CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

1. INTRODUÇÃO

Abordaremos no presente trabalho, as regras que o Direito define, no Código Civil sobre a Locação das coisas.

A Locação de coisas, conforme dispõe o Código Civil, art. 565, é o contrato pelo qual uma das partes (locador) se obriga a ceder a outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa infungível, mediante certa retribuição.

Abordaremos sobre a Classificação dos Contratos de Locação das coisas, os Elementos do Contrato, os Deveres e Obrigações do Locador e Locatário, a forma de Extinção dos Contratos, e a Lei 8.245 – Lei do Inquilinato.

2. CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

Para dissertamos sobre contrato de locação, devemos abordar preliminarmente o conceito geral de contrato, qual seja:

Contrato é o acordo de duas ou mais vontades, na conformidade da ordem jurídica, destinado a estabelecer uma regulamentação de interesses entre as partes, com o escopo de adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas de natureza patrimonial.^[1]

O contrato de locação teve origem romana, porém o autor Darcy Bessone afirmou que:

Não dispuseram os romanos, por conseguinte, de uma noção genérica e abstrata do contrato, como esquema capaz de abraçar todas as variedades porventura ocorrentes.^[2] 

Deste modo, o doutrinador Orlando Gomes demonstrou em sua obra que o direito romano entendia o contrato de locação em três espécies, qual seja:

1. Locatio conductio (locatio rei): locação de coisas, pela qual o locador cedia o uso de um bem ao locatário mediante o pagamento de um valor em dinheiro;
2. Locatio conductio operarum: locação de serviços, onde alguém através de pagamento se comprometia a prestar serviços à outrem; e
3. Locatio conductio operis: locação de empreitada ou obra, pela qual alguém contrata a execução de uma obra à outro, mediante pagamento de um valor anteriormente ajustado^[3].

Esse conceito apresentado por Orlando Gomes influenciou muitos códigos do século passado, até mesmo o código civil brasileiro de 1916. Todavia com o progresso do Direito brasileiro esse conceito romano foi modificado dando espaço à moderna análise doutrinária.

Os códigos e a doutrina contemporânea repeliram duramente tal conceito, disciplinando a prestação de serviços e empreitadas de forma autônoma. Segundo o doutrinador Orlando Gomes: “locação é só a de coisas. Não é questão apenas de rigor terminológico, pois as outras espécies tradicionais de locação não se ajustavam perfeitamente ao conceito único a que se pretendeu reduzi-las”.

No Brasil, a relação ex Locato possui três documentos legais básicos: a) Lei no 10.406, de 10.01.2002 – Código Civil, Livro I, Título VI, capítulos V, VII e VIII; b) Lei n.8.245, de 18.10.1991 - Lei do Inquilinato; e c) Lei n.4.504, de 30.11.1964 - Estatuto da Terra, artigos 95 e 95A.

Destarte que a lei que disciplina a locação no Brasil, obteve significativas alterações com a implantação da Lei nº. 12.112, de 09.12.2009.

Assim, diante das doutrinas já citadas entende-se por contrato de locação, quando uma parte (locador) se obriga a ceder o uso e o gozo de coisa não fungível à outra (locatário), temporariamente, mediante promessa de certa prestação. Havendo Gozo se a coisa produzir frutos, mas nada impede que a locação se limite a cessão para uso.

Deve-se ressaltar que para Maria Helena Diniz, a locação possui como seu objeto toda coisa lícita e/ou atividade lícita, coisa móvel ou imóvel, corpórea ou incorpórea, desde que seu uso seja possível, analisando de modo físico ou legal.

O contrato de locação se assemelha com o contrato de comodato, visto que, os dois contratos são temporários e têm por objeto coisa infungível, que se entrega para uso, gozo e restituição. A locação também se assemelha com o contrato de compra e venda, pois em ambos os contratos entrega-se a coisa e paga-se um preço em dinheiro.

2. CLASSIFICAÇÕES DO CONTRATO DE LOCAÇÃO        

A classificação dos contratos serve para posicionar corretamente o negócio jurídico no âmbito do exame de seu adimplemento e inadimplemento.

2.1 Quanto à Tipificação Legal e às Características Ontológicas        

• Típicos (ou nominados) - são aqueles tipificados em lei, ou seja, previstos e regulados no Código Civil ou em lei extravagante.
•  Mistos - são os contratos derivados da mistura de dois ou mais contratos.

2.2 Quanto ao Momento de Formação do Contrato e à Forma

• Consensuais - são os contratos que dependem apenas do acordo (consenso) das partes para que se tornem perfeitos.
  A lei não exige forma especial para que se celebrem, podendo ser verbais, escritos, mímicos ou tácitos.
• Não formais - são os contratos que têm forma livre. São válidos e eficazes quando celebrados, qualquer que seja a sua forma.

2.3 Quanto à Reciprocidade e à Previsibilidade das Prestações

• Oneroso – são os contratos que ambas as partes obtém proveito, sendo para uma parte o recebimento do valor do aluguel e a outra se beneficia com o uso da coisa locada;
• Comutativo – são os contratos no qual não há risco da aleatoriedade, pois suas prestações são fixadas e definidas objetivamente.

• Pré-estimados – são os contratos em que os contratantes conhecem suas respectivas prestações (as prestações são estimáveis). Suas contraprestações ficam estabelecidas de maneira certa e equivalente.

2.4 Quanto às Obrigações das Partes e ao Momento da Execução

• Bilateral – são os contratos que envolvem prestações recíprocas, em que uma das partes entrega a coisa para uso e a outra paga pela utilização.
• Contratos de execução sucessiva – são os contratos que são executados e cumpridos em etapas periódicas.

2.5 Quanto à Amplitude do Vínculo e à Negociabilidade

• Individuais - são os contratos em que pessoas certas e determinadas, ou seja, pessoas individualizadas participam da celebração do contrato, levando-se em conta o consentimento e a vontade específica dos contratantes.
• Contratos negociáveis - são os contratos nos quais as partes têm ampla liberdade para discutir suas cláusulas, ou seja, negociá-las.

2.6 Quanto ao Grau de Interdependência

• Principais - são os contratos que subsistem independentemente de qualquer outro contrato.

3. ELEMENTOS ESSENCIAS DO CONTRATO

 

3.1 Consentimento Válido

É a manifestação mútua do acordo completo dos contraentes com o intuito de obrigar-se cada um de certa prestação com relação ao outro. O consenso das partes, na locação, rege-se pelos princípios gerais inerentes a todo contrato, estando sujeito a ser invalidado se apresentar os vícios de consentimentos: erro, dolo, lesão, estado de perigo e coação, ou vícios sociais: simulação  e fraude contra credores. O consentimento deverá ser inequívoco, não se exigindo, porém, que seja expresso (escrito ou verbal); não se requer obrigatoriamente, manifestação direta da vontade; será suficiente o consentimento indireto, pois nada impede que alguém que alguém, tacitamente, permita a outrem usar e gozar de imóvel que lhe pertence, desde que o ocupante lhe pague um preço correspondente a esse uso e gozo. A omissão e o silencio podem ser tidos como manifestação de vontade. Se não houver consenso expresso ou tácito a respeito da locação e das suas condições – objeto, aluguel, prazo e demais cláusulas – não se terá contrato algum.