Questões - Direito Civil - Contratos

Diante do problema acima apresentado, responda as perguntas abaixo, apresentando a devida fundamentação com os artigos de lei e súmulas pertinentes.

a) É possível exigir 2 garantias para o contrato de locação imobiliária urbana? O valor exigido para a caução está correto?

Não se pode exigir duas garantias no contrato de locação imobiliária urbana, “é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação”, conforme o Parágrafo Único do Artigo 37 da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e exigir mais de uma garantia constitui contravenção penal, segundo o inciso II, artigo 43 da mesma lei. No caso deve-se considerar a primeira garantia que foi mencionada no contrato.

O valor exigido para caução está errado, pois esse não pode exceder o valor do equivalente a três meses de aluguel, conforme o disposto no § 2º do artigo 38 da Lei 8.245/1991.

b) No contrato de locação imobiliária urbana, via de regra, até quando o fiador fica obrigado pelo contrato? É necessária a anuência do fiador para que a garantia se estenda ao contrato por prazo indeterminado?

O fiador fica obrigado pelo contrato até a devolução do imóvel, conforme artigo 39 da Lei 8245/1991, introduzida pela Lei 12.112/2009.Para que fiança não seja prorrogada de forma automática, é necessário que esteja especificado no contrato que na hipótese de prorrogação do contrato o fiador estará isento de responsabilidade.

c) A impenhorabilidade do bem de família se aplica a fiança? Responda esmiuçando a questão.

d) É possível exigir o pagamento antecipado dos aluguéis conforme feito por Marisa? Em que hipóteses a lei permite a antecipação?

O locador não poderá exigir antecipação do pagamento, conforme Artigo 20 da Lei 8.245/1991. A lei só permite a antecipação dos aluguéis e encargos para atender as demais obrigações do contrato, como está disposto no artigo 39 da Lei 8.245/1991.

Observação: Constitui contravenção penal exigir pagamento antecipado do aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada, segundo inciso III, art. 43 da Lei do Inquilinato.

e) É possível estabelecer no contrato que as benfeitorias necessárias e úteis não serão indenizadas e não irão gerar direito a indenização?

Em regra as benfeitorias necessárias e úteis realizadas pelo locatário com autorização do locador são indenizáveis e geram direito de retenção. Contudo, o artigo 35 da Lei 8.245/1991 permite que as partes ajustem em contrato que o locatário faça as benfeitorias e que o locador não tenha que indenizar o locatário.