Ações e procedimentos especiais

ATIVIDADE COMPLEMENTAR – AÇÕES E PROCEDIMENTOS ESPECIAIS – TEORIA E PRÁTICA

PROFª ELISABETH SCHREIBER

1. O CC 2002, estabelece que, quando a coisa pertencer a duas ou mais pessoas simultaneamente, estaremos frente a uma situação de indivisão, compropriedade, comunhão ou condomínio. Considerando-se essa afirmativa, pergunta-se:  

1. Quais são as causas que podem estabelecer essa comunhão ou indivisão entre duas ou mais pessoas? Identifique, também, quanto à sua origem (convencional, eventual ou legal) e forma (pro diviso ou pro indiviso). Cite exemplos.

O condomínio pode ter origem voluntária (ou convencional), quando duas ou mais pessoas adquirem um mesmo bem (artigo 1314 e seguintes do Código Civil), ou origem forçada (necessária ou eventual), quando do recebimento de coisa indivisa por vários herdeiros, quando da ocorrência de confusão, muros, cercas e valas comuns (artigo 1327 e seguintes do Código Civil), ou edilício (artigo 1331 e seguintes do Código Civil).

        A indivisibilidade hereditária estabelece uma comunhão eventual, forçada e transitória. Se o bem hereditário é divisível, desaparece a transitoriedade com a partilha, mas se o bem hereditário é indivisível, a partilha estabelecerá o condomínio, devendo este recair sobre coisa determinada, sendo divisível ou não.

        Quando a sua origem, de acordo com a Constituição Federal, o condomínio pode ser convencional ou incidental. O convencional nasce do contrato de duas ou mais pessoas que usam a coisa em comum, o incidental (eventual) nasce de uma circunstância qualquer, como por exemplo da sucessão hereditária, ou dos direitos de vizinhança. Temos ainda o condomínio legal ou forçado, quando nasce da imposição direta do ordenamento jurídico.

1. Quais são os efeitos da propriedade em relação aos condôminos? Como cada um exerce o seu direito de propriedade?

O imóvel como unidade autônoma, pode ser vendido, hipotecado ou alugado a quem desejar o proprietário. Já as partes comuns não podem ser, posto que é destinadas aos condôminos confinantes como parte comum entre eles, podendo somente usufruir em comum direito como os demais.

        Nos termos do Art. 1314 e seguintes do Código Civil, cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la. O condomínio impede o exercício pleno da propriedade, trata-se de um limite à mesma, pois embora cada condômino possa usar a coisa toda ( art. 1314 CC ), é preciso respeitar a vontade dos outros condôminos ( art. 1314 Parágrafo Único CC).

1. O CC facilita a extinção do condomínio, conforme disposto no 1320. Pergunta-se:

1. Qual o prazo máximo permitido em lei para que a propriedade condominial permaneça indivisa? Como fica se a indivisão for determinada pelo doador ou testador?

Nos termos dos parágrafos do art. 1.320 do CC, o prazo para que a propriedade permaneça indivisa por um prazo não maior de 5 anos, suscetível de prorrogação. Em se tratando de indivisão quando determinada por doador ou pelo testador o prazo é de 5 anos, não podendo ser prorrogado.

Art. 1320 CC

(….)

§ 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.

§ 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.

1. Em termos gerais, podemos afirmar que a divisão da comunhão pode ser feita consensualmente e judicialmente. Em algumas hipóteses a lei exige que seja feita judicialmente. Identifique estas hipóteses e indique o dispositivo correspondente.

Nem sempre a extinção do condomínio poderá ser feita de maneira amigável, o que, geralmente, decorre dos seguintes fatos:

1. discussão sobre o real valor do imóvel;
2. ausência de vontade de extinção do condomínio por um ou mais coproprietários.

Havendo o litígio, seja num caso, seja no outro, a questão poderá ser levada ao Poder Judiciário, que analisará o fato concreto e aplicará o direito, consoante a previsão do artigo 1.322 do Código Civil:

"Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-lo a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.”

A interpretação da norma evidencia a possibilidade de extinção do condomínio, bastando a presença de: indivisibilidade do imóvel (convencional ou legal);

•  vontade de extinção do condomínio;
•  ausência de interesse de compra da cota-parte do coproprietário descontente.

Presentes os requisitos, a ação judicial poderá ser proposta pelo coproprietário descontente, que observará as seguintes fases processuais:

a) julgamento da pertinência da extinção do condomínio;

b) alienação judicial do imóvel.

Como descrito, o procedimento se divide em duas partes. Primeiro, será definida a possibilidade da extinção do condomínio e em segundo plano será concretizada a venda judicial do imóvel, sempre por oferta pública.

1. Qual o procedimento a ser utilizado pelo condômino de coisa indivisa (como proprietários de um apartamento) em que a divisão é impossível, mas que não possui mais interesse em manter a comunhão da coisa. Qual o procedimento a ser adotado para cessar a comunhão? Existe prazo prescricional para sua pretensão?

O procedimento é regulado pelo art. 967 e seguintes do CPC (Ação de Divisão), sendo necessária a comprovação pelo promovente de seu direito real, além de sua posse ou a de alguns comunheiros. A ação judicial cabível neste caso para cessar a comunhão é a "Extinção de Condomínio" e é imprescritível, tendo como base a jurisdição voluntária (arts. 1.104 e 1.113 CPC), a partir da qual o magistrado desenvolve a atividade integrativa ao somar esforços às partes rumo ao melhor efeito jurídico, sendo adotado o procedimento da alienação de coisa comum para acabar com o condomínio.