A Civil Responsabilidade

DIREITO CIVIL

07/08/19

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CONDOMÍNIO

Domínio: atributos do GRUD (gozar, reaver, usar e dispor) art. 1228.

Condomínio = co-domínio: duas ou mais pessoas exercem o domínio sobre o mesmo objeto, ou seja, duas ou mais pessoas são titulares da propriedade do objeto.

O CC antes estruturava que havia duas modalidades de condomínio: geral (voluntário e necessário – art. 1314 a 1330) e edilício (prédios, edificações – art. 1331 a 1338).

Em 2017 tivemos uma alteração, havendo novas modalidades de condomínio, sendo elas: condomínio geral, edilício, lotes e em multipropriedade.

CONDOMÍNIO GERAL

Conceito: sujeição de uma coisa, divisível ou indivisível, a propriedade simultânea e concorrente de duas ou mais pessoas. Há uma pluralidade de titulares de direito/sujeitos ativo (de propriedade) sobre a coisa.

O objeto do condomínio pode ser bem divisível ou indivisível, bem móvel ou imóvel.

Ex: carro, moto, semoventes, sítio, casa, etc.

Características: Art. 1314

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Cada titular da propriedade é denominado de condômino.

Todos os condôminos são titulares e proprietários simultaneamente, ou seja, ao mesmo tempo (o que diferencia da multipropriedade, uma vez que nesta eles são proprietários somente naquela fração de tempo determinada para cada um deles), podendo usar da coisa conforme sua destinação, exercendo os direitos compatíveis com a divisão, reivindica-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou agrava-la.

Regra: no momento da constituição do condomínio, verificar se há destaque da fração de cada proprietário.

Ex: são 4 proprietários e quero saber quanto cada um tem, e no caso do condomínio ter sido constituído em um formal de partilha, é só olhar o documento para ver como ficou.

Ex 2: Ana Laura, Debora e Camila compraram um imóvel juntas. AL tem 30% desse imóvel, enquanto restam 70% para ser dividido entre D e C (30 e 40, 35 e 35, 40 e 30, etc), constando dessa divisão no registro.

Num contrato fica definido qual é a quota parte de cada um. Se não houver previsão no instrumento, valerá a presunção em quotas iguais, conforme prevê o art. 1315, § único.

Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

Ex: 2 pessoas comprando um imóvel sem distinguir a quota parte de cada um, valerá a presunção de que é 50% de cada.

Espécies:

• Voluntário: quando duas ou mais pessoas adquirem um mesmo bem por ato de vontade, podendo ser demonstrado por um instrumento celebrado pelas partes. Além de co-proprietários, serão co-possuidores.

Pode ser através de compra e venda, por exemplo, inter vivos, ou causa mortis como na doação.

• Forçado: ocorre sem, ou mesmo contra a vontade dos sujeitos, havendo imposição legal. Ex: Art. 1784 (princípio de saisine), havendo a morte abre-se a sucessão e o patrimônio do de cujus transmite aos herdeiros, e enquanto não houver a partilha, todos serão proprietários de tudo, sendo condôminos por determinação da lei.

Ou ainda a obrigação propter rem, com a construção do muro divisório, sendo 50% de cada um dos lados. Caso haja a alienação do bem, e não tenha sido pago ao vizinho as despesas, essa obrigação se transmite ao novo adquirente.

Direitos e Deveres:

• (Direito) Art. 314 – Ainda que a obrigação tenha por objeto prestação divisível, não pode o credor ser obrigado a receber, nem o devedor a pagar, por partes, se assim não se ajustou.

A utilização é livre, mas não pode contrariar a destinação do imóvel.

Ex: imóvel residencial, não podendo alterar para comercial.

• (Defesa) A defesa do direito de propriedade se dá por meio da ação reivindicatória, no qual só cabe em face daquele que injustamente o possua (terceiro), tendo legitimidade qualquer um dos condôminos.

Não cabe ação reivindicatória para com o outro proprietário, por exemplo, mas tão somente ação possessória, fazendo jus naquele que possui posse natural, devendo prová-la.

Poderá haver ainda a autotutela, com o desforço imediato e legitima defesa da posse.

Tudo aquilo que houver divergência se resolverá com a maioria dos votos, representando pela maioria para ser parte vencedora, sendo de acordo com a fração que cada um tem de propriedade.

• (Obrigação) Cada condômino irá arcar proporcionalmente a sua quota parte com as despesas para a conservação da coisa (benfeitorias necessárias – uteis e voluptuárias tem que haver consenso da maioria para que todos ajudem).

No caso dos impostos que incidem sobre a propriedade, como IPTU por exemplo, de acordo com o CC cada um irá arcar proporcionalmente.

Assim, se são 3 condôminos, com valor total de R$600,00, cada um pagará R$200,00, sendo igualmente proporcional no caso de omissão da fração de cada um no registro. Porém o fisco não irá lançar 3 carnês de R$200,00, mas tão somente um no valor integral, e então poderá cobrar integralmente qualquer um deles, em virtude do art. 124, I do CTN na questão de solidariedade, prevalecendo o CTN sobre o CC. Posteriormente, na relação interna dos condôminos poderá haver o ressarcimento equivalente a quota parte de cada um.

Art. 124. São solidariamente obrigadas:

I - as pessoas que tenham interesse comum na situação que constitua o fato gerador da obrigação principal;

• Os frutos da coisa devem ser divididos entre os condôminos. Todos possuem direitos na percepção dos frutos, em regra. Mas caso haja estipulação em contrário, ele terá direito em perceber os frutos colhidos.

E quem concorrerá ao perecimento dos frutos? Será o possuidor/proprietário de má-fé que concorreu para o perecimento, devendo indenizar aos demais e descontar o valor de sua quota (se tivesse algum direito sobre o fruto).

• A qualquer momento o condômino poderá pedir a alienação/divisão da coisa, bastando apenas a vontade de um deles, pois ninguém deve ficar constrangido a ser internamente proprietário.

Ex: fazenda, que pode haver o desmembramento dos módulos rurais, havendo então a divisão deste apenas pela vontade de um.

No caso de bem indivisível, deverá alienar caso queira desfazer da relação jurídica. Assim, entra com ação de extinção de condomínio c/c alienação de coisa comum, pedindo o desfazimento da relação jurídica, promovendo a venda. Ocorre que, muitas das vezes, a alienação judicial faz o bem perecer em 30%, ou até mais, do valor do bem.