CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS EM ÉPOCA DE PANDEMIA DE COVID-19: QUESTÕES TEÓRICAS E PRÁTICAS

1. NOÇÃO GERAL DOS CONTRATOS

1.  Conceito e Natureza Jurídica de Contrato

O conceito de contrato nasce a partir do momento em que as pessoas passam a relacionar e viver em sociedade, e é mais importante fonte de obrigações devido suas múltiplas formas e inúmeras repercussões no mundo jurídico. Quando definimos a palavra sociedade, segundo a sociologia é um “grupo humano que habita em certo período de tempo e espaço, seguindo um padrão comum; coletividade”, assim sendo a sociedade traz a ideia de contrato, como meio de composição entre as partes com uma finalidade especifica. O contrato é instituto que vem sendo moldado desde a época romana baseando-se a realidade social em que vivemos.

O Código Cível de 2002, não se cuidou em conceituar, mas de forma imperioso a busca de sua categoria, porém o aplicador deve os devidos estudos para a real e melhor aplicação dos contratos. Segundo o escritor Tartuce (2020, p. 854) “o contrato é um ato jurídico bilateral, dependente de pela menos duas declarações de vontade, cujo o objetivo è a criação, a alteração o até mesmo a extinção de direitos e deveres”.

        As recentes inovações legislativas e a evolução permanente da sociedade brasileira, faz com que o contrato em uma realidade nacional tenha necessidade de dirigir os pactos que atendam também aos interesses da coletividade. Sendo assim, contrato é todos os tipos de convenções ou estipulações que possam ser criadas através do acordo de vontades entre as partes ou por outros fatores acessórios.

Contrato é um ato jurídico em sentido amplo, tendo seu elemento norteador vontade humana cujo o objetivo é de cunho patrimonial, trata-se de um negócio jurídico por excelência, devendo seu conteúdo ser licito, não contrariando o ordenamento jurídico, a boa-fé, a sua função social e econômica e os bons costumes.

Conforme o doutrinador Carlos Roberto Gonçalves exemplifica o conceito do contrato como:

 “(...) uma espécie de negócio jurídico que depende, para a sua formação, da participação de pelo menos duas partes. É, portanto, negócio jurídico bilateral ou plurilateral. Com efeito, distinguem-se, na teoria dos negócios jurídicos: os unilaterais, que se aperfeiçoam pela manifestação de vontade de apenas uma das partes; e os bilaterais, que resultam de uma composição de interesses” (GONÇALVES, 2011, p. 685).  

Cumpre destacar que a doutrinadora Maria Helena Diniz aponta dois elementos essenciais para a formação do instituto do contrato: um estrutural, constituído pela alteridade presente no conceito de negócio jurídico; e outro funcional, formado pela composição de interesses contrapostos, mas harmonizáveis. A alteridade é a necessidade de pelo menos duas pessoas quando a constituição do contrato, ou seja, necessário a existência de dois elementos, sendo vedada a autocontratação ou celebração de um contrato consigo mesmo, exceto quanto a possibilidade do artigo 117 do Código Civil (TARTUCE, 2020 apud DINIZ, 2010).

Esta autocontratação ou celebração de um contrato consigo mesmo, não será tratado no presente trabalho, pois como o enunciado tema iremos tratar sobre os contratos de locação em meio a pandemia

A natureza jurídica se conceitua como a busca de explicar o princípio ou a essência de um instituto jurídico, no caso em especifico a natureza jurídica do contrato pode ser unilateral, bilateral ou plurilateral. O contrato unilateral aquele que se aperfeiçoa com manifestação de apenas uma vontade. O Código Civil de 2002 em seus artigos 854 e 878 tutelam esse contrato, sendo um exemplo o testamento e a promessa de recompensa. O contrato bilateral é manifestação de vontade entre as duas partes envolvidas no contrato, ou seja, a manifestação de vontade gera obrigações em ambas as partes. Nesse negócio jurídico bilateral, forma se por direitos e deveres patrimoniais e extrapatrimoniais, que está elencado na solidariedade constitucional, assegurando trocas justas entres os contratantes, sendo um exemplo o contrato de locação.

Por fim o conteúdo da conceituação e da natureza jurídica do contrato é uma matéria extensa devido a profusão de informações e variedades de interpretações no decorrer da história. Mas, em conclusão devemos entender que contrato no direito brasileiro faz se necessário que os juristas fiquem atentos aos requisitos mínimos de validade e dos seus princípios contratuais que é instrumentos de facilitação de eventuais questões suscitadas na interpretação contratual, parte do cotidiano dos advogados.

1.  Princípios Fundamentais do Direito Contratual

Os princípios fundamentais do Direito Contratual são de suma importância e relevância jurídica, pois nosso Código Civil de 2002 é Código de Princípios, como podemos dizer do Código de Processo Civil de 2015, que valoriza princípios como a dignidade da pessoa humana e a boa-fé objetiva processual.

        Conforme o doutrinador Flávio Tartuce (2020, p. 874).

 “(...) repise-se que os princípios são regramentos básicos aplicáveis a um determinado instituto jurídico, no caso em questão, aos contratos. Os princípios são abstraídos das normas, dos costumes, da doutrina, da jurisprudência e de aspectos políticos, econômicos e sociais”.

Podemos mencionar o princípio da função social dos contratos expressos nos artigos 421 e 2.035, parágrafo único no Código Civil de 2002.

Neste subcapitulo serão abordados os seguintes princípios: Princípio da Função Social, Princípio da Força Obrigatória dos Contratos (pacta sunt servanda), Princípio da Revisão dos Contratos ou da Onerosidade Excessiva e Princípio da Boa-Fé. Enfim o estudo dos princípios contratuais, será fundamental para o conhecimento do aplicador e estudioso do Direito Civil contemporâneo.

1. Princípio da Função Social dos Contratos

A função social recebe o destaque no título que cuida dos contratos em sua parte geral, em seu artigo 421 do Código Civil, conforme o doutrinador Flavio Tartuce (2020, p. 886-887):

 “(...) faz-se necessária a transcrição do art. 421 do Código Civil de 2002, dispositivo que inaugura o tratamento da teoria geral dos contratos na atual codificação privada, em sua redação anterior e na atual, após a Lei da Liberdade Econômica (Lei 13.874/2019):

Art. 421 do Código Civil (Redação originária): “A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato”