A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL NO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL

TÓPICOS DEFESA:

1. Alterações trazidas pelo Novo CPC, em especial a usucapião extrajudicial, cerne do estudo;
2. Destacar que Novo CPC não criou uma espécie de usucapião administrativa de imóveis. A Lei do Programa “Minha Casa, Minha Vida” criou isso, mas o objeto do Novo CPC é muito mais amplo, se aplicando a todo e qualquer imóvel, seja ele urbano ou rural;
3. Conceito de usucapião: modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais, pela posse prolongada da coisa, acrescida de demais requisitos legais;
4. O procedimento trazido pelo Novo CPC vem disciplinado no art. 1.071, o qual introduziu o art. 216-A à LRP;
5. O primeiro e principal requisito para a utilização da usucapião extrajudicial é que a mesma seja consensual, ou seja, que inexista conflito de interesses entre os interessados;
6. O procedimento se inicia mediante pedido do interessado ao Oficial do cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo (princípio da rogação ou da instância);
7. No pedido, a parte deverá estar representada por advogado, pois se houver impugnação o procedimento será remetido à via judicial;
8. O pedido deve vir instruído com ata notarial atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores;
9. O pedido deve vir instruído também com certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente, a fim de demonstrar a posse mansa e pacífica exercida sobre a coisa;
10. Deverá, ainda, o requerente apresentar justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse;
11. Por justo título, a lei exemplifica prova de pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel;
12. O pedido apresentado ao oficial do registro imobiliário deve, ainda, vir acompanhado de planta do imóvel, com memorial descritivo e anotação de responsabilidade técnica, a qual demonstra que a planta e o memorial descritivo foram elaborados por profissional devidamente habilitado perante o conselho profissional competente;
13. A planta e o memorial descritivo também deverão estar assinados pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, de maneira a demonstrar a concordância destes com o procedimento;
14. Caso falte qualquer assinatura, conforme possibilita o § 2º do artigo em cotejo, a pessoa será notificada pelo registrador de imóveis perante o qual corre o procedimento de usucapião extrajudicial, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso no prazo de 15 dias, sendo interpretado o seu silêncio como discordância;
15. Destacar que esse é o maior problema da usucapião extrajudicial do Novo CPC;
16. Devidamente instruído, o pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até que haja o seu acolhimento ou rejeição;
17. Na falta de algum documento, o oficial do registro de imóveis entregará ao requerente nota devolutiva com as exigências a serem sanadas, contra as quais, se não concordar o requerente, poderá suscitar dúvida, a fim de que o juiz decida a questão em análise no âmbito administrativo;
18. Ato contínuo, deverá o Oficial do Registro de Imóveis dar ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem no procedimento no prazo de 15 dias sobre o pedido;
19. A não manifestação dos entes federados não importa em preclusão, vez que os imóveis públicos não são suscetíveis à usucapião;
20. Posteriormente, será publicado edital em jornal de grande circulação, onde houver, para ciência de terceiros eventualmente interessados, os quais poderão se manifestar no prazo de 15 dias, oportunidade na qual poderão arguir perante o registro de imóveis competente qualquer matéria contrária à usucapião;
21. O Novo CPC possibilitou a solicitação de diligências ao oficial de registro de imóveis, bem como que este realize diligências de ofício;
22. Se não houver impugnação ou nota devolutiva não atendida, o registrador de imóveis deverá apreciar o pedido, qualificando o mesmo;
23. Em sendo positiva a qualificação, o oficial procederá ao registro da aquisição do direito real na matrícula do imóvel, ao passo que se este não for matriculado, abrirá matrícula e registrará seu primeiro ato;
24. Se for negativa a qualificação do pedido, o registrador deverá fundamentar sua decisão, podendo tal decisão ser objeto de impugnação através de ação judicial;
25. Por ser originária a forma de aquisição da propriedade, não incide ITBI;
26. Finalizar falando que é salutar essa inovação legislativa, principalmente pela celeridade, sem desprestígio à segurança jurídica, mas que na prática dificilmente vingará pela necessidade de anuência expressa dos titulares de direitos reais que recaiam sobre o imóvel usucapiendo e sobre os imóveis confinantes para que a usucapião seja reconhecida na via extrajudicial.

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