Fichamento Procedimentos Especiais

UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ

CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS E JURÍDICAS

CURSO DE DIREITO

DISCIPLINA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL

Ficha Resumo/Analítica

1. Autor do Fichamento

1. Referência Bibliográfica do texto fichado:

ARENHART, Sérgio Cruz. MARINONI, Luiz Guilherme. Procedimentos especiais. 4ª Edição. São Paulo: RT

1. Resumo do texto:

1. Parte III - Os Procedimentos Especiais de Leis Extravagantes

1.  Ação de despejo

Extingue-se o contrato de locação de bens imóveis por várias razões, tais quais a infração contratual, o término do prazo do contrato ou a necessidade de recuperar o bem para uso próprio.

Quando o inquilino, após notificado para liberar o imóvel, não o fazer a tempo, dará ensejo à ação de despejo para que se busque judicialmente desconstituir o contrato de locação, impondo ao polo passivo evacuar o imóvel, sob pena de uso do aparato estatal, para que se obtenha uma evacuação forçada.

A função da ação de despejo é dupla:

• Se rescinde o contrato locatício;
• Busca-se também a retomada do bem objeto da locação.

A Lei de Locações (Lei 8.245/1991) regula a ação de despejo

Porém, não se aplica para certas modalidades de locação, que são tratadas por legislação própria, disposta no art. 1.º da referida Lei, in verbis:

“Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. de espaços destinados à publicidade;

4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.”

Assim, não serão regidos pelo regime da ação de despejo:

• As locações de imóveis rurais;
• As locações de imóveis públicos;
• As locações de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
• As locações de espaços destinados à publicidade;
• As locações de apart-hotéis;
• O arrendamento mercantil de bens móveis ou imóveis.

O sistema da Lei de Locações possui três espécies de contrato:

1. Locações residenciais, que se destinam à cessão do imóvel para morada.

Podem ser por:

• Prazo determinado (igual ou superior a trinta meses), quando contratadas por escrito, geram direito de retomada no vencimento, independentemente de motivação e o se dá direito à denúncia vazia, mesmo em caso de prorrogação tácita da locação;
• Prazo menor do que aquele fixado para a locação a tempo determinado, conferem a prorrogação legal compulsória do contrato, após o vencimento, se não houver denúncia dele; somente autorizam a retomada motivada do bem e a denúncia vazia após cinco anos de vigência do contrato;
• Prazo indeterminado, que divide as especificidades do item anterior.

b) Locações não residenciais se destinam a fins comerciais, não se sujeitam à prorrogação compulsória do contrato, permitindo denúncia vazia, desde que o contrato seja por prazo indeterminado e tenha havido a prévia notificação com trinta dias de antecedência.

c) Locações especiais, onde o imóvel é locado para temporada. Têm prazo máximo de noventa dias, devendo o pedido de despejo ser promovido em, no máximo, trinta dias da conclusão do contrato. Após este prazo, prorroga-se a locação, por tempo indeterminado.

1. Competência

 A ação de despejo deve ser ajuizada perante o foro da situação do imóvel, sendo que não se aplica as regras gerais do CPC.

Pode-se, contudo, haver disposição contratual no sentido de eleger o foro competente.

Cabe destacar, quando o caso for de ação de despejo para uso próprio, independentemente do valor da locação, a ação poderá ser ajuizada perante os Juizados Especiais, conforme prevê o art. 3.º, III, da Lei 9.099/1995.

1. Legitimidade

A ação de despejo pode ser proposta pelo locador do imóvel, ainda que não seja o seu proprietário. Este instituto, no entanto, comporta exceções, dos arts. 9.º, IV; 47, IV; 53, II e 60, da Lei 8.245/1991.

O inquilino que tenha firmado o contrato de locação figurará no polo passivo. Se ambos os cônjuges assinarem o contrato, haverá litisconsórcio passivo entre os dois, não havendo a necessidade de citar-se o cônjuge, se este não participou do contrato de locação, conforme estabelece o art. 10 do CPC.

O fiador também deverá ser demandado no processo, quando a ação se fundar em não pagamento de aluguéis, para que a execução também possa se voltar contra ele.

1. Procedimento

A ação se inicia por petição inicial, cumprindo os requisitos dos arts. 282 e 283 do CPC. O valor da causa será a somatória de doze meses do valor do aluguel, ou, no caso de retomada de imóvel locado em razão de contrato de trabalho, o correspondente a três salários vigentes na época da propositura da demanda.

As comunicações à parte demandada, quando autorizado no contrato, poderão ser feitas por A.R. ou, em se tratando de pessoa jurídica, por fax.

1. A liminar em ação de despejo

A ação de despejo prevê a possibilidade de concessão de liminar com antecipação de tutela, com fins à imediata desocupação do imóvel no prazo de quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária.

A lei exige a prestação de caução, no valor equivalente a três meses de aluguel, como condição indispensável para a outorga da proteção liminar, além de estar fundada num dos itens dos incisos do art. 59, § 1º, da Lei de locações.

1. A resposta do réu em ação de despejo

A ação de despejo comporta as espécies de resposta (contestação, exceções ou reconvenção).