O Direito de Laje

O cenário atual de moradias irregulares no Brasil é resultado de um grave problema social assíduo.  Grande parte da população de baixa renda não consegue ter um terreno urbano legalizado devido ao alto custo decorrente de uma regulamentação etilista, e acaba gerando uma sucessão de construções irregulares conhecidas como “puxadinho”.

Diante desta situação o legislador busca medidas que possam resolver ou amenizar essa temática.

Criou-se então A Lei n.º 13.465/2017 que possibilitou a Regularização Fundiária Urbana, uma atualização da legislação que marca um grande avanço. Dentre as inúmeras inovações da lei, temos a chamada criação do Direito Real da Laje, que permite a coexistência de duas ou mais unidades imobiliárias autônomas, sobre o mesmo local, sem o compartilhamento do terreno.

O conceito de direito real de laje vem explicitado no código civil conforme art.1.510-A §1º:

Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

§ 1º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados obrigatoriamente em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção base.

A inclusão deste direito traz a possibilidade da regularização de construções feitas a partir da laje que se encontrava desprotegido legalmente.

Para que a constituição do direito seja materializada por meio de negócios jurídicos é preciso um instrumento público lavrado em cartório, a escritura pública, porém, com relação aos imóveis cujo valor não ultrapasse a 30 salários mínimos vigente do país, dispensa-se a escritura pública, sendo aceito o instrumento público particular a fim de evitar formalidades, burocracias e despesas. A ausência desses registros não anula o ato, todavia, deixam as partes sem eficácia real diante terceiros.

O usucapião também é um meio de constituição de direito de laje. Usucapião é o termo usado quando uma pessoa toma posse de um imóvel ou terreno sem a autorização do proprietário, desde que sua posse seja mansa, pacifica, contínua e preencha o espaço de tempo exigido em lei. A possibilidade de usucapião superficiária já existia antes do reconhecimento legal do direito de laje, sendo assim, é permitido adquirir por usucapião o direito à superfície. Para isso, é preciso que o usucapiente comprove possuir o imóvel durante o tempo exigido por lei, que o imóvel sempre manteve acesso autônomo e independente, e sempre ter arcado com as despesas geradas.

A declaração unilateral de vontade é outra forma de constituição do direito real de laje.  Os atos unilaterais constituem fonte de obrigações, ainda que decorrentes da vontade de uma única parte.

A lei assegura ao titular da construção base ou de lajes o direito de, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, contado da data de alienação.

A lei também permite a prática de lajes sucessivas, isto é, laje sobre laje, desde que haja autorização dos demais detentores de Lajes e da construção-base.