CONTRATOS EM ESPÉCIE – DA COMPRA E VENDA

. CONTRATOS EM ESPÉCIE – DA COMPRA E VENDA

7.1. CONCEITO DE COMPRA E VENDA E SEUS ELEMENTOS PRINCIPAIS:

Art. 481 CC/02 – É contrato pelo qual alguém (o vendedor) se obriga a transferir ao comprador o domínio de coisa corpórea mediante a remuneração, preço, trata-se de umcontrato translativo, que não gera a transmissão da propriedade, mas em caso de coisa imóvel, tem por efeito obrigacional, art. 482 CC, o registro da transferência da propriedade no no Cartório de Registro Imobiliário, trata-se do “modus é condicionado pelo titulus” (REsp 5.801/SP, Rel. Min. Waldemar Zveiter, 3ª. Turma, j. 10.12.1990, DJ 04.02.1991, p. 576).

Tratando-se de coisas incorpóreas, o contrato é de cessão de direitos.

SÃO TRÊS ELEMENTOS NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA:

1. Partes (comprador e vendedor em consenso e de livre vontade, sem vícios); as partes não podem ter vícios de consentimento: “erro, dolo, coação moral, estado de perigo e lesão” (p. 273), sob pena do contrato de compra e venda ser anulável, art. 171, II, do CC.

2. Coisa (res) – Deve “ser lícita, determinada (coisa certa) ou determinável (coisa incerta, indicada pelo gênero e quantidade). O art. 483 do CC trata da compra e venda de coisa futura, como ocorre nas venda sob encomenda. Mas essa coisa futura deve existir em posterior momento, sob pena de ineficácia do contrato, salvo se a intenção das Prates era celebrar um contrato aleatório, dependente da sorte ou do risco.” (p. 273). “A coisa deve ser também alienável, ou seja deve ser consumível no âmbito jurídico conforme consagra a segunda parte do art. 86 do CC (consuntibilidade jurídica). A venda de um bem inalienável, caso do bem de família voluntário ou convencional (arts. 1.711 a 1.722 do CC), é considerada nula, seja pela ilicitude do objeto (art. 166, II) ou por fraude à lei imperativa (art. 166, VI).” (p. 273).

3. Preço (pretium) – Deve “ser certo e determinado e em moeda nacional corrente, pelo valor nominal, conforme prevê o art. 315 do CC (princípio do nominalismo). O preço, em regra não pode ser fixado em moeda estrangeira ou em ouro, sob pena de nulidade absoluta do contrato (art. 318 do CC). Exceção deve ser feita para a compra e venda internacional, nos termos do Decreto-le 857/1969”. (p.273) O preço pode ser cotado, desde que dado em moeda nacional, por valor correspondente à moeda nacional, preço por cotação, art. 487; podendo ainda ser arbitrado por terceiro de assim convencionado pelas partes, preço por avaliação, art. 485 CC, preceitos que devem atentar para variações regulares do mercado a fim de “evitar a onerosidade excessiva, o desequilíbrio negocial, à luz da função social do contrato e da boa-fé objetiva.” (p. 274) No caso de não arbitramento do preço pelas partes, este será determinado pelo juiz com fundamento no preço médio da coisa no mercado (matéria de ordem pública) e não por qualquer outro critério invocado pelas partes, art. 488 do CC, conforme leciona Paulo Luiz Netto Lobo; se facultado pelas partes a decisão ser tomada apenas por uma, o contrato é nulo, não se aplica nos contratos de adesão, a menos que configurado que o preço praticado decorreu de cartel, preço cartelizado, prática vedada pela Lei n. 8.884/1994.

Quanto às partes, importante frisar as regras especiais de legitimação, art. 1.647, I, do CC, que trata da outorga conjugal (uxória ou marital) no caso de venda de bens imóveis, sob pena de ação anulatória pelo cônjuge, art. 1649 CC, cujo prazo decadencial é de dois anos, contados da dissolução matrimonial, pois tal outorga só é dispensável no caso de regime de separação absoluta de bens.

7.2. NATUREZA JURÍDICA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA:

O contrato de compra e venda possui as seguintes características:

1. É bilateral ou sinalagmático, ou seja, hásinalagma, “direitos e deveres proporcionais entre as partes, que são credoras e devedoras entre si” (p. 275);

2. É oneroso – A onerosidade se confirma pela remuneração denominada preço e materializa que á sacrifícios patrimoniais para ambas as partes, ou seja, para o comprador e para o vendedor (prestação + contraprestação) (p. 275);

3. É, via de regra, comutativo – porque as partes já sabem a priori quais serão suas prestações. Todavia, há previsão legal para o elemento álea ou sorte, envolvendo riscos, tais como as vendas aleatórias: “i) venda de coisas futuras quanto à existência (art. 458 do CC) e à quantidade (art. 459 do CC); e ii) venda de coisas existentes, mas expostas ao risco (art. 460 do CC).” (p. 275)

4. É um contrato consensual, art. 482 CC, pois o aperfeiçoamento se dá com o acordo entre as partes quanto ao objeto e preço, eis que o registro imobiliário tem a ver com a eficácia do negócio jurídico, ou seja, o cumprimento dos termos pactuados.

5. Pode ser formal (solene) ou informal (não solene), o contrato de compra e venda exige escritura pública para bens cujos valores sejam superiores a 30 salários-mínimos, art. 108 CC. Embora, em todos os casos