O Direito Imobiliário

1. Analisando a Certidão de fls. 12/13, responda: Joaquim da Costa, brasileiro, casado com Maria Suely Costa, no regime de separação de bens, após o advento da Lei 6.015/73, deseja comprar o imóvel da dita certidão. O corretor apresentou a vendedora, a Sra. Joana Martins Rodrigues, viúva, comerciante. Você é o advogado do comprador, qual seria sua recomendação para uma compra segura?

Para a aquisição de um bem imóvel é preciso estar atento a uma série de documentos que serão necessários para uma compra segura do ponto de vista legal. Recomendo, ao cliente, Joaquim da Costa, brasileiro, casado com Maria Suely da Costa, sob o regime de separação de bens, solicite ao vendedor a certidão de Registro do Imóveis atualizada, com menos de 30 dias de expedição, verificando se consta na mesma a Sra. Joana Martins como proprietária do imóvel. Caso não seja a proprietária legítima pedir que faça a retificação do registro no cartório onde está situado o imóvel.

A priori, a Certidão que foi apresentada não constava o nome da Sra. Joana Martins Rodrigues, neste caso, recomendaria que solicitasse uma cópia autenticada da Certidão de casamento da mesma a fim de averiguar se ela é realmente esposa de Maurício Martins Rodrigues e qual regime de bens foi escolhido pelo casal. Se não for a esposa, comprovante de algum vínculo com Mauricio M. Rodrigues, como por exemplo, se é filha, mãe ou irmã do mesmo. Solicitar, ainda, a cópia autenticada do atestado de óbito do Sr. Maurício M. Rodrigues e a Cópia autenticada do formal de partilha.

Em seguida, o próprio proprietário do bem imóvel em questão, deverá requerer junto ao Registrador competente do Cartório de Imóvel, a retificação do registro para uniformizar as informações obtivas através dos documentos arrolados, por meio de um procedimento administrativo, conforme esclarece o art. 213, da Lei de Registro Público.

É interessante, também, que se deve exigir do vendedor, a Certidão Negativa de Débitos Tributários Municipais (dos últimos 5 anos), como prova de que o imóvel não possua débitos de IPTU ou dívida ativa.

2. Seu pai está comprando um imóvel e pediu sua orientação. O vendedor é Gerson Filho Borges de Oliveira e o documento do imóvel apresentado pelo vendedor foi o das fls. 47/49. Quais orientações jurídicas você daria para que a compra do imóvel seja segura?

A Escritura Pública de Compra e Venda do Imóvel irá provar a existência do negócio jurídico entre as partes (comprador e vendedor). Contudo, é um instrumento principal para efetivar a transmissão da propriedade que se realiza somente com o registro deste documento na matrícula (Art. 1.245, CC). Neste caso, se não constar o devido registro na Matrícula, o negócio não será possível existir, pois não existe a transmissão do bem imóvel. A apresentação da Escritura Pública não garante a titularidade ou propriedade do imóvel, uma vez que, é necessário a apresentação da Certidão de Registro do Imóvel atualizada para que seja feita uma compra com segurança.

3. Explique os procedimentos para solicitar a certidão de fls. 09 e a importância desses procedimentos.

Trata-se do tipo de uma certidão para fins de uma Usucapião. Onde eu vou ter uma exceção na formalidade, onde irá