Direito Civil - DIREITO DAS COISAS

Direito de Vizinhança

São regras que limitam o direito de propriedade a fim de evitar conflitos entre proprietários de prédios contíguos, respeitando, assim, o convívio social. Constituem obrigações propter rem (que acompanham a coisa).

Prevê o art. 1.277 do Código Civil que "o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha".

Os atos prejudiciais à propriedade podem ser ilegais, quando configurar ato ilícito; abusivos, aqueles que causam incômodo ao vizinho, mas estão nos limites da propriedade (barulho excessivo, por exemplo); lesivos, que causam dano ao vizinho, porém não decorre de uso anormal da propriedade (indústria cuja fuligem polui o ambiente, por exemplo).

Os atos ilegais e abusivos decorrem do uso anormal de propriedade, posto que ultrapassam os limites toleráveis da propriedade. Outro ponto a ser analisado para verificar a normalidade de uso é a zona de conflito, somados aos costumes locais, já que são diferentes num bairro residencial e industrial, por exemplo. Além disso, deve-se considerar a anterioridade da posse, pois a pessoa que comprou o imóvel próximo de estabelecimentos barulhentos não tem razão de reclamar.

Entende-se que os primeiros a se instalarem num certo local determinam a sua destinação, no entanto, esta teoria não é absoluta, ou seja, os proprietários não podem se valer da anterioridade para justificar a moléstia ao vizinho.

2.2 Das árvores limítrofes

Nossa legislação prevê três hipóteses de conflitos derivados por árvores limítrofes: quando as árvores nascem nos confins entre dois prédios; quando há a invasão de um prédio pelos ramos e raízes de árvore pertencente ao prédio contíguo; e, por fim, a questão sobre a propriedade dos frutos caídos de árvore situada em terreno confinante5.

No primeiro caso, Pontes de Miranda denomina tal árvore de árvore-meia, e a cada proprietário pertence metade da coisa, ou seja, a árvore que se encontra em ambos os terrenos, na divisão entre os mesmos, é considerada coisa comum.

Assim, somente podem ser cortadas ou arrancadas de comum acordo, devendo ser repartida entre os donos6; os gastos com sua conservação e colheita devem ser comportados igualmente, e cada companheiro deve indenizar o outro por eventuais prejuízos que der causa.

Na segunda hipótese, o CC permite ao proprietário do terreno invadido cortar os ramos e raízes da árvore invasora, até o plano divisório, sendo divergente na jurisprudência se esse corte só poderá ocorrer quando os ramos e raízes estiverem causando moléstia ao vizinho.

Uma vez realizado o (justo) corte, o proprietário do prédio confinante também pode se tornar proprietário dos ramos e raízes cortados. Agindo com dolo ou culpa grave no exercício do direito de corte, deverá arcar com a devida indenização ao proprietário da árvore7.

Na última situação prevista, sendo o terreno público, os frutos pertencem ao dono da árvore; se particular, a queda natural dos frutos em terreno confinante permite que o proprietário deste adquira os frutos; se este provoca a queda, comete ilícito, por se apropriar do que não é seu.

2.3 Da passagem forçada

A passagem forçada baseia-se em dois princípios: no de solidariedade social que rege as relações de vizinhança, e no da função econômica-social das propriedades, que interessam todo o coletivo.

Este instituto implica três condições fundamentais para sua ocorrência:

A indenização acima referida geralmente é calculada por peritos, de acordo com a desvalorização da propriedade e com os prejuízos que dessa passagem possam advir ao imóvel onerado, e, uma vez concedida a passagem, sua não utilização, pelo período de 10 anos, pode acarretar sua perda, podendo, no entanto, ser readquirida mediante pagamento da indenização8.

Uma vez cessada as circunstâncias que caracterizem o encravamento, por mais cômoda que seja a passagem forçada, esta deverá ser extinta.

Nesta matéria enquadra-se também a questão da passagem de cabos e tubulações. Segundo Venosa9,

o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa.

Da passagem de cabos e tubulações

O proprietário deve tolerar a passagem de cabos e tubulações em proveito de seus vizinhos, mediante recebimento de indenização que atenda também a desvalorização da área remanescente, caso seja impossível que a passagem seja feita de outro modo, ou se muito oneroso (art. 1.286 do CC).

Pode o proprietário exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso, bem como depois seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel, como prevê o parágrafo único do art. 1.286 do CC. Assim como é facultado ao mesmo que exija a realização de obras de segurança quando as instalações oferecerem grave risco (art. 1.287 do mesmo diploma legal).

Das águas[editar | editar código-fonte]

É regulada não só pelo nosso Código Civil, como também pelo Código de Águas Decreto N. 24.643/34, e basicamente refere-se a cinco situações: águas que fluem naturalmente do prédio superior; águas levadas artificialmente ao prédio superior; fontes não captadas; águas pluviais; e aquedutos.

De acordo com o art. 1.288 do CC "o dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior".

Prevê ainda o art. 1.290 do CC, o direito às sobras das águas nascentes e pluviais dos prédios inferiores, que poderão utilizá-las através de servidão.

É vedado ao proprietário do prédio superior poluir as águas indispensáveis às necessidades primordiais dos possuidores dos imóveis inferiores e, deverá recuperar ou ressarcir os danos pelas demais que poluírem, conforme dispõe o art. 1.291 do CC.

De acordo com o art. 1.292 do CC "o proprietário tem direito de construir barragens, açudes, ou outras obras para represamento de água em seu prédio; se as águas represadas