Análise Jurisprudencial à luz do Direito Civil brasileiro

O presente trabalho destina-se ao estudo de um julgado emitido pelo STJ (Superior Tribunal de Justiça) em série de recurso de uma decisão tomada pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. O processo teve a autoria de CARLOS ALBERTO PARREIRA e sua esposa, LEILA REBELLO PARREIRA (Recorrentes), contra CIMA EMPREENDIMENTOS DO BRASIL LTDA (Recorrida) e contou com o voto da Ministra Nancy Andrighi, recebendo ainda o voto-vista do Ministro Massami Uyseda.

Importante salientar, que toda a análise do conteúdo do presente julgado será desenvolvida à luz dos conceitos advindos do Direito Civil brasileiro, a fim de constatar na prática a aplicação dos conteúdos absorvidos pela doutrina no que concerne aos temas: Das obrigações de fazer (Título I, Capítulo II do CC/ 02), da Mora e das perdas e danos (Título IV, Capítulos II e III do CC/02).

Preliminarmente, cabe, mesmo que sucintamente, expor um breve resumo dos fatos que deram ensejo à provocação do Estado para o exercício da jurisdição exercida na primeira ação promovida pelos recorrentes.

Nesse primeiro momento, os autores buscavam por parte da IMOBILIÁRIA NOVA YORK o cumprimento de uma obrigação de fazer, visto que, outrora haviam firmado um contrato de promessa de compra e venda que tinha por objeto a Loja 212-B do empreendimento chamado “Rio Shopping Center”, em construção no período.

Apenas por esse trecho da história podemos destacar dois pontos-chaves. O primeiro deles é o fato de estarmos diante de um tipo específico de relação jurídica, as obrigações, onde figuram um sujeito ativo (credor) e um sujeito passivo (devedor), unidos por um vínculo jurídico que sujeita o devedor ao cumprimento de sua prestação perante o credor. Ademais, a presente demanda está inserida no rol das obrigações de fazer relativa àquela que vincula o devedor à prestação de um serviço ou ato positivo seu (personalíssimo/ infungível) ou de terceiro (fungível) em benefício do credor ou de terceira pessoa.

Dando continuidade ao relato, sabe-se que ficou previamente acordado entre os contratantes que o adimplemento do contrato deveria acontecer no dia 30/08/1975. No entanto, o Banco Central, por algum dos motivos versados na Lei 6.024/74, decretou a liquidação extrajudicial da Imobiliária Nova York em 22/04/1976, o que acarretou a paralisação das obras por 14 anos.

Por esse fragmento é possível evidenciar que a obrigação de fazer nesse caso está classificada, quanto aos elementos acidentais, como uma obrigação a termo. Isso significa que as partes subordinaram os efeitos do ato negocial a um acontecimento futuro e certo. Nesse sentido, o termo representa o dia em que começa ou se extingue a eficácia do negócio jurídico, tratando-se, no caso em tela, de um termo final (dies ad quem) ou resolutivo que determina a data da cessação dos efeitos do ato negocial.

Não obstante, é relevante perceber que o devedor da presente lide não cumpriu sua prestação no dia determinado e que só em data posterior é que aconteceu a liquidação extrajudicial. Esse fato nos permite intuir sobre a existência de um fenômeno jurídico chamado de mora, definido como um retardamento ou cumprimento imperfeito da obrigação nos termos do artigo 394 do Código Civil de 2002. No caso em questão, a mora é decorrente do atraso na implementação da prestação devida. Ademais, temos uma situação de existência da mora ex re (em razão de fato previsto em lei), uma vez que, devendo a prestação realizar-se em um termo prefixado, o devedor incorrerá em mora desde o momento do vencimento (Art. 397 do CC/02).

Por conseguinte, somente quando o empreendimento foi assumido pela ré (CIMA EMPREENDIMENTOS DO BRASIL LTDA) é que as obras foram retomadas. Todavia, em face da passagem do tempo e das novas exigências legais então vigentes, a planta do shopping foi alterada, resultando na exclusão da unidade ideal que seria adquirida pelos autores. Argumentando que a referida alteração não poderia ter sido promovida sem o seu consentimento, os autores solicitaram que a ré fosse compelida a refazer a obra, efetuando a obrigação, ora convencionada, e a entregar aos suplicantes as chaves da loja 212-B.

Contudo, o pedido foi julgado improcedente por ficar consignado que as alterações eram decorrentes de exigência legal, de modo que o restabelecimento do projeto inicial seria impossível. A única solução encontrada foi a de indenizar os autores pelo que haviam despendido, no entanto, isso só poderia ser feito por meio de uma ação própria.

Por todas as razões supratranscritas, os recorrentes abriram uma nova ação, dessa vez pleiteando indenização por danos materiais e morais em decorrência do inadimplemento. A corte julgou o pedido procedente e na sentença condenou a ré a devolver a quantia que tivera sido paga pelos autores para adquirir o imóvel, devidamente corrigida e acrescida dos juros legais, bem como ao pagamento de lucros cessantes no valor de um aluguel mensal da data em que seria entregue a chave do imóvel até a data do efetivo pagamento. Entretanto, a sentença foi impugnada pela recorrida, mediante recurso de apelação^[1], que acabou por ser parcialmente provido, ficando designado aos recorrentes o direito de serem reintegrados ao seu “status quo ante” mediante a devolução das quantias pagas. Foram julgados improcedentes, porém, o recebimento dos danos morais e dos lucros cessantes.

Avaliando criticamente os episódios, ora mencionados, podemos fazer algumas considerações importantes. Inicialmente, cumpre salientar que o inadimplemento do contrato causa, em regra, dano ao contratante pontual. Este pode ser material, por atingir e diminuir o patrimônio do lesado, ou simplesmente moral, por causar dor, sofrimento ou constrangimento à outra parte. O nosso Código Civil usa a expressão “perdas e danos”, para fazer menção a este prejuízo suportado pelo credor em virtude da falta do devedor, devendo ser expresso através de uma soma em dinheiro acrescida dos juros, atualizações dos valores monetários segundo os índices oficiais regulamente estabelecidos e honorários advocatícios, correspondente ao desequilíbrio sofrido pelo molestado (Art. 395 do CC/02).

Ademais, conforme versa o artigo 402 do mesmo diploma legal, as perdas e danos compreendem o dano emergente, que representa aquilo que efetivamente se perdeu e o lucro cessante, que diz respeito àquilo que razoavelmente se deixou de lucrar. Nesses conceitos devemos atentar com veemência para as palavras “efetivamente” e “razoavelmente”. Aquela significa que o dano emergente não pode ser presumido, logo, deve ele ser cumpridamente provado, certo e atual. Esta, por sua vez, denota que até prova em contrário, se admite que o credor haveria de lucrar aquilo que o bom senso diz que lucraria, existindo presunção de que os fatos se desenrolariam dentro do seu curso normal, tendo em vista os antecedentes.