Direitos Reais de Garantia: Hipoteca

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Direito Civil: Direitos Reais de Garantia: Hipoteca.^[1]

Vinícius Serra^[2]

Prof. Dr. Thiago Pestana^[3]

1 Introdução

        O presente trabalho visa apresentar um breve e resumido estudo sobre um dos direitos reais de garantia: a hipoteca. Num primeiro momento será apresentado uma breve abordagem sobre o Direito das Coisas e Direitos Reais, com o objetivo de distingui-los. Após, será trabalhado o conceito de “Direitos Reais de Garantia” e, por fim, um estudo direcionado ao direito real de garantia denominado “hipoteca”.

2 Direito Patrimonial Real

Na seara do Direito Privado, há a clássica e notória divisão dos direitos patrimoniais em direitos pessoais e direitos reais. Por direitos patrimoniais pessoais entende-se o conteúdo do “Direito das Obrigações”, “Direito Contratual” e do “Direito de Empresa”, todos presentes no Código Civil de 2002.

Já os direitos patrimoniais de natureza real estão previstos no livro denominado “Do Direito das Coisas”, também presente no já aludido Código.^[4]

2.1 Direitos das Coisas ou Direito Real

        Há uma confusão entre os estudantes e aplicadores do direito sobre os termos “Direito das Coisas” e “Direitos Reais”. A fim de elucidar o disposto, far-se-á uso da exemplar e didática aula do Professor e, agora Doutor em Direito, Thiago Pestana.

        Segundo o Professor, tais institutos não se confundem. Dentro do Código Civil, no Livro III, é trabalhado o termo “Do Direito das Coisas” que, em seguida, elenca o Título I, que trata do instituto “Da Posse”, entre os artigos 1.196 e 1.224.

Adiante, no Título II, é trabalhado o instituto “Dos Direitos Reais”, que segue a partir do artigo 1.225 e seguintes, trabalhando toda a teoria sobre a propriedade.

        Vê-se, portanto, que o termo “Do Direito das Coisas” e “Dos Direitos Reais” estão intimamente ligados com o estudo dos institutos da posse e da propriedade, respectivamente.

3 Direitos Reais de Garantia

Direito real de garantia é o direito que o titular tem de receber o pagamento de uma dívida através de um bem dado em garantia.

A garantia, dentro do Direito Civil, dá-se em duas formas: a) pessoal ou fidejussória e b) real, sendo este objeto do nosso estudo.

Assim, dentro da garantia pessoal ou fidejussória irá existir os institutos da fiança e do aval. Já nas garantias reais, seguindo o entendimento de Caio Mario, ocorrerá quando se vincula o cumprimento da obrigação a um determinado bem do devedor^[5].

Conforme o autor citado acima, são garantias reais: o penhor, a hipoteca e a anticrese. Passamos a discutir agora, portanto, a garantia real da hipoteca.

3.1 Direito Real de Garantia: Hipoteca

        A hipoteca, como aduz Flávio Tartuce, é um direito real de garantia sobre bens imóveis^[6]. Em sentido contrário, existe o penhor, que está colacionado com os bens móveis.

        São partes da hipoteca: a) o devedor hipotecante, aquele que dá o imóvel em garantia do adimplemento de uma relação obrigacional. Neste caso, poderá dar o bem em garantia tanto o próprio devedor quanto um terceiro; c) o credor hipotecário, aquele que tem o benefício do crédito e do direito real.

        Deste modo, em razão da hipoteca recair somente sobre bens imóveis, há a dispensa da tradição, ou seja, não há a necessidade da entrega efetiva da res, como ocorre no penhor, bastando apenas o seu registro em cartório, momento em que produzir-se-á efeitos erga omnes.

        A hipoteca traz consigo a ideia de indivisibilidade. Reza o artigo 1.421 do Código Civil: o pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa exoneração correspondente da garantia, ainda que esta compreenda vários bens, salvo disposição expressa no título ou na quitação.

        Desta forma, mesmo que havendo o pagamento parcial do bem que fora dado em garantia, não há o que se falar em liberação, permanecendo toda a coisa onerada em garantia. Sendo, portanto, necessário o pagamento integral da obrigação para a liberação do bem.

No entanto, por se tratar de norma de cunho privado e em respeitos à liberdade contratual e a autonomia privada, poderá haver disposição sem sentido contrário no instrumento contratual, sempre em respeito com o postulado da boa-fé e da função social dos contratos.