Contrato de Locação Empresarial

1- INTRODUÇÃO

Na maioria das vezes, empresas e comerciantes exercem suas atividade em imóveis locados, pois a compra do referido imóvel para iniciar um negócio pode a vir a ser desastroso. Ao alugarem e desenvolverem suas atividades nesses locais, as empresas crescem e formam uma significativa clientela, valorizando assim o ponto comercial. Analisando sob este aspecto muita das vezes o imóvel locado acaba se tornando primordial para o desenvolvimento das atividades empresariais e comerciais. Seguindo este viés, preocupou-se o direito em dar-lhe a devida proteção jurídica, para que o locatário não veja prejudicado seu empreendimento unicamente por vontade do locador.

Quando se resolve iniciar um empreendimento empresarial, uma das principais questões que deve o futuro empresário se preocupar é com o local em que irá estabelecer seu negócio, ao tomar esta decisão deve levar em consideração diversos fatores, como localização, facilidade de acesso, o tipo de clientela que o negócio deseja atrair, tamanho das instalações, dentre outros.

O denominado Ponto (comercial) Empresarial, possui grande importância para o empresário, pois será providencial para a realização com sucesso dos seus interesses, mas muitas vezes o empresário interessado em iniciar seu negócio com rapidez despreza alguns fatores de suma importância para empreender e o principal é não dispor de recursos suficientes para constituir o patrimônio imobiliário necessário para a formação de seu ponto, sendo necessário que recorra ao aluguel de bens de terceiros. Depois de escolher o local, o tipo de negócio e consequentemente alugar um imóvel, e antes mesmo de começar a desenvolver sua atividade empresarial, deve este realizar uma série de investimentos, que pode ou mesmo poderiam se tornar arriscados para o empresário, pois uma simples alteração no contrato de aluguel significaria toda a perda de investimentos feitos. Foi com a finalidade de minimizar esses riscos, preocupou-se o direito em dar a devida proteção a esse empresário locatário, podendo essa proteção afetar o próprio dono do imóvel que o loca para fins empresariais.

2- AÇÕES LOCATÍCIAS E O EMPRESÁRIO

Acerca da diferenciação de estabelecimento e ponto comercial, no qual foi traçado um breve perfil na introdução voltamos aqui a lembrar que o conjunto dos bens representantes do ativo financeiro do empresário e o local físico onde se exerce a atividade empresarial, respectivamente, constitui-se um ponto comercial através da locação de um imóvel. Observa-se no entanto que tal tarefa não é fácil, tendo em vista que o empresário despenderá tempo e custo à implantação e implementação do ponto comercial que não é de sua propriedade, caracterizando um risco para sua atividade, pois, é certo que o ponto comercial se vinculará ao empresário de tal modo que se torna referência deste que poderá ser fator preponderante do sucesso ou de   fracasso.

Especificamente, neste momento se quer determinar a relação jurídica existente entre o empresário no exercício da sua atividade e a necessidade de locar um imóvel para que ponha em prática o trabalho. Então é desta relação que surgirá o fato da locação de imóvel não residencial pelo empresário que ali deseja implantar seu ponto comercial, mediante feitura de um contrato de locação, e no momento que se  faz surgir o ponto comercial. É nesse sentido, diante de todo o investimento despendido pelo empreendedor e futuro empresário que se revela a importância de uma proteção jurídica, de modo que um possível término de contrato de aluguel não leve o empresário a ter perdas tão importantes que venham inclusive, a comprometer todo o seu investimento empresarial.

Pensando nessa proteção jurídica, o direito prevê medidas que assegurem a continuidade da locação do imóvel, muita das vezes intensa a ponto de afetar os interesses do próprio locador, proprietário do imóvel, chegando  até mesmo obrigando  o locador a indenizar seu inquilino em caso de descumprimento do que determina a legislação vigente. Deste modo para garantir uma relação mais equânime frente aos possíveis prejuízos do empresário pela perda do ponto. Diante disso e com vistas a ter seu direito ao ponto comercial resguardado que se abre a possibilidade do empresário renovar seu contrato de aluguel, renegociá-lo ou até mesmo, em casos mais específicos, ajuíze uma ação renovatória.

A Ação Renovatória de Aluguéis, para Ramos (2017 p.131), tem por intuito proteger efetivamente o direito do empresário sobre o ponto comercial, que é resultado da atividade ali desempenhada, reforçando este direito, a legislação elenca a Lei nº 8.245/ 91, denominada Lei do Inquilinato, na qual encontramos a já citada ação renovatória, conferindo ao empresário o direito de ter seu contrato de aluguel renovado nos casos em que não há consenso do locador. Esta lei, com a previsão da ação de renovação, garante ao empresário que, após anos de investimentos para consolidar seu ponto comercial, possa prolongar sua atividade no local desejado com garantia judicial. Mas vejamos que não basta só a  manifestação de vontade, prevê a referida lei que alguns requisitos devem ser antes verificados, conforme manda o artigo 51 da citada lei, que se não forem  observados os requisitos necessários, não será considerada a locação como empresarial, e, consequentemente, não dará direito a ajuizamento de ação renovatória de aluguel, senão, vejamos.

“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”

Está claro que se verifica  como relevante e principal a necessidade de o  contrato ser escrito, com prazo determinado de no mínimo 5 (cinco) anos e que atividade empresarial desenvolvida tenha o lapso temporal de pelo menos 3 (três) anos. Outro requisito que deve ser levado em consideração vigente na legislação é a necessidade da ação renovatória ter de ser ajuizada no prazo de no máximo 1 (um) ano e no mínimo 6 (seis) meses da renovação do contrato de aluguel, conforme estipulado no parágrafo quinto deste mesmo artigo da Lei 8.245/ 91. Por outro lado, a mesma Lei trouxe hipóteses em que não vigorará a ação renovatória, conforme previsão exposta no artigo 52, quais sejam, por determinação do Poder Público, nos casos em que o imóvel sofrerá transformação radical ou que resultem em aumento no valor de negócio da propriedade e; quando o imóvel vier a ser utilizado pelo proprietário ou para transferir atividade comércio já existente pelo prazo maior que 1 (um) ano, onde devemos observar a maioria do capital no domínio do locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.