O Direito Imobiliário

UNIVERSIDADE VEIGA DE ALMEIDA

O COVID-19 E OS REFLEXOS NO DIREITO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO

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Anteprojeto 2 apresentado à disciplina Projeto de Trabalho de Conclusão de Curso, ministrada pelo Prof.º Carlos Sodré, para obtenção de nota parcial da A4.

Cabo Frio - RJ 2020.2

1. RESUMO

       O presente estudo, pretende analisar o impacto da Covid-19 e os seus reflexos no Direito  Imobiliário  Brasileiro. O desate dos negócios imobiliários não podem ser desvinculados da atual realidade, a despeito da pandemia da Covid-19 e das medidas adotadas pelo Poder Público. Em decorrência, da problematica imposta pela pandemia, a teoria da imprevisão ganha força nos dias atuais. Por fim, necessário se faz repensar no Direito Imobiliário como um todo, pois a doença certamente passará, mas seu efeitos inovadores, não.

Palavra-chave: Direito Imobiliário, Contratos, Pandemia, Teoria da imprevisão

1. METODOLOGIA

A metodologia adotada nesta pesquisa fundamentou-se em pesquisa bibliográfica em livros doutrinários, artigos, revistas especializadas, monografias, periódicos, bem como na análise dos dispositivos constitucionais e infraconstitucionais relativos à temática em discussão. A leitura do material foi conduzida de forma seletiva, retendo as partes essenciais para o desenvolvimento do estudo.

1. FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA

2.1. Breve Histórico

O Direito Imobiliário é um segmento do Direito Civil que possui conceitos e princípios próprios, um ramo totalmente multidisciplinar que regulamenta as regras da relação do homem com o imóvel.

A origem do mercado imobiliario começou com a aquisição da propriedade imóvel e o aproveitamento econômico do solo. As propriedades sempre foram cobiçadas pelo homem, logo nos primórdios da civilização a terra era sinônimo de poder e soberania.

2.2. Contratos Imobiliarios e a Teoria da Imprevisão em tempos de pandemia

No Brasill, a sociedade brasileira é considerada uma sociedade patrimonialista, ou seja, diversamente do que é identificado em culturas de outros paises ao redor do mundo, a conquista da casa propria ainda é uma prioridade e o maior sonho dos brasileiros.

 Entretanto, em dezembro de 2019 a China informou à OMS sobre um surto de uma nova doença, denominada COVID-19.  Após a chegada da COVID-19 no Brasil, diversas medidas de controle e prevenção da doença foram tomadas pelas autoridades sanitárias locais em diferentes esferas administrativas (governo federal, governos estaduais e municipais).

O contrato é um acordo realizado entre duas ou mais pessoas, atraves do seus interesses, regurlamentando a relação jurídica pactuada, sendo em regra imutável, em observancia ao princípio pacta sunt sevada. Desta forma o contrato estabelece lei entre as partes, somente sendo possivel alterá-lo se ambas as partes consentirem.

Entretanto, tem-se admitido a revisão dos contratos, por meio da Teoria da Imprevisão que é o nome adotado, nos dias atuais, para a cláusula rebus sic stantibus. Tal fato se dá quando, no decorrer do contrato, surge um fato novo e inesperado (situações excepcionais), como é o caso da pandemia do novo corona vírus, gerando para um dos contratantes uma situação difícil e inesperada.

O Direito Imobiliário e os contratos imobiliários, seja compra e venda, financiamento, condomínio e locação foram atingidos em cheio, gerando muitas dúvidas, polêmicas, contradições e mudanças de técnicas e estratégias de vendas e segurança jurídica.

Dessa forma, Presidente da República sancionou o PL 1.179/2020 que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado no período da pandemia da Covid-19 (RJET). No seu artigo 9º, que veda, temporariamente, a concessão de despejo liminar em contratos de locação urbana.

O caput do citado dispositivo estabelece que “não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59, § 1º, incisos I, II, V, VII, VIII e IX, da Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 30 de outubro de 2020”. De acordo com o parágrafo único do artigo, a restrição do caput “aplica-se apenas às ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020”.

 Com a perda de renda na crise, em virtude da pandemia, a inadimplência aumentou muito nas locações, sendo a tendencia é que a inadimplencia cresça no Brasil, aumentando a falta de pagamento dos aluguéis e encargos da locação, sendo  causa suficiente para a rescisão do contrato e despejo do locatário (ações de despejo e revisionais de aluguel).

 Todavia, os possíveis cumprimentos de despejos em época de pandemia, em regra, estão sendo suspensos pelo judiciário, com base no princípio da dignidade da pessoa humana. Onde se preza pela proteção do indivíduo, uma vez que a orientação do Ministerio da Saúde é que as pessoas fiquem isoladas, entra em contrassenso com a retirada das pessoas de suas residencias por força judicial.

Outro ponto relacionado aos riscos de despejo e um momento como o atual é o acesso das crianças à merenda, onde sem uma casa, a família da criança pode deixar de receber esse auxílio.

            Assim, fato é que as remoções também são um caso extremo de saúde pública diante da pandemia. O poder público não deve gastar energia nesse momento com reintegração de posse, despejo, imissão na posse e outras decisões de restituição de imóveis.

           Nesse sentido, segundo a juíza Cibelle Mendes Beltrame:

 Em sua decisão, nos autos Autos n. 5010285-02.2020.8.24.0008,  ressalta a aprovação, pelo Senado Federal, do Projeto de Lei n. 1.179/2020, que regulamenta o "Regime Jurídico Emergencial e Transitório das Relações Jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19)". Em seu artigo 9º, em transcrição literal, há referência explícita ao caso concreto: "Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo."

           Apesar da inadimplência ter iniciado em fevereiro deste ano, período em que não havia a medida de isolamento social, a juíza lembra que a pretensão de despejo se dá em um momento sensível para a saúde pública. Conforme a Súmula Vinculante 29 - É constitucional a adoção, no cálculo do valor de taxa, de um ou mais elementos da base de cálculo própria de determinado imposto, desde que não haja integral identidade entre uma base e outra.