TRABALHOI DIREOT URBANISTICO

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Faculdade de Direito da Fundação Escola Superior do Ministério Público Credenciada pela Portaria MEC n.° 3.640, de 17/10/2005 – DOU de 20/10/2005.  curso de graduação em direito Autorizado pela Portaria MEC n.° 846, de 4 de abril de 2006 – DOU de 5/04/2006.

Trabalho de Direito Urbanístico 2021/2

Professora Betânia Alfonsin

Alunos: Helena Heimerdinger e Leonardo Tatsch.  

        O instrumento das ZEIS se tornou referência importante para as diversas cidades brasileiras, pois se concebe como um instrumento avançado no contexto do planejamento urbano, na medida em que desvencilha a prática segregacionista de zoneamento urbano, o Estatuo da cidade conferido na Lei n 10.257, de 10 de julho de 2001, constituiu instrumentos que tem como finalidade o desenvolvimento sustentável das cidades, como o Ministério das Cidades, por meio da Secretaria Nacional de Habitação contempla a visibilidade e direito das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) instrumentos esses estratégicos para garantir o acesso à moradia digna e viabilizar a produção habitacional para famílias de média e baixa renda.

        Confere a LEI Nº 11.124, DE 16 DE JUNHO DE 2005, sobre o Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social – SNHIS, o Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social – FNHIS e institui o Conselho Gestor do FNHIS.

        O SNHIS foi implementado cinco anos após a inserção da moradia no rol dos direitos fundamentais sociais do art. 6º da Constituição Federal, quatro após a entrada em vigor do Estatuto da Cidade e dois anos depois da criação do Ministério das Cidades, com os objetos declarados nos incisos do art. 2º da lei que refere: Fica instituído o Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social – SNHIS, com o objetivo de: I – viabilizar para a população de menor renda o acesso à terra urbanizada e à habitação digna e sustentável; II – implementar políticas e programas de investimentos e subsídios, promovendo e viabilizando o acesso à habitação voltada à população de menor renda; e III – articular, compatibilizar, acompanhar e apoiar a atuação das instituições e órgãos que desempenham funções no setor da habitação.

        O PMCMV prioriza para atendimento os municípios que estejam implementando instrumentos urbanísticos do Estatuto da Cidade para controle da retenção de áreas urbanas em ociosidade e que disponibilizem terrenos localizados em área urbana consolidada para a construção de moradias com recursos do Programa (Art. 3º da Lei Federal nº 11.977/09).

        A mesma legislação que cria o PMCMV traz a definição de ZEIS: “parcela de área urbana instituída pelo Plano Diretor ou definida por outra lei municipal, destinada predominantemente à moradia de população de baixa renda e sujeita a regras específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo” (Art. 47, inciso V, da Lei 11.977/09). E, sua definição legal, temos que as ZEIS:  São zonas urbanas destinadas ao uso habitacional, ou seja, integram o perímetro urbano do município e devem possuir infra-estrutura e serviços urbanos ou garantir a viabilidade da sua implantação.  Devem ser criadas por lei (Plano Diretor ou outra lei municipal).

         Como interferem com as possibilidades de aproveitamento do solo urbano e atingem de forma diferenciada as diversas áreas da cidade, com regras que se aplicam tanto aos terrenos públicos quanto particulares, as ZEIS devem ser criadas por lei de igual hierarquia das leis que instituem o zoneamento ou disciplina de uso do solo do município.  São áreas destinadas predominantemente à moradia de população de baixa renda, independentemente de tratar-se de áreas previamente ocupadas por assentamentos populares ou de áreas vazias e subutilizadas. Para atender a essa destinação, nas áreas vazias, a legislação da ZEIS deve prever a aplicação articulada dos instrumentos de indução do desenvolvimento urbano e cumprimento da função social da propriedade.  São áreas sujeitas a regras específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo. Por um lado, tais regras devem viabilizar a regularização fundiária dos assentamentos precários existentes e consolidáveis. Por outro lado, devem facilitar a produção de moradias de interesse social, mediante padrões urbanísticos e edilícios mais populares, sempre com o cuidado de garantir condições de moradia digna. Considerando essas características das ZEIS, vemos que elas podem ser classificadas em dois tipos básicos:  ZEIS de áreas ocupadas por assentamentos precários.

        Há duas espécies de ZEIS: 1 E 2, sendo critérios para demarcação de ZEIS 1 o seu objetivo básico que é estabelecer normas especiais de parcelamento, uso do solo e edificação para viabilizar a regularização e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda. Portanto, trata-se de demarcar assentamentos irregulares de moradores de baixa renda, que apresentam situações inadequadas de urbanização: falta de infra-estrutura básica e de equipamentos urbanos; áreas de risco; transporte público deficiente, etc. de outro lado a demarcação de ZEIS 2 (vazios) deve partir do diagnóstico das necessidades habitacionais do município, estratificadas por faixas de renda, bem como de uma estimativa da área de solo urbano necessária para atender a essa demanda.