Disciplina: Finanças Corporativos

Atividade individual Matriz de análise
Disciplina: Finanças Corporativos	Módulo: Atividade Individual
Aluno: Allan Alcântara	Turma: MBA_FICMBAEAD-24_06072020_1
Tarefa: Consultoria através da análise de viabilidade econômico de um projeto
Introdução
Este relatório consiste em prestar um serviço de consultoria a empresa RX Investimentos sobre a viabilidade de um projeto no qual consiste em construir um shopping center de alto padrão no terreno de uma igreja. O terreno não terá custo, sendo que a empresa se responsabiliza por toda a construção no local e que possa explorar o investimento por 6 anos. O projeto do empreendimento tem o total de 8 anos ou 96 meses, sendo que 24 meses serão para construção e 72 em operação. Serão ao todo 7 pavimentos de 4.000m², separados por 2 de garagem e o restante para lojas. Totalizando 175 lojas, divididas igualmente 35 por andar, o aluguel padrão é de R$:25.000,00 ao mês, já inclusos taxas, IPTU e condomínio. O shopping terá custo fixo de R$:200.000,00 ao mês, os custos variáveis das lojas serão de R$:1.000,00 mensais e o imposto de renda IR será de 15% sobre o lucro real. O custo unitário básico CUB por m² nesta obra está cotado em R$:750,00. Para demonstrar a viabilidade do projeto, serão necessárias diversas ferramentas que auxiliam no processo de decisão, sendo as principais utilizadas neste modelo a taxa mínima de atratividade TMA, que permite um comparativo com o mercado, taxa interna de retorno TIR que atrelada aos fluxos de caixas futuros revela se o investimento terá retorno ou prejuízo. Valor presente líquido VPL, mede o valor no tempo, trazendo o investimento para a data zero. Payback, revela quando um investimento terá seu retorno positivo e o índice de lucratividade IL que mede o quanto a aplicação pode trazer de retorno.
Desenvolvimento – análise da viabilidade do projeto de construção do shopping
Taxa miníma de atratividade (TMA) é um nome muito conhecido no mundo das finanças, por representar o minímo que um investidor espera de retorno em seu investimento. A partir do modelo de precificação de ativos chamado de CAPM, sigla para “Capital Asset Pricing Model” é expressado uma taxa que determina o risco do investimento comparado a outros ativos. A ferramenta é utilizada no segmento das finanças para comparar aplicações imobiliárias, ações e negócios, contra o rendimento de aplicações no tesouro direto, CDI ou Ibovespa por exemplo. Seguindo este conceito, a taxa opera a partir de um risco retorno entre os ativos e seu custo de capital, neste caso, será utilizado apenas o capital dos sócios e o valor da taxa TMA é de 3,25%. Essa taxa foi calculada a partir do valor de uma aplicação livre de risco (CDI) com 0,3747% ao mês, esperado retorno do mercado (ERM) de 2,1747% mensalmente e índice beta de 1,6, este por sua vez representa o risco do capital dos sócios, sendo que aplicações sem risco possuem beta zero e outras muito arriscadas tem beta 2. O gráfico abaixo representa o modelo CAPM com relação risco contra o retorno. [pic 2] Atualmente uma das melhores ferramentas para avaliação de um empreendimento é utilizada a taxa interna de retorno TIR. Este indicador revela se um investimento é positivo ou negativa de maneira muito simples. A fórmula da TIR pode ser calculada pelo programa Microsoft Excel, o resultado obtido no projeto em questão é de aproximadamente 4,94%. A TIR deve ser comparada ao custo de capital, este precisa ser inferior que o resultado anterior para ser viável, ou seja, como neste projeto o custo de capital é de 3,25% e a TIR de 4,94%. Sendo assim, comprova uma análise viável. Na foto abaixo está um exemplo de como é feito e calculado a TIR no Excel. [pic 3] Valor presente liquído ou VPL serve como um excelente indicador para viabilidade de projetos, se o valor do VPL for positivo ele apresenta lucro, caso negativo, representa prejuízo. Seu significado é apresentar aos investidores quanto que o dinheiro vale ao passar do tempo, trazendo para a data zero (data a qual é realizada a saída de caixa ou início de investimento) todos os valores de fluxos de caixa futuros e somá-los ao investimento inicial. Dessa forma, o resultado obtido atráves da fórmula abaixo feita pelo excel, mostra que o investimento inicial no momento presente não tem o mesmo valor no futuro. [pic 4] O VPL encontrado neste projeto é de R$: 22.605.549,27 positivo, o risco do investimento é válido. O índice de lucratividade é responsável por apresentar o percentual que o investimento gera lucro. Basicamente em uma empresa seu cálculo se dá através da divisão entre o faturamento pelo lucro, o resultado deve ser superior a 1 para que seja lucrativo, caso contrário, prejuízo. Neste investimento o valor encontrado é de 2,08, ou seja, para cada R$:1,00 aplicado os sócios receberão R$:2,08 de retorno. Dessa forma, significa que o retorno esperado será mais que o dobro de aplicação inicial, tornando o negócio rentável. A forma a qual o índice foi encontrado é através da divisão entre os fluxos de caixa futuros pelos períodos de exploração (96 meses), no exemplo abaixo está sua representação. [pic 5] O Payback entrega aos gestores uma estimativa do tempo necessário para que o investimento se pague. Com ele é possível identificar que este empreendimento começara a ser lucrativo a partir de 42º mês, sendo que a partir do início das atividades do shopping com todas as lojas alugadas esse retorno acontecerá no 18º mês. Seu uso é muito interessante neste projeto pois ajuda aos investidores terem uma ideia sobre o nível de liquidez em relação ao seu risco, além disso, como o projeto tem data final para sua exploração, saber se o retorno é viável comparando a outros investimentos. No exemplo abaixo, está os fluxos de caixa futuros comparados ao descontado e acumulado respectivamente. [pic 6] O Fluxo de caixa descontado é utilizado para analisar o valor do empreendimento pelos recebimentos de caixa no futuro descontado taxa de atratividade. Já o fluxo de caixa descontado acumulado apresenta por períodos a somatória entre o saldo inicial e sua receita gerada. Ponto de equilíbrio contábil ou break even point é o momento no qual o empreendimento alcança o suficiente apenas para cobrir todos os custos da operação. Como o lucro é obtido a partir dos alugueis de lojas, o minímo de ocupação necessário são de 89 lojas, aproximadamente 51% de ocupação total. A partir da 90ª loja alugada a receita gera saldo positivo. A demonstração abaixo contém as informações necessárias para a exibição dos cálculos. [pic 7] [pic 8]
Considerações finais
A partir das análises feitas sobre o projeto, foram apresentados diversos indicadores que comprovam a viabilidade do projeto e sua execução é recomendada. Dentre os indicadores avaliados o principal é o índice de lucratividade, com valor aproximado de 2,08 revela que a cada R$:1,00 investido dos investidores é recebido de retorno R$:2,08. Dessa forma, o retorno obtido é superior a 100% do capital investido. Além do índice de lucratividade é visível a taxa interna de retorno no valor de 4,94%, acima da taxa mínima de atratividade com percentual 3,25%. Comparando esses dados o resultado é de 1,69% positivo, ou seja, representado lucro na operação. Através do valor presente líquido VPL de R$: 22.605.549,27 confirma rentabilidade na aplicação em comparação a um investimento “mais seguro” como títulos do governo, renda fixa ou poupança. Sendo assim, a relação entre risco e retorno é positiva. Já o Payback descontado de todo projeto acontece antes de sua finalização, já no 42ª mês a receita faz o valor do caixa ser positivo, trazendo lucro para os sócios e ainda com 54 meses de exploração seguintes. Verificado também o Ponto de Equilíbrio “Break Even Poin” sendo inferior ao total de lojas disponíveis para locação, sendo necessário 51% de ocupação, equivalente a 89 lojas para que o retorno mensal supere seus custos. Portanto, com todos os indicadores avaliados neste projeto indicando saldo positivo com alta margem de retorno o projeto é viável. Na tabela abaixo fica claro todos os pontos abordados e seus respectivos resultados. [pic 9]
Referências bibliográficas
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