CONDOMÍNIOS FECHADOS: LEGAIS?

CONDOMÍNIOS FECHADOS: LEGAIS?

1. Breno Marques Barreto^[1]

2. Curso Forum – Universidade Cândido Mendes

Patrimônio Público, Direito Ambiental e Urbanístico.

18/01/2014

1. RESUMO

Diante da escalada da violência o panorama urbano se transforma. Diversas medidas visando a segurança passaram a ser tomadas. Entre elas estão os chamados  “condomínios fechados”. Muitos de tais empreendimentos não são verdadeiros condomínios, mas, sim, loteamentos. A legislação federal prevê que seus memoriais descritivos deverão conter “a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do Município”. Em sendo públicas (de uso comum do povo) não há que se falar restrição de acesso ou de gozo de tais espaços públicos.

Palavras-chave: bens públicos, loteamentos fechados, legalidade

1. 1. INTRODUÇÃO

A falência estatal em controlar o aumento da violência urbana é evidente. Delicado é momento por que passa sociedade brasileira. Notícias de pessoas buscando fazer “justiça com as próprias mãos”, seja atropelando ladrões ou os prendendo pelados em via pública, são cada vez mais frequentes nos noticiários. Nenhum cidadão quer que a injustiça, a marginalidade e o crime sagrarem-se impunes. Fazer justiça pelas próprias mãos, entretanto, é um crime previsto no art. 345 do Código Penal. O aplauso a tal delito é algo extremamente triste e contraditório, mas compreensível àqueles com visão de curto alcance. Os fins justificam os meios? O que vem depois? Esta idiossincrasia espelha o grau de involução social e de descrédito estatal reinantes  no Brasil.

A ineficiência estatal e a impunidade catalizam o incremento da violência urbana. Há uma sensação generalizada de insegurança. Diante deste quadro, os cidadãos procuram se defender. Muros cada vez maiores, cercas eletrificadas, alarmes residenciais e sistemas de monitoramento por câmeras tornaram-se constantes na paisagem urbana. A violência já não está restrita aos grande centros urbanos, o perigo está em todo lugar.  As outrora pacatas cidades do interior já não fazem jus ao título. O mapa da violência indica que os centros principais de criminalidade estão se deslocando rapidamente das capitais para o interior dos vários Estados brasileiros^[2].

Os loteamentos e ruas fechadas são outro produto da escalada da violência. Ninguém quer estar exposto aos “perigos da rua”. É compreensível, lógico. Analogamente ao exercício arbitrário das próprias razões, crime acima citado, grupos de moradores colocam, sem autorização, grades, seguranças e cancelas restringindo o acesso a ruas, praças e outros equipamentos urbanos pertencentes à coletividade. Já que o Estado não é capaz de garantir sua segurança, a fazem “com as próprias mãos”. A omissão e ineficiência estatais autorizam a ação marginal? É a solução mais curta e fácil. Insustentável, porém. Basta imaginar que, em respeito ao princípio da isonomia, o direito de aumentar sua segurança assistiria a todos, e todas as vias da cidade poderiam ser “fechadas”.  Certamente não é o pensamento de muitos dos que se beneficiam de tal ilegalidade. Afinal, o ser humano é egoísta por natureza.

Este artigo faz uma análise técnico-jurídica sobre a legalidade dos loteamentos fechados, fundamentando o  entendimento apontado nesta linhas iniciais.

1. 2. COMPETÊNCIA LEGISLATIVA

Como ficaria muito difícil, para não dizer impossível, restringir o direito de uso e gozo dos bens públicos de uso comum do povo, muitos municípios tentaram atingir tal fim através de um estratagema jurídico. Editar uma lei desafetando o bem público para posteriormente firmar um contrato de concessão de uso, em regra, com exclusividade.

Lei municipal que concede direito real de uso de bem comum do povo é inconstitucional. Atinge diversos princípios constitucionais, o mais patente o da isonomia. Eventual concessão não atinge o interesse público, mas, sim, o de um pequeno número de particulares. Além disso, os municípios não possuem competência legislativa em matéria de Direito Urbanístico. Compete à União legislar sobre o tema. (CRFB, art. 24, I). Aos Municípios foi reservada a produção legislativa referente, apenas, às matérias de interesse local (CRFB , art 30, I)^[3].

Os loteamentos fechados agridem princípios constitucionais insculpidos no artigo 5º, caput e inciso XV. Da mesma forma, violam o princípio da isonomia, vez que restringem o direito de ir e vir e o acesso a bens de uso comum do povo que se encontram no interior interior de tais empreendimentos. Tais loteamentos, na prática, reservam bens públicos para que sejam usufruídos apenas pelos proprietários e moradores dos imóveis neles localizados.

Nesse sentido o Tribunal de Justiça de São Paulo julgou inconstitucional a Lei 13/1994, de 10 de Março de 1994, do Município de Vargem Grande do Sul. Tal diploma desafetou áreas públicas dos Loteamentos Haras Bela Vista, Montecatini, Santo Afonso, Los Alamos, Granja Cristiana, Nara Garden e Nagoya Garden, que são de uso comum do povo, e autorizou o Executivo Municipal a transferi-las, sem licitação, mediante concessão com cláusulas de exclusividade, à “Sociedade Amigos...”^[4].

Quanto ao tema, o Supremo Tribunal Federal (STF) declarou a inconstitucionalidade da Lei 1.713/97, na ADI , cuja ementa merece transcrição:

EMENTA: AÇÃO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE. LEI DISTRITAL N. 1.713, DE 3 DE SETEMBRO DE 1.997. QUADRAS RESIDENCIAIS DO PLANO PILOTO DA ASA NORTE E DA ASA SUL. ADMINISTRAÇÃO POR PREFEITURAS OU ASSOCIAÇÕES DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO. SUBDIVISÃO DO DISTRITO FEDERAL. FIXAÇÃO DE OBSTÁCULOS QUE DIFICULTEM O TRÂNSITO DE VEÍCULOS E PESSOAS. BEM DE USO COMUM. TOMBAMENTO. COMPETÊNCIA DO PODER EXECUTIVO PARA ESTABELECER AS RESTRIÇÕES DO DIREITO DE PROPRIEDADE. VIOLAÇÃO DO DISPOSTO NOS ARTIGOS 2º, 32 E 37, INCISO XXI, DA CONSTITUIÇÃO DO BRASIL.

1.        A Lei n. 1.713 autoriza a divisão do Distrito Federal em unidades relativamente autônomas, em afronta ao texto da Constituição do Brasil --- artigo 32 --- que proíbe a subdivisão do Distrito Federal em Municípios.

2.        Afronta a Constituição do Brasil o preceito que permite que os serviços públicos sejam prestados por particulares, independentemente de licitação [artigo 37, inciso XXI, da CB/88].

3.        Ninguém é obrigado a associar-se em “condomínios” não regularmente instituídos.