IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO INTER VIVOS DE BENS IMÓVEIS

Anexo 02 – SEGUNDO ENCONTRO PRESENCIAL

IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO INTER VIVOS DE BENS IMÓVEIS

Fato Gerador

As aquisições de bens IMÓVEIS, de forma ONEROSA, por ato INTER VIVOS, trazem como consequência a incidência tributária, representada pelo IMPOSTO DE TRANSMISSÃO.

        Tal imposto, conhecido como ITBI, tem amparo constitucional no artigo 156, inciso II, parágrafo 2˚, ademais da normativa tributária do CTN inserta nos artigos 38 a 42.

O FATO GERADOR do ITBI está previsto no artigo 35, do Código Tributário Nacional, qual seja:

I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis, como definidos na lei civil;

II - a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;

III - a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos anteriores.

        Trazendo à análise esse artigo, é imperioso o destaque para determinadas situações.

        A primeira diz respeito à abrangência da transmissão, que contempla o solo, as construções irremovíveis do prédio, desde que sem destruição.

        Há de se observar que se alguém vende um bem removível do solo, como por exemplo, uma casa de madeira para que a mesma seja edificada em outra localidade, NÃO estará viabilizando a atuação do ITBI. O mesmo ocorrerá com a alienação somente de árvores que se inseriam no solo.

        Por outro lado, uma vez efetuada a venda de bens juntamente com os removíveis, haverá um todo conjunto passível de atuação do ITBI.

        Vale lembrar que a efetiva transmissão da propriedade imóvel, cujo valor for superior a 30 salários mínimos vigente, exige a feitura no Registro de Imóveis, conforme é possível aferir da leitura do artigo 108, do Código Civil brasileiro. Sem esse procedimento, NÃO há transmissão da propriedade imóvel.

        Estão compreendidos no contexto da transmissão onerosa e portanto sujeitos à incidência do ITBI, além da compra e venda, a dação em pagamento, a permuta ou troca, a arrematação, em praça pública, de bem imóvel, objeto de execução, além dos bens remanescentes da partilha em separação judicial ou divórcio, desde que os mesmos ultrapassem o direito de meação.

        Nesse diapasão, o quinhão hereditário somente sofrerá a incidência do ITBI, caso o mesmo ultrapasse os limites legais. No mais, na ocorrência de RENÚNCIA a um direito hereditário, os bens reverterão em benefício da herança e não de algum herdeiro ou favorecido particularmente. A inexistência de transmissão da propriedade para alguém em específico afasta o ITBI. Por outro lado, a CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS é pessoal, viabilizando o fato gerador do ITBI.

        Outro ponto importante é a alienação de direitos hereditários em favor da prole com direito de usufruto, visto que há transmissão inter vivos e não doação.

        Em sentido diametralmente oposto encontra-se o usucapião, as desapropriações, as servidões e a retrovenda, posto NÃO apresentarem objeto para o fato gerador do ITBI.

        A transmissão imobiliária é fruto de um conjunto de atos jurídicos, que se inicia na proposta e conclui-se na transcrição no Registro de Imóveis. Partindo-se dessa premissa, é de todo cabível ressaltar a existência do fato gerador do ITBI no momento da transmissão do bem com alteração registral da titularidade do bem imóvel.

        O sistema registral viabiliza a concretização da transmissão a partir do momento em que o oficial proceder à prenotação no protocolo, situação essa amparada pela Lei dos Registros Públicos (Lei 6.016/73).

        Por certo, a compra e venda é o principal contrato imobiliário para a transmissão dos bens imóveis. Porém existem outros que também podem ser utilizados e dependendo de sua característica, serão alvo de fato gerador do ITBI ou não.

        Observe-se o caso da dação em pagamento, permuta ou troca, arrematação e adjudicação. Todos são atos jurídicos geradores de ITBI. Todavia, em se tratando de permuta ou troca simples, onde inexiste onerosidade, elemento essencial do fato gerador do ITBI, por isso inviável a sua cobrança. No entanto, na permuta ou troca em que existir onerosidade, o fato gerador estará presente, provocando a incidência do ITBI.

        A segunda referenda os direitos reais, que são a enfiteuse, as servidões,o usufruto, o uso, a habitação, as rendas expressamente constituídas sobre os imóveis, o penhor, a anticrese e a hipoteca.

        O penhor, a anticrese e a hipoteca constituem-se em direitos reais de garantia e por isso, NÃO são passíveis de incidência do ITBI. O penhor, por ser relativo a bens móveis, por si só afasta o ITBI. A anticrese e a hipoteca, justamente por intervirem na segurança do negócio entabulado NÃO podem ser alvo de ITBI.

        Dessa feita, somente os direitos reais como a enfiteuse, a servidão, o usufruto, o uso, a habitação e a renda constituída sobre imóveis, quando objetos de transmissão por ato inter vivos.

        Fábio FANUCCHI agrega a esse rol a promessa de compra e venda de imóvel, desde que a promessa tenha sido realizada de forma irretratável e registrada no Registro Público (FANUCCHI, 2000, p. 78-79).

        E a terceira e última previsão do núcleo do artigo 35 do CTN, relativa à cessão de direitos de bens imóveis por natureza ou por acessão física, viabilizará a incidência do ITBI, ainda que o direito de propriedade esteja ou não envolvido na transação.

        A acessão ocorre em face da formação de ilhas, aluvião e avulsão, responsáveis pela transformação do imóvel, o qual será apreciado nessas novas condições em sua avaliação e incidência do ITBI.

Função

Destaque-se, ter o ITBI,a função predominantemente fiscal e que os recursos arrecadados são direcionados à Fazenda Pública.

Competência

        Com o advento da Constituição de 1988, a COMPETÊNCIA para INSTITUIR e COBRAR o ITBI retornou aos MUNICÍPIOS, já que anteriormente estava sob a tutela estatal.

        Cada município tem a faculdade de estipular as suas próprias regras para a regulamentação do ITBI.

        Frise-se ser competente o MUNICÍPIO DA SITUAÇÃO DO IMÓVEL.

Alíquotas

        A alíquota do ITBI é decorrente da Lei Ordinária editada pelo respectivo município do imóvel, objeto da transação.

        Consiste a alíquota num componente aritmético, cuja determinação viabilizará a apuração da prestação pecuniária. É apresentada sob a forma de porcentagem a ser incidente sobre o valor venal apurado, e o crédito do ITBI a favor da fazenda municipal.