Resumo sobre contrato de locacao

Contrato de Locação

Locação é o contrato que consiste em uma cessão temporária de tempo determinado ou indeterminado do uso e fruição de um bem infungível à outra que em contrapartida, obriga-se a pagar uma remuneração.

A parte cedente se chamar locador, e a cessionária de locatário. Trata-se de um contrato consensual.

O objeto de locação pode ser para uso (locação para fins residenciais sem autorização para sublocação), fruição (locação para fins não residências) ou os dois (locação mista ou para fins residenciais em que se admite sublocação).

Para haver a caracterização da locação são necessários três elementos: onerosidade, temporalidade e infungibilidade do objeto.

Os imóveis podem ser urbanos ou rurais, independentes da sua localização, essa classificação é dada de acordo com a destinação do imóvel. Urbano é aquele imóvel em que não se explora atividade econômica rural.

As obrigações do locador em síntese são: entregar a posse ao locatário, garantir a sua posse respeitando e defendendo da turbação de terceiros, arcar com eventuais despesas necessárias à sua manutenção em condições de uso, se ocorrer algum dano não imputável ao locatário.

Por outro lado as principais obrigações do locatário são: remunerar a cessão do uso do imóvel, pagando o aluguel e os possíveis encargos e respeitar a natureza da locação acertada no contrato.

Não havendo o cumprimento das obrigações contratuais pode levar a resolução do contrato.

O locatário possui o direito da inerência à locação que consiste em uma proteção que a lei dispõe, em determinadas situações que conserva o direito do inquilino continuar morando no mesmo lugar, caso esteja em dia com os pagamentos. É uma proteção a saída sem justa causa.

Na locação por menos de 30 meses o locador não pode reaver o imóvel sem justa causa, mesmo após o vencimento do prazo contratual, enquanto não transcorridos o prazo de cinco anos de vinculo. Já nos contratos de 30 meses ou mais, vencido o prazo contratual o locador pode reaver o imóvel sem justificativa (denúncia vazia).

O principal direito do locador é a onerosidade do contrato e com isso receber a remuneração combinada, que só pode ser reajustada com periodicidade anual e não pode ser adotado como índice o salario mínimo, moeda estrangeira ou variação cambial.

O aluguel pode sofrer revisão três anos após assinatura do contrato ou último acordo revisional.

Existe também a locação por temporada, que consiste em um contrato em que a vigência não pode exceder 90 dias e a locação não residencial que pode ser empresarial (requisitos no art.51 da LLPU) ou não. Quando for empresarial é assegurada ao locatário a tutela do interesse de manter seu estabelecimento naquele local, mediante a renovação compulsória do contrato de locação.

Locação mista que consiste na destinação do imóvel para fins residenciais e não residenciais, que para definição do regime jurídico utilizado, o critério é o da prevalência do uso.  

Existem ainda dois tipos de locação denominados de arrendamento mercantil, que é a locação com opção de compra e o arrendamento rural que são os imóveis locados para fins de exploração de atividade produtiva (agrícola, pecuniária, etc.), nesses casos a lei protege o arrendatário garantindo-lhe a inerência até a colheita retardada sem sua culpa.