Disciplina: Finanças Corporativas

Atividade individual Matriz de análise
Disciplina: Finanças Corporativas	Módulo:
Aluno: Gabriel Tilli Politano	Turma: Gestão Empresarial EAD
Tarefa: Atividade Individual
Introdução
Esse trabalho objetiva desenvolver uma análise econômico de viabilidade de construção de um shopping pela empresa RX Investimentos. Nessa oportunidade, o terreno para construção será cedido pela igreja em troca da concessão de exploração integral dos lucros e dividendos por 6 anos, período pelo qual lojas serão construídas, alugadas e o faturamento destinado a empresa. Para analisar se é viável e rentável para a empresa, faremos os cálculos: - da TIR; - do VPL; - do payback descontado e - do ponto de equilíbrio. Por meio desses cálculos poderemos contribuir para a melhor tomada de decisão pela empresa RX.
Desenvolvimento – análise da viabilidade do projeto de construção do shopping
Para análise da viabilidade do projeto de construção do shopping é muito importante que tenhamos uma investigação mais profunda de todos os dados da construção e cálculos futuros. Para esses cálculos, inicialmente precisamos comparar a estrutura do shopping com sua potencialidade de rendimentos. Pelo número de andares úteis para construção o shopping terá capacidade para ter 175 lojas alugadas.  Somando-se toda estrutura de estacionamento e área útil para locação, o prédio terá 28.000m2. Considerando o CUB como sendo R$ 1.620,00 por m2, o custo para construção desse prédio será de R$ 45.360.000,00. Esse seria o investimento inicial total da empresa RX investimentos. No entanto, para investir em um negócio com esse volume, é muito importante estipularmos a Taxa Mínima de Atratividade (TMA), já que haverá somente capital próprio. Utilizando o modelo CAPM, calculamos a taxa Ks, que será a taxa de desconto adequada ao risco do projeto. Os cálculos estão abaixo: ERM = RF x (1 + 0,25) = 0,004936 X (1,25) ERM = 0,00617 RF = 0,004936 (Tabela taxa CDI mensal, 2019) Taxa Ks = Rf + Bs (Erm – Rf) Taxa Ks = 0,004936 + 1,62 (0,00617 – 0,004936) R: Taxa Ks = 0,0069 = 0,69% Considerando que o faturamento será referente a locação de 100% das salas disponíveis, iremos, a partir de agora calcular alguns fluxos de caixa, projetado e descontado. Para calculo do fluxo de caixa operacional futuro projetado, de cada período, temos: Fluxo de caixa operacional de 1 mês (igual do mês 25 ao 72) Faturamento Aluguel X total de lojas (20.000,00 X 175) 3.5000.000,00 Custo fixo --------------------------------------------------------- 200.000/mês Custo variável total 1.000,00 X total de lojas O custo variável por loja é de 1.000,00 / mês 175.000,00 LAJIR 3.125.000,00 Juros 0 LAIR 3.125.000,00 IR 15% sobre lucro real 468.750,00 FC Operações (mês 25 a 72) + 2.656.250,00 Portanto, abaixo temos o fluxo de caixa operacional de todos os meses: Fluxo de caixa operacional mês 1 ao 24 = R$ 0,00 Fluxo de caixa operacional mês 25 ao 72 = R$ 2.656.250,00 Abaixo teremos agora o VP dos fluxos de caixa (fluxo de caixa descontado), considerando a data de inauguração do shopping, que será no 24º mês após inicio das obras. Considerando n=48, i (Ks) = 0,69%, FV=0, PMT (FCO) = 2.656.250,00, o VP da operação em t=24 é de R: R$ 108.221.500,30 Agora calcularemos o FCD (VProjeto ou VP do projeto), trazendo o VP em t=24 ao tempo presente, t=0. FV (valor futuro) = – R$108.221.500,30 n = 24, i = Ks = 0,69%, PV de todo projeto (VProjeto) = R$ 91.757.457,20 Agora, portanto, considerando o Vprojeto calculado e o I0 - investimento inicial total, determinaremos o Valor Presente Líquido (VPL) do projeto. VPL = VP – I0. Vprojeto = R$ 91.757.457,20 Io (investimento inicial) = 45.360.000,00 VPL = 91.757.457,20 – 45.360.000,00 VPL = 46.397.457,20 Com os valores acima também devemos calcular o índice de lucratividade líquida (ILL), ILL = VP / Io ILL =  91.757.457,20 / 45.360.000,00 ILL = 2,02 O calculo da TIR deve ser realizado considerando o investimento inicial e todos fluxos de caixa. Io = - 45.360.000,00 CF1 a CF24 = 0,00 CF25 a CF72 = 2.656.250,00 TIR = 2,25% O projeto começará a pagar