Os Direitos reais sobre coisa alheia

Direito Civil VII

Direito de Superfície

1. Conceito - Está no artigo 1369 do CC c.c. 183, CF.

É um direito real em que o proprietário ou titular transfere o direito de construir ou de plantar – portanto transfere a superfície do seu imóvel ao superficiário – com obrigação deste último de restituir o bem findo o contrato.

Obs: O que a enfiteuse e a superfície tem em comum? Ambas recaem em terrenos baldios, vazios. A enfiteuse vem pra cumprir uma função economica, gerar renda. Na superficie, é uma funçao social.

1. Regime Juídico: Existem dois regimes jurídicos: o Código Civil (arts. 1369 a 1377 da Lei nº 10.406/02) e o Estatuto da Cidade (art. 21 da Lei nº 10.257/01).

O Estatuto da Cidade é mais antigo e mais restrito que o Código Civil. Isso porque, o Estatuto apenas recai sobre imóveis urbanos, enquanto o Código recai sobre todos os imóveis (rurais ou urbanos).

Os dois diplomas são muito parecidos, mas o Código Civil exige que todo contrato tenha um prazo, enquanto o Estatuto diz que o contrato pode ser determinado ou não, ou seja, tanto faz ter prazo.

Então, em quais situações somos obrigados a colocar prazo? Art. 1377, CC.

Art. 1377, CC - Se o proprietário for pessoa jurídica de direito publico interno, pode ser com ou sem prazo, porque vigora o Estatuto. Mas se for qualquer outro ente, precisa ter prazo, porque vigora o Código Civil.

1. Natureza Jurídica: É um direito real sobre coisa alheia de fruição. É um direito imobiliário que nasce sempre que a escritura pública for levada a registro, não existindo exceção (art. 1369, CC).

1. Caracterísitcas:

• Contratualidade: é sempre um contrato, o qual pode ser oneroso (venda da superfície) ou gratuito (doação da superfície).
• Formalidade: deve ser formalizado em um tabelionato de notas. Pode fazer a minuta em escritorio e depois converter em escritura publica em tabelionato.
• Transitoriedade: Tem um prazo maximo de 30 anos (analogia – art. 1410, CC).
• Alienabilidade: É nula qualquer clausula que proiba essa alienaçao, pois há uma impessoalidade nessa relação.
• Impessoalidade: nao há affectio, pois o intuito é a funçao social da propriedade
• Divisibilidade: pode ter vários cossociários

1. Distinções - Direitos de fruição pessoais e impessoais.

Impessoais: vem pra proteger o objeto, não tendo como preocupação o sujeito. Ex: enfiteuse, superfície, servidão.

Pessoais: tem como objetivo proteger o sujeito, a pessoa. Ex: usufruto, uso, direito real de habitação.

1. Classificação:

1. Por concessão: também chamada de concressão. É o conceito do 1.369, CC. É a situação em que vou construir ou plantar no terreno.
2. Por cisão: o imóvel já está construído ou plantado, já havendo uma edificação.
3. Por sobrelevação: a superfície é feita nos patamares superiores. Ex: laje.

1. Estrutura Jurídica

Sujeito ativo: proprietário pleno, enfiteuta ou proprietário resolúvel.

Sujeito passivo: qualquer um, não tem limitação.

Objeto: pode ser o subsolo desde que esteja regular e que a natureza do contrato exija. Ex: posto de gasolina se exige o uso do subsolo.

Forma: só por escritura pública

1. Efeitos

1. Para o superficiário: tem o direito de usar, fruir, dispor (alienar na vigencia do contrato), desde que cumpra a obrigação de dar preferência. Também tem obrigação de cumprir o contrato e de restituir a coisa, findo o prazo. Obs: ele não tem direito de ser indenizado, de forma que a regra geral diz que ele só terá direito de indenização se houver disposição no contrato, o que geralmente não acontece.
2. Para o proprietário: tem o direito de exigir a coisa, de preferencia, e de exigir o complemento dos ecargos. Tem a obrigação de não interferencia e de dar preferencia.

1. Extinção: A superficie termina com a averbação do cancelamento na matrícula.

Extinção administrativa: 

• Termo final (pede o cancelamento no registro de imóveis depois que findo o prazo)
• Distrato (leva o distrato no registro de imóveis e pede cancelamento)
• Renúncia (leva a renúncia no registro de imóveis e pede cancelamento)

Extinção judicial: Mandado (desapropriação, rescisão, falta de pagamento, reitegração de posse, etc)

Servidões Prediais

1. Introdução: Trata-se de uma situação em que a posse é limitada, tida como quase pose, tendo seu exemplo a servidão. A quase pose se divide em duas grandes categorias, a servidão pessoal e a servidão predial. Elas tem em comum o fato de limitar a propriedade, só que a servidão pessoal, limita para proteger uma pessoa, enquanto a servidão predial limita para proteger uma coisa. O principal exemplo de servidão pessoal é o usufruto.

1. Conceito: Servidão predial é um contrato que institui um direito real, no qual o titular serviente concede a outrem, o titular dominante, o restrito direito de uso sobre o seu imóvel para cumprir a função econômica da propriedade.

A interpretação é sempre restritiva, ou seja, nos estritos termos do contrato.

No que diz respeito a função econômica da propriedade quer dizer que toda servidão predial sem exceções gera valorização do imóvel dominante e desvaloriza o imóvel serviente.

1. Natureza Jurídica: Servidão é um ônus real que implica o serviente em uma obrigação de não fazer. Essa relação é analoga aos direitos de vizinhaça, que também é um ônus real e implica em obrigação de não fazer.

Assim, é comumente a comparação destes dois institutos no que diz respeito, por exemplo, a servidão de passagem e servidão de pastagem na servidão em contrapartida à passagem forçada e o compáscuo.

A diferença entre estes dois institutos é que a servidão é instituída por contrato, enquanto o direito de vizinhança é estabelecido por lei. A servidão é regida pelo Direito Real da Coisa Alheia, enquanto o Direito de Vizinhança decorre dos efeitos da propriedade.

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