Direito imobiliário

Questões Direito Imobiliário

1.  No condomínio residencial Itatiaia, o sindico não vem cumprimento, reiteradamente e comprovadamente, com suas obrigações legais e regimentais. PERGUNTA-SE: Qual o procedimento legal para destituir o síndico?

Para destituir o síndico é necessário que haja uma assembleia convocada para o fim estabelecido no art. 1.348, §2º, CC, que diz: “O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio (art. 1.349 CC). Aberta a Assembleia e considerando o assunto, somente as unidades quites é que poderão votar e para efetivar a destituição do Síndico será necessária a aprovação da maioria absoluta dos seus membros (conforme art. 1.349 do CC), ou seja, 50% +1 dos presentes com poder de voto.

2.  No condomínio comercial Plaza Sul, assembleia geral, em 01.06.2016, ocorreu reunião extraordinária, previamente convocada pelo síndico na forma da convenção condominial. Na ordem do dia, entre outros assuntos, foi aprovada por unanimidade (respeitado o quórum mínimo) que a administradora do condomínio encaminhe para o SPC os devedores inadimplentes com a contribuição condominial a contar do mês de agosto de 2016. PERGUNTA-SE: a) É possível negativar os inadimplentes de um condomínio edílicio no Serviço de Proteção ao Crédito? b) É possível demandar com execução por quantia certa fundada em título extrajudicial dos condôminos inadimplentes?

a) Sim. É possível enviar os dados do condômino devedor ao cadastro de proteção ao crédito, tratando-se de direito do condomínio em face do inadimplemento, sendo necessária a deliberação em assembleia geral convocada com tal finalidade e que seja alcançado quórum suficiente à autorização ao síndico à inclusão do nome dos devedores nesse cadastro.

b) Sim, é possível, observa-se os artigos de lei:

Art. 781, CPC:  “A execução fundada em título extrajudicial será processada perante o juízo competente [...]”.

Art. 782, CPC: “Não dispondo a lei de modo diverso, o juiz determinará os atos executivos, e o oficial de justiça os cumprirá.

[...]

§ 3o A requerimento da parte, o juiz pode determinar a inclusão do nome do executado em cadastros de inadimplentes”.

Art. 824, CPC: “A execução por quantia certa realiza-se pela expropriação de bens do executado, ressalvadas as execuções especiais”.

Observa-se o agravo de instrumento do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios:

PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ALUGUERES VENCIDOS. INADIMPLÊNCIA. DÉBITO. CITAÇÃO. ESTABILIZAÇÃO. PARCELAS VINCENDAS. INCLUSÃO NO DÉBITO. IMPOSSIBILIDADE. ARTIGO 290 DO CPC. APLICAÇÃO RESTRITA AO PROCESSO DE CONHECIMENTO. EFEITO SUSPENSIVO. DEFERIMENTO. LEGITIMIDADE. AGRAVO REGIMENTAL. INCABIMENTO. 1. Consubstancia verdadeiro truísmo que a execução tem como pressuposto genético seu aparelhamento por título revestido de liquidez, certeza e exigibilidade, pois destinada à satisfação de direito previamente reconhecido e emoldurado em instrumento provido de exigibilidade (CPC, arts. 586 e 618, I), e, a seu turno, o crédito ostenta certeza quando não sobeja dúvida acerca da sua subsistência e liquidez quando é pautado quanto à sua expressão, ou seja, o crédito é certo quando inexiste dúvida da sua existência e líquido quando inexiste dúvida sobre sua determinação. 2. Os pressupostos da ação de execução por quantia certa ensejam que, quando do aviamento da pretensão, a fim de se possibilitar ao devedor a exata compreensão dos limites objetivos do executivo, e, conseguintemente, o amplo exercitamento do seu direito de defesa, a obrigação estampada no título deve ser certa e líquida, ou seja, definida e modulada, o que significa dizer que o objeto, a forma e os sujeitos da relação jurídica obrigacional devem ser claramente apresentados, contornando a moldura do executivo, pois, na execução de quantia certa, o devedor é citado, na forma do artigo 652 do Código de Processo Civil, para o pagamento de quantia certa no prazo determinado pelo estatuto processual ou opor-se por meio dos embargos (CPC, art. 736), determinando que, nesse momento – a citação válida – ocorre o aperfeiçoamento da relação processual e estabilização da demanda, revestindo-se de imutabilidade o objeto da ação por imperativo do devido processo legal e segurança jurídica (CPC, art. 264). 3. Conquanto as obrigações derivadas de contrato de locação em vigência ostentem natureza diferida e advenham da mesma relação jurídica obrigacional que justificara o exercitamento do direito de ação, é certo que, quando do ajuizamento da ação de execução por quantia certa, a causa de pedir se limitara ao inadimplemento havido e o objeto fora pautado pelas parcelas inadimplidas expressamente declinadas até o momento da formulação da pretensão executiva e estabilização da relação jurídico-processual, o que obsta que, inadimplidas parcelas após a citação, venham a ser agregadas ao débito originalmente formulado, pois o fato transmudaria a ação em execução de quantia incerta. 4. Se a execução tem como premissa a subsistência de obrigação líquida e certa aparelhada em título provido de exigibilidade, obviamente que, formulada a pretensão e aperfeiçoado o ato citatório, não se afigura viável serem incrementadas ao débito exeqüendo as parcelas vencidas, ainda que originárias do mesmo título, ou seja, da mesma relação obrigacional, pois a natureza executiva da pretensão não comporta essa dilação de objeto, ainda que se compreenda que o título executivo extrajudicial germinara de obrigação contratual de prestação periódica, como ocorre nos contratos de locação, à medida que o artigo 290 do Código de Processo Civil, acertadamente, não se aplica ao processo de execução, conforme se afere da própria sistemática do processo civil e organização topológica da legislação codificada. 5. Agravo conhecido e provido. Maioria. (TJ-DF - AGI: 20140020275723 DF 0028093-16.2014.8.07.0000, Relator: TEÓFILO CAETANO, Data de Julgamento: 10/12/2014,  1ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 26/01/2015 . Pág.: 348) (grifo meu)

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