o investimento feito a partir do início da operação. Para calcular o Payback descontado após o início da operação, iremos trazer o investimento inicial ao valor futuro (em t=24), calculando PV. PV = 45.360.000,00 I = Ks = 0,69% n =24 FV = 53.498.946,06 Com esse valor, iremos agora calcular o tempo de retorno do investimento. PV = - 53.498.946,06 I = 0,69% PMT = 2.656.250,00 n = 22 meses Posteriormente iremos calcular o payback descontado de todo projeto, somando o número de meses 24 ao payback descontado após o início da operação. Payback descontado = 24 + 22 meses = 46 meses Iremos também calcular o custo de capital (CCap) mensal que será utilizado para o ponto de equilíbrio, considerando, então, o  VP = 53.498.946,06 i = Ks = 0,69% n = 48; PMT = CCap por mês. PMT = R$ -1.313.108,53  Agora calcularemos o ponto equilíbrio: Q = (CF  + C.Cap - IRxCF - IRxDep)  /  (Pun  -  CVun -  IRxPun  +  IRxCVun) Q = 200.000,00 + 1.313.108,53 – 0,15X200.000,00) / 20.000,00 – 1.000,00 – 0,15X20.000,00 + 0,15X1.000,00) Resposta: 1.513.108,53– 30.000,00 / 19.000,00 – 3.000 +150) Resposta: 1.483.108.530 / 15.850 Resposta: 93,57, aproximando, seriam 94 lojas. Agora calcularemos a taxa de ocupação mínima, dividindo o ponto de equilíbrio pelo número total de lojas a alugar no shopping. 94 / 175 = 0,5371 = Resposta: 53,7%   A partir das análises acima, podemos tirar as seguintes conclusões: Análise do VPL O VPL avalia a diferença entre quanto vale e quanto custa um projeto. No caso ele é positivo em. Isso significa que o projeto de construção do shopping trará um lucro para a empresa investidora. Análise da TIR (taxa interna de retorno) A TIR é a taxa de retorno intrínseca do projeto. Ela deve ser maior que a taxa de retorno esperado para que possamos considerar a construção do shopping viável. E no caso ela e de 2,25% ao mês, superior a TMA de 0,69%. Análise da Índice de Lucratividade (ILL) O ILL indica quanto o investidor receberá por cada unidade monetária (no caso o real) investido. No caso, para cada R$ 1,00 investido, a empresa receberá R$ 2,02, o que torno o investimento um bom negócio. Análise dos períodos Payback descontados O período payback descontado mostra quanto tempo o projeto demora para pagar os investimentos realizados com inclusão da remuneração do capital investido. No caso o período payback descontado após o período de construção é inferior ao tempo de operação e o período payback descontado de todo o projeto também é inferior ao tempo total do projeto. Isso nos mostra que o projeto é viável para trazer lucro aos investidores.  Análise do ponto de equilíbrio O ponto de equilíbrio no caso nos mostra que seria necessário alugar 94 lojas para se atingir o equilíbrio, mesmo tendo a possibilidade de alugar 175 lojas, caso o cenário seja favorável.. Análise da taxa de ocupação mínima mensal No mesmo raciocínio, nota-se que a taxa de ocupação mínima mensal precisa ser de 53,7% para que o investimento valha a pena.
Considerações finais
Após toda análise descrita acima podemos concluir que o projeto de construção do shopping nos moldes propostos é extremamente válido e lucrativo. Recomenda-se, portanto, que se invista em marketing e divulgação desde a construção do shopping, para que o mesmo seja atrativo aos lojistas e tenham interesse em fechar contratos de locação fixos e anuais. Com essa certeza, visto que um contrato é algo duradouro a mais garantido, ao atingir a taxa de locação de 53,7% do espaço já teríamos a garantia de retorno do dinheiro investido. No entanto, a possibilidade de locação integral do shopping deve ser buscada para que os lucros possam ser ainda maiores.
Referências bibliográficas
ABREU, José Carlos. Como calcular a quantidade de bens, produtos ou serviços. julho, 2018. ABREU, José Carlos. Finanças Corporativas. Apostila de MBA. Rio de Janeiro: FGV Online, 2018. Tabela taxa CDI mensal. Disponível em http://www.portaldefinancas.com/framecdi.htm Acesso em 16-01-2019. Fluxo de caixa descontado – Sevilha Contabilidade. Disponível em https://www.youtube.com/watch?v=3jJA1rJ8TbQ Acesso em 16-01-2019.