DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS

DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS

1. INTRODUÇÃO

- Os direitos reais são os direitos subjetivos de ter, como seus, coisas corpóreas e incorpóreas.

- Os direitos reais sobre coisas alheias são os direitos subjetivos concernentes a coisa incorpóreas. As coisas incorpóreas a que se podem referir direitos subjetivos reais são direitos subjetivos considerados como objetos: objetos aos quais outros direitos subjetivos se podem referir.

- As coisas a que se referem os direitos reais são, primordialmente, objetos pertencentes aos titulares desses direitos, como propriedades deles, constituindo o domínio desses indivíduos. Os direitos subjetivos concernentes ao domínio sãos os direitos reais chamados direito de propriedade. Porém, os direitos reais podem se referir, por extensão, a objetos não pertencentes aos titulares desses direitos, na sendo, portanto, propriedades deles. Juridicamente, esses objetos não são coisas próprias, mas sim alheias, que não constituem o domínio da pessoa.

- Assim, uma pessoa tem direito real, se recebeu, por meio de norma jurídica, permissão do seu proprietário para usá-las ou tê-las, como se fossem suas, em determinadas circunstâncias ou sob certas condições.

- Direito real é o que afeta a coisa direta e imediatamente.

- O domínio é suscetível de se dividir em tantos direitos elementares quantas são as formas por que se manifesta a atividade do homem sobre as coisas corpóreas. E cada um dos direitos elementares do domínio constituí em si, um direito real: tais são os direitos de usufruto, o de uso e o de servidão.

- O direito real sobre coisa alheia se adere imediatamente à coisa, atribuindo direito de sequela ao seu titular; sendo oponível erga omnes, conferindo-lhe o poder de mover ação real contra qualquer detentor da coisa, uma vez que se tem exclusividade sobre eles.

- São divididos em 3 espécies: I. Limitados de gozo; II. De garantia; III. De aquisição.

2. DIREITOS REAIS LIMITADOS DE GOZO

I. ENFITEUSE

- Com origem na idade média, em Roma,  consiste no direito de cultivar o campo alheio, mediante pensão anual e de aproveitá-lo tão amplamente como o faz o proprietário, sem todavia, destruir-lhe a substancia.

- É proibida a criação de novas enfiteuses e de subenfiteuses, sob a justificativa que tal instituto prejudica a livre circulação de riquezas e ser inútil, ligando o enfiteuta e seus sucessores eternamente ligados ao senhorio.

- A enfiteuse é o mais amplo dos direitos sobre coisa alheia, pois transmite o poder de usar, gozar e dispor, pode reivindicar a coisa de quem quer que seja. Na hipótese de venda do domínio útil pelo enfiteuta, apenas precisa avisar o senhorio para que este possa exercer seu direito de opção.

- Por isso, muitos doutrinadores entendem que tal instituto representa uma modalidade própria de propriedade, sendo o enfiteuta, também, proprietário.

- O senhorio tem o domínio direto, enquanto o enfiteuta o domínio útil.

- O senhorio direto é o único que tem o verdadeiro direito de propriedade, cabendo ao enfiteuta poder jurídico sobre coisa de outrem.

- O enfiteuta pode exercer o direito potestativo do resgate, o que dai sim, o torna proprietário, mas o senhorio direto mantem o direito de preferencia, numa ocasional alienação do bem, no comisso ou no falecimento do enfiteuta sem herdeiro.

- A enfiteuse é contrato perpétuo, se for por tempo limitado é arrendamento.

- Foro: pensão anual invariável.

- A enfiteuse só pode se dar sobre coisa imóvel, limitando-se a terras não cultivadas e aos terrenos que se destinem à edificação. Mas também terrenos da marinha e acrescidos, por serem bens públicos dominiais (que  estado poder dispor).

- Comisso: quando o foreiro deixa de pagar as pensões devidas por 3 anos consecutivos, caduca o aforamento, devendo o senhorio apenas pagar as benfeitorias necessárias. Deve ser pronunciado por decisão judicial.

II. SERVIDÕES PREDIAIS

- Direito real constituído em favor de um prédio (dominante), sobre outro prédio (serviente), pertencente a dono diverso, para melhor aproveitamento do prédio beneficiado.

- 1. Existência de um encargo que pode consistir em uma obrigação de tolerar certo ato ou não praticar algo por parte do prédio serviente, porém tal ônus é imposto ao prédio, não à pessoa. 2. Incidência de um prédio em benefício de outro. 3. A propriedade destes prédios deve ser de pessoas distintas.

- Não confundir com direito de vizinhança, que é criado por lei para dirimir contendas entre vizinhos.

- Usufruto X Servidão: 1. O usufruto implica cessão de direito de uso e de gozo da coisa ao usufrutuário, dos quais o proprietário ficará, temporariamente, privado, ao passo que as servidões são encargos que não privam o proprietário do uso ou gozo de seu bem. 2. O usufruto recai tanto em coisas móveis como imóveis, ao passo que a servidão apenas sobre bens imobiliários. 3. O usufruto é instituído em proveito de uma pessoa, a servidão, em benefício de um prédio. 4. O usufruto é temporário, a servidão, perpétua.

- O prédio serviente sofrerá, para sempre, uma desvalorização.

- A servidão serve à coisa, e não a seu dono. Assim, cabe servidão predial para vantagens que dizem respeito à necessidades do prédio, nunca coisa estranhas a tal necessidade. Uma vez que restringe a liberdade natural da coisa, e não da pessoa.

- Não precisam ser prédios vizinhos, desde que a utilidade de um se de em razão do outro, um aqueduto, por exemplo.

- A servidão nunca gera uma obrigação de fazer, mas sim, uma obrigação de não fazer, uma tolerância.