Um Estabelecimento empresarial

UNIVERSIDADE FEDERAL DO PIAUÍ – UFPI

ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL

Raíssa Rêgo da Nóbrega^[1] 

2015

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1.CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA

        Estabelecimento empresarial é o conjunto de bens indispensáveis ou úteis para o desenvolvimento e exploração de uma atividade econômica pelo empresário. Esses bens quando articulados em função da empresa devido a uma organização do estabelecimento feita pelo empresário são acrescidos de um valor, ou seja, o conjunto desses bens organizados alcançam no mercado um valor superior a soma de cada um deles em separado. Esse fato econômico ganha proteção jurídica que visa a preservação do investimento realizado pelo empresário na organização da empresa, para que este investimento não seja indevidamente apropriado por concorrentes ou terceiros que venham a adquirir o estabelecimento e sejam assim impedidos de enriquecer sem justa causa.

        Quanto a natureza jurídica do estabelecimento empresarial é importante destacar que ele não é sujeito de direito, pois esta é a natureza da sociedade empresária, e também não é empresa (atividade econômica). O estabelecimento empresarial é então um bem que integra o patrimônio da sociedade empresária.

2.ELEMENTOS COMPONENTES DO ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL

        Os elementos do estabelecimento empresarial são divididos em elementos materiais e imateriais. Os materiais são os bens corpóreos que o empresário utiliza na exploração de sua atividade econômica, como: mercadorias, estoque, veículos, maquinário, etc. Os imateriais são, principalmente, o ponto (local em que se explora a atividade econômica) e os bens industriais (marca registrada, patente de invenção de modelo de utilidade, registro de desenho empresarial, nome empresarial, etc).

3.ATRIBUTOS DO ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL: AVIAMENTO E CLIENTELA

        O aviamento corresponde ao sobrevalor agregado ao conjunto dos bens do estabelecimento empresarial em razão de sua organização racional pelo empresário e as perspectivas de lucratividade da empresa devido a essa organização. Dessa forma, quando se negocia um estabelecimento empresarial o seu preço se baseia fundamentalmente no aviamento.

        Outro atributo é a clientela que corresponde ao conjunto de pessoas que habitualmente consomem os produtos ou serviços fornecidos pelo empresário. A tutela jurídica a esse atributo é o chamado direito à clientela que se dá por meio da repressão à concorrência desleal.

4.PROTEÇÃO AO PONTO EMPRESARIAL

4.1LOCAÇÃO EMPRESARIAL

        O local onde o empresário se estabelece, o ponto, é de fundamental importância para o sucesso do seu empreendimento. Por isso, ao se estabelecer ele deve estar atento à algumas questões, como: a clientela daquele local, a distancia do ponto em relação ao mercado consumidor e também seus fornecedores e outras.

        Devido a essa importância, o direito protege o interesse do empresário em permanecer explorando sua atividade econômica no estabelecimento empresarial. Quando o empresário é o proprietário do imóvel do estabelecimento, o seu direito de inerência ao ponto é tutelado pelo direito de propriedade (CF, art 5º, XXII), quando ele não é o proprietário mas o locatário do ponto onde se situa o estabelecimento, esse direito de inerência ao ponto é protegido pelo art. 51 da Lei do Inquilinato.

4.2REQUISITOS DA LOCAÇÃO EMPRESARIAL

        Quando o estabelecimento empresarial se encontra em um ponto locado, já sabemos que o seu locatário detém o direito de inerência ao ponto e caso essa locação seja caracterizada como empresarial, atendendo aos requisitos da Lei do Inquilinato art.51, decorre do direito de inerência o direito de renovação compulsória do contrato.

        Assim para que uma locação seja empresarial e o seu empresário goze do direito de renovação compulsória do contrato, é necessário o atendimento dos seguintes requisitos:

“LINQ - Lei nº 8.245 de 18 de Outubro de 1991

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”

4.3 EXCEÇÃO DE RETOMADA

        A exceção de retomada como o nome diz é uma exceção ao direito de inerência ao ponto, que permite o locador tomar o ponto e não fazer a renovação compulsória do contrato de locação empresarial. Esse fato ocorre sempre que houver colisão entre o direito de renovação da locação empresarial do locatário, previsto em legislação ordinária, e o direito do locador de propriedade, previsto na Constituição. Dessa forma, como existe uma supremacia da Constituição em relação às demais leis, seria inconstitucional impedir o exercício do direito de propriedade do locador em razão do direito de inerência ao ponto, por isso admite-se a exceção de retomada pelo locador.

        A lei do inquilinato exemplifica algumas hipóteses em que é possível a exceção de retomada nos seus art. 52 e 72, II e III.

“Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente..”

“Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;”

4.4 AÇÃO RENOVATÓRIA

        A ação renovatória é a ação judicial específica para o exercício do direito de renovação compulsória do contrato de locação pelo locatário. Ela possui um prazo decadencial entre 1 ano e 6 meses antes do termino do prazo do contrato a renovar.