empresário locatário pelos anos em que está instalado no local, porém não se cogita de proteger uma eventual propriedade empresarial sequer de se preservar um direito real sobre coisa alheia. O empresário não possui livre disponibilidade do imóvel que loca.

Se mantém continuidade na pessoa do locador, sendo que proprietário, e no decorrer dessa qualidade; desta forma, o locatário terá sempre que contratar com tal locador que certo e permanente. No entanto, o locador poderá, querer contratar com outro inquilino. O locador tem reservado o direito de escolha, ao contrário da condição do inquilino, que só pode contratar com o senhorio. Suponha-se que, o locador não tem direito de escolha de novo inquilino, ficando sujeito a continuar originário, salvo o caso da melhor oferta de terceiro. Sendo isso o locador não é livre de contratar com quem quiser, porém só com a pessoa indicada expressamente na lei. O primitivo inquilino, o sucessor, o herdeiro ou terceiro. Não qualquer terceiro, eleito livremente pelo locador, mas o terceiro que tem melhor oferta, mesmo que o locador o não conheça, contanto que o aceite.

O direito do locatário à renovação do arrependimento corresponde por parte do locador uma obrigação de contratar. Não se trata, porém, de uma obrigação decorrente de vontade livre e espontaneamente assumida no contrato, e sim de obrigação imposta pela lei, a que o contratante não pode omitir senão em certos casos e sob certar condições.

O prazo do novo contrato, prorrogado por conta de ação renovatória, deve ser fixado na mesma base da avença anterior. A soma dos prazos dos diversos contratos sucessivos, ou seja, é admitida apenas para facultar ao locatário o uso da renovatória.

O locatário decai do direito à ação renovatória se não ajuizar a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data de finalização do contrato em vigor(art. 51, § 5º, lei nº /91).

Requisitos para renovação

De acordo com a lei 8.245/91 (art. 51 ):
- o locatário deve ser empresário;

-estar instalado no imóvel por no mínimo cinco anos (com contrato escrito)
- e exercer sua atividade pelo prazo mínimo de três anos sem interrupção.

Preenchidos os requisitos, o empresário locatário poderá, em juízo, requerer a renovação de seu contrato de locação, revertendo, assim, as especulações e os abusos indiscriminados dos aluguéis.

O direito a renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas.

Relativamente, a renovação compulsória (se impossível a amigável) se opera diante de uma ação renovatória, que necessitará ser ajuizada pelo empresário locatário, no prazo decadencial que compreende o período de um ano, no máximo, a seis meses, no mínimo, imediatamente anteriores ao término do contrato em vigor. Propondo que, não é necessário que o contrato a renovar esteja registrado, nem que esteja registrada a prorrogação do contrato anterior, determinada em ação renovatória.

Alternativas do locador

É contencioso que a proteção legal conferida ao ponto de negócio não pode sobrepujar o direito constitucional de propriedade que prova o locador, portanto, a lei assegura algumas alternativas ao locador, permitindo o exercício do direito de recusa, em determinadas circunstâncias. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se, por determinação do Poder público, tiver que realizar no imóvel obras que tragam em sua transformação radical. Assim, se for modificar o imóvel de forma que se potencializa o seu valor. O dever de trazer aos autos, conforme o caso, a prova documental da determinação do Poder Público ou um relatório pormenorizado das obras serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.

A exceção de retomada não constitui uma excludente absoluta capaz de fulminar de pronto o direito do locatário à renovação do contrato. É incumbência do locador produzir provas da sinceridade do pedido.

Hipóteses de rescisão
Em tese a renovatória é procedente e, por conseguinte, mantém-se a locação atualizada, ou se desfaz, com ou sem, conforme o caso, a indenização que o locatário conhece em decorrência de mudar, da perda do ponto e da minimização valorativa se seu estabelecimento.

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