A utilização da arbitragem nos contratos de corretagem

A utilização da arbitragem nos contratos de corretagem

   No curso normal do dia-dia, disputas geralmente são inevitáveis, não importando o quão cuidadosamente foi elaborado um contrato, pois as partes podem discordar de seus direitos e obrigações. Isto pode levar a instauração de conflitos e desgastar a relação entre as partes envolvidas, prejudicando negócios futuros e dificultando a solução.

  As soluções de tais disputas não precisam ser necessariamente caras, morosas e desgastantes e o nome das partes envolvidas ficar inserido nas certidões dos distribuidores do Poder Judiciário por muitos anos.

    Maneiras extrajudiciais, com especialista na matéria podem economizar tempo e dinheiro, e podem ajudar a colocar o conflito para trás e preservar a relação comercial.

  Atualmente, o maior entrave da justiça brasileira é a morosidade. E, como bem enfatizou Rui Barbosa, a justiça protelada é a negação da justiça. A falta de agilidade do Judiciário compromete, principalmente, a cidadania plena.

        

  A jurisdição privada tem criado um grande espaço na resolução de conflitos que versam sobre direito patrimonial disponível. A  lei 9307/96, lei de arbitragem, trouxe um segurança jurídica grande com a intenção de proporcionar ao cidadão e toda classe empresarial a solução de conflitos de modo justo, sigiloso, constitucional, célere, informal e com especialistas na matéria.

  Este método extrajudicial que aos poucos está ganhando espaço no Brasil, já está consolidado em diversos países da Europa e nos Estados Unidos, por ser uma opção rápida e eficaz além de preservar a relação entre as partes envolvidas no conflito.

  É a convenção através da qual as partes em um contrato comprometem-se a submeter à arbitragem os litígios que possam vir a surgir, relativamente a tal contrato – art. 4º, da LA

        Pode ser:

• vazia, onde apenas se determina que qualquer litígio deverá ser resolvido através de Arbitragem, podendo até determinar a instituição que deverá ser utilizada;
• cheia, onde se denomina a instituição, os possíveis árbitros, os prazos do procedimento, a lei aplicável, a língua, ou seja, todos os parâmetros que devem ser seguidos no procedimento, e na falta de sua estipulação quem deverá decidir é o árbitro ou a instituição.

Art. 31 - LA  - “A sentença arbitral produz, entre as partes e seus sucessores, os mesmos efeitos da sentença proferida pelos órgãos do poder Judiciário e, sendo condenatória, constitui título executivo judicial.”

• A SENTENÇA ARBITRAL PROFERIDA NÃO FICA SUJEITA A RECURSO OU HOMOLOGAÇÃO DO PODER JUDICIÁRIO.

• Sentença é o ato pelo qual o juiz põe termo ao processo, decidindo ou não pelo mérito da causa.

Caso: Dispensa do corretor, não havia prazo determinado, negócio se realizou posteriormente em função de sua mediação: comissão de corretagem será devida.

Solução:

• Pagamento da comissão

Segurança jurídica se:

Incluir cláusula compromissória nos contratos de corretagem no nomeando o juízo arbitral

• Caso: Dispensa do corretor, após a decorrência do prazo contratual. O negócio se realizou posteriormente em função de sua mediação: comissão de corretagem será devida.

• Solução:
• Pagamento da comissão

• Segurança jurídica se:

   Incluir cláusula compromissória nos contratos de corretagem no nomeando o juízo arbitral

É devida a comissão de corretagem, nos termos do disposto no artigo 727 do Código Civil, se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto de sua mediação. 

• Caso: Inadimplência da comissão do contrato de corretagem.

• Solução:
• Pagamento da comissão é viável na conclusão do contrato, ou seja, na assinatura da escritura ou do compromisso de compra e venda.

• Segurança jurídica se:
• Incluir cláusula compromissória nos contratos de corretagem no nomeando o juízo arbitral

• Caso: Pagamento de comissão de corretagem de um contrato de corretagem verbal.

• Solução:
• Pagamento da comissão é viável de acordo com o entendimento dos juízes. É reconhecido desde que se prove por testemunhas

   Não aplica o art. 401 – cpc – que prevê que a prova testemunhal só será aplicada nos casos em até 10 S.M.

• Segurança jurídica se:
• Encaminhar o conflito para a Câmara de Arbitragem com os dados das testemunhas.

• Caso: Desistência no negócio por uma das partes e pagamento de comissão de corretagem.

• Solução:
• Pagamento da comissão é viável e a responsabilidade de pagar a comissão recai sobre quem desistiu.
• Art. 725 – CC – A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

• Segurança jurídica se:
• Incluir cláusula compromissória nos contratos de corretagem no nomeando o juízo arbitral

• Caso: Desistência no negócio por uma das partes após a formalização do contrato de compra e venda do imóvel – inadimplência da comissão do corretor.

• Solução:
• Pagamento da comissão é devida (art.725 CC) se após as partes celebrarem o compromisso de compra e venda resolvem desfazê-lo por sua própria vontade.

• Segurança jurídica se:
• Incluir cláusula compromissória nos contratos de corretagem no nomeando o juízo arbitral

• Caso: Comissão de corretagem na permuta (troca) de imóveis e pagamento da comissão de corretagem.

• Solução:
• O pagamento de comissão deverá ser pago pelos proprietários na proporção  do preço de cada imóvel.

• Segurança jurídica se:
• Incluir cláusula compromissória nos contratos de corretagem e/ou de permuta no nomeando o juízo arbitral
• Pelo novo código civil (Lei 10.406/02): 5 anos
• Antigamente : 20 anos

• ANTES DO CONFLITO:

     INCLUIR NO CONTRATO A CLAÚSULA ARBITRAL:

     

      MODELO:

     

 “Qualquer conflito que venha a surgir relativamente ao presente contrato será dirimido pela Câmara de Arbitragem (citar o nome da Instituição) , de acordo com o seu regimento interno e da lei federal 9307/96.

O procedimento arbitral ocorrerá na sede da instituição, ou em outro lugar apropriado, levando sempre em consideração a conveniência das partes